대전지방법원 2025타경15117. 보령시 죽정동 비슬블랜하임아파트 101동 3층 303호입니다. 현황은 방3·거실·주방/식당 등의 아파트이고, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 중 3층입니다. 소유자 박지향은 2017.08.31 매매로 거래가액 194,600,000원에 취득했습니다. 같은 날 설정된 서대구신용협동조합 근저당권 388,800,000원은 2017.09.14 이미 말소되어 현재 경매의 말소기준권리는 아닙니다.
이 사건의 핵심은 임차인 최태준입니다. 임대차계약일은 2021.05.20, 확정일자는 2021.05.21, 전입·점유개시는 2021.06.11이며 보증금은 160,000,000원입니다. 이후 2022.03.16 서울보증보험주식회사의 가압류가 말소기준권리가 되었으므로 임차인의 전입은 그보다 앞섭니다. 통상 구조라면 배당되지 않는 보증금 잔액을 매수인이 인수할 수 있지만, 이 사건은 매각물건명세서에 “보증금이 전액 변제되지 않아도 임차권등기는 말소되고, 매수인이 인수하지 아니함”이라는 취지의 2026.04.30 확약서가 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경15117 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 보령시 현대로 13, 101동 3층303호 (죽정동,비슬블랜하임아파트) |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 현황 방3·거실·주방/식당 등 · 10층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 박지향 (2017.08.31 매매 · 거래가액 194,600,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 214,000,000원 / 104,860,000원 (10회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 172,386,132원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 사용승인일 | 2017.08.04 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인, 그러나 확약으로 실질 인수 0원*
2017.08.31 설정된 서대구신용협동조합 근저당권은 2017.09.14 이미 말소되었습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2022.03.16 서울보증보험주식회사 가압류 160,000,000원입니다. 임차인 최태준의 전입·점유개시일 2021.06.11은 이보다 앞서고 확정일자도 2021.05.21이므로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 2023.07.10에는 보증금 160,000,000원의 주택임차권등기가 마쳐졌습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최태준 | 건물 101동 303호 전체 · 주거(임차권등기) | 160,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실질 0원* |
실제 임차인은 1명입니다. 이 사건에는 별도의 보증기관 대위·승계 중복신고가 임차인으로 잡혀 있지 않으므로 보증금을 중복 합산할 사안도 없습니다. 다만 확약의 효력은 최태준 임차인에 한정해 반영해야 하며, 다른 임차인이나 별도 점유자가 있다면 그 위험까지 자동으로 해소되는 것은 아닙니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 12개월과 최신 거래를 우선
비슬블렌하임아파트는 33세대, 2017.08.04 사용승인 단지입니다. 대상 면적은 83.502㎡이고, 비교 거래 면적도 83.46㎡~84.8㎡대로 매칭됩니다. 전체 12건 평균은 128,400,000원이지만 가격 판단은 최근 흐름을 우선해서 봅니다. 최근 12개월 6건 평균은 129,133,333원, 최신 거래는 2026.06의 120,000,000원이며, 최근 구간은 이전 구간보다 +1.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.8㎡ | 6 | 120,000,000원 |
| 2025.11 | 84.8㎡ | 5 | 145,000,000원 |
| 2025.10 | 83.5㎡ | 6 | 142,800,000원 |
| 2025.08 | 83.5㎡ | 2 | 143,000,000원 |
| 2025.07 | 83.5㎡ | 2 | 110,000,000원 |
| 2025.07 | 83.5㎡ | 6 | 114,000,000원 |
| 2025.06 | 84.8㎡ | 7 | 150,000,000원 |
| 2025.06 | 83.46㎡ | 7 | 135,000,000원 |
| 2025.05 | 84.8㎡ | 7 | 139,000,000원 |
| 2025.05 | 84.8㎡ | 2 | 112,000,000원 |
| 2025.05 | 84.8㎡ | 6 | 115,000,000원 |
| 2025.05 | 84.8㎡ | 7 | 115,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 129,133,333원 |
확약을 반영한 현재 실질취득 104,860,000원은 최근 12개월 평균의 81.2%입니다. 최신 거래 120,000,000원과 비교해도 15,140,000원 낮습니다. 최근 추세도 -가 아니라 +1.1%이므로 하락장을 전제로 가격 메리트를 깎을 근거는 없습니다. 다만 12건 거래 범위가 110,000,000원~150,000,000원으로 넓어 개별 호수의 층·상태 차이는 반드시 따로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 104,860,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,268,040원 |
| 1. 임차인 최태준 보증금 | 160,000,000원 | 102,591,960원 |
| 2. 서울보증보험주식회사 가압류 | 160,000,000원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 신청채권 | 172,386,132원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 계산상 임차보증금 미배당은 57,408,040원입니다. 다만 2026.04.30 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약에 따라 이 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원으로 반영합니다. 당해세·최우선변제 등 실제 배당 변동 요소는 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 보령시 죽정동 소재 죽정테니스장 남동측. 주변은 전·답 등 농경지와 임야, 아파트단지, 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근 가능. 남측 도보 약 10분 내외 거리에 버스정류장이 있고 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 중 3층. 사용승인일 2017.08.04, 위생설비·승강기·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·토지. 남측 약 5m 내외 아스팔트 포장도로로 출입 가능. 도시지역· 제2종일반주거지역이며 소로2류에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 33세대 단지이며 최근 실거래는 존재하지만, 경매 통계상 평균 10회 유찰· 낙찰률 0.0으로 집계돼 가격 할인과 별개로 실제 응찰 수요를 보수적으로 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 최태준 임차인의 대항력 포기, 임차권등기 말소 및 매수인 미인수 문구를 매각물건명세서와 제출 서류에서 다시 확인하세요.
- 실질취득 기준 유지. 현재 회차는 확약을 반영해 104,860,000원으로 판단합니다. 확약이 적용되지 않는다면 계산상 미배당 57,408,040원을 별도 취득비용으로 보아야 합니다.
- 시세는 최근 거래 우선. 전체 평균 128,400,000원보다 최근 12개월 평균 129,133,333원과 최신 거래 120,000,000원을 우선 기준으로 삼으세요.
- 10회 유찰 원인 확인. 현재 가격이 최근 시세 아래라도 반복 유찰 자체가 시장의 중요한 신호입니다. 현장 상태·점유·단지 수요를 직접 확인하세요.
- 민간임대주택 등기 확인. 등기에는 2019.07.29 민간임대주택 등록을 원인으로 한 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로 입찰 전 관련 등기와 매각조건을 원본에서 대조하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 자료를 최종 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 가격 할인은 분명, 승부처는 ‘확약 확인 + 유찰 원인’
이 사건은 겉으로 보면 보증금 160,000,000원의 대항력 임차인이 있어 부담스러운 물건입니다. 실제로 현재 최저가 기준 배당 부족분도 57,408,040원입니다. 그러나 2026.04.30 대항력 포기·임차권등기 말소 확약서가 제출되어 있어 해당 임차인의 실질 인수는 0원*으로 반영할 수 있습니다.
그 전제에서 실질취득 104,860,000원은 최근 12개월 평균 129,133,333원의 81.2%이고, 최신 거래 120,000,000원보다도 낮습니다. 최근 가격 추세도 +1.1%여서 하락장 보정을 이유로 가격 메리트를 부정할 상황은 아닙니다. 반면 10회 유찰, 33세대 규모, 경매 통계상 낙찰률 0.0은 별도의 경고 신호입니다. 따라서 결론은 “확약이 원본대로 유효하다면 가격은 시세 아래, 그러나 반복 유찰 원인과 환금성은 반드시 현장에서 확인”입니다.
