대전지방법원 2025타경3691. 세종특별자치시 보람동 호려울마을4단지 408동 14층 1404호 아파트입니다. 감정가는 907,000,000원이고 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 634,900,000원, 감정가의 70%입니다. 소유자는 최은이이고, 2017년 6월 2일 소유권이전등기가 이루어졌습니다.
권리구조의 출발점은 같은 날 설정된 농협은행주식회사의 채권최고액 216,000,000원 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준권리이며, 이후 설정된 김승현의 채권최고액 160,000,000원 근저당권과 현재 경매개시결정, 세종특별자치시 압류는 매각으로 소멸합니다. 을구 1번 근저당권은 2024년 6월 26일 한국주택금융공사로 이전된 이력이 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3691 |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 보람동 784 호려울마을4단지 408동 14층 1404호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 철근콘크리트구조 22층 중 14층 · 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 최은이 · 2017.06.02 소유권이전등기 (2015.02.01 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 907,000,000원 / 634,900,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권액 | 160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2017.06.02 농협은행주식회사 근저당권 216,000,000원입니다. 2023.06.15 설정된 김승현 근저당권 160,000,000원, 2025.07.17 현재 사건의 임의경매개시결정, 2026.05.13 세종특별자치시 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
과거 주식회사엠파인의 가압류와 2022년 강제경매개시결정은 각각 해제·취하로 이미 말소되었고, 2024년 한국주택금융공사의 임의경매개시결정 역시 2024.08.13 취하되어 2024.08.16 말소되었습니다. 현재 경매는 2025.07.17 김승현을 채권자로 한 임의경매개시결정입니다.
② 가격 — 1회 유찰로 70%, 그러나 시세 단정은 금물
현재 최저매각가는 634,900,000원으로 감정가 907,000,000원의 70%입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 444,430,000원(49%), 3회 유찰 시 311,101,000원(34.3%)입니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 634,900,000원 | 70% | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 444,430,000원 | 49% | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 311,101,000원 | 34.3% | 70,054,414원 | 0원 |
다만 이 사건에서는 가격 메리트를 직접 판단할 동일 조건의 실거래 비교값이 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 이유만으로 시세보다 싸다거나 저평가라고 평가해서는 안 됩니다. 권리는 단순하지만 가격 판단은 별개의 문제입니다.
③ 예상배당표 (매각가 634,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,749,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 216,000,000원 | 216,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 김승현 | 160,000,000원 | 160,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 250,151,000원 |
현재 회차에서는 채권총액 376,000,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여금은 250,151,000원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세종특별자치시 보람동 여울초등학교 남동측 인근으로, 대단위 아파트단지·근린생활시설·학교 등이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 BRT 버스정류장이 소재하며, 감정요항표상 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 22층 중 14층이며 위생·급배수설비, 열병합 지역난방설비, 승강기설비, 소방설비가 되어 있습니다.
- 용도·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(행정중심복합도시)이며, 예정지역·상대보호구역·중점경관관리구역 등의 지정 내용이 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 아파트 건부지로 이용 중이며, 단지 외곽이 공도에 접하고 공시지가는 1,598,000원/㎡입니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표기는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2017.06.02 농협은행주식회사 근저당권 216,000,000원이 말소기준권리입니다.
- 근저당 이전 확인. 을구 1번 근저당권은 2024.06.26 한국주택금융공사로 이전된 이력이 있으므로 입찰 전 최신 등기사항을 대조해야 합니다.
- 점유관계 확인. 임차인 표기는 없지만 감정요항표에는 임대관계 미상으로 기재되어 있어 실제 점유자와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가가 감정가의 70%라는 사실과 실거래 시세 대비 저평가 여부는 별개이므로 주변 거래 가격을 별도로 대조해야 합니다.
- 세금·배당 변수. 예상배당의 소유자 잔여금은 당해세·최우선변제 등에 따라 실제 금액이 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 별도 검증
이 물건의 장점은 권리구조가 비교적 명확하다는 점입니다. 2017년 농협은행 근저당을 기준으로 후순위 권리는 매각으로 소멸하고, 현재 회차부터 3회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
반면 현재 최저가 634,900,000원이 감정가의 70%라고 해서 곧바로 가격 메리트가 있다고 결론 내릴 수는 없습니다. 이 사건의 판단 순서는 명확합니다. 권리는 비교적 안전하지만, 응찰가격은 별도의 시세 검증 뒤 정해야 합니다. 특히 감정요항표상 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유관계까지 확인한 뒤 접근하는 것이 적절합니다.
