대전지방법원 2025타경3766. 대전 중구 옥계동 38-4, 옥계연립 가동 5호 다세대주택입니다. 감정가는 60,000,000원인데 두 차례 유찰되어 최저매각가는 29,400,000원까지 내려왔습니다. 문제는 등기부 을구 3번의 주택임차권입니다. 임차권자 김민호의 보증금은 75,000,000원이고, 임대차계약일은 2021.06.22, 확정일자는 2021.06.23, 점유개시일은 2021.06.30으로 기재되어 있습니다. 임차권등기는 2025.04.01 접수됐고, 강제경매개시결정은 그 뒤인 2025.08.12입니다.
따라서 이 사건은 낙찰가 자체보다 미배당 임차보증금이 훨씬 중요합니다. 현재 회차 29,400,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 929,200원을 뺀 28,470,800원이 김민호에게 배당되고, 남은 46,529,200원은 매수인 인수로 계산됩니다. 결국 29,400,000원에 싸게 받는 구조가 아니라, 낙찰대금과 인수금을 합친 실질 부담이 75,929,200원에 이르는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3766 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 중구 옥계동 38-4 가동 5호 · 대전광역시 중구 대종로71번길 141 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 59.21㎡ · 지상2층 건물 내 2층 5호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 주경환 (2021.06.09 소유권이전 · 거래가액 44,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 60,000,000원 / 29,400,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김민호 / 75,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 사용승인일 | 1980.02.12 |
① 권리 흐름 — 임차권이 경매개시보다 앞선다
등기부상 과거 대전원예농업협동조합 근저당 6,500,000원은 2015.03.18 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 실질적으로 중요한 선순위 권리는 을구 3번 김민호 주택임차권입니다. 매각물건명세서에도 이 임차권은 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
임차인·점유자 현황
현황조사와 등기부에 나타난 실제 임차인·점유자는 9명이며, 보증기관의 대위·승계 중복신고는 확인되지 않습니다. 다만 김민호를 제외한 점유자들은 보증금 또는 확정일자가 확인되지 않아, 전입일이 앞선 경우에도 정확도 원칙상 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다.
| 성명 | 기재 부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김효정 | 202호 | 2021.05.31 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 이규훈 | 202호 | 2021.05.31 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 임익만 | 302호 | 2022.06.21 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 김은지 | 302호 | 2023.03.02 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 김호경 | 401호 | 2024.01.02 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 박선용 | 401호 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 박병훈 | 301호 | 2022.01.14 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 윤혜영 | 301호 | 2025.07.21 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 김민호 | 건물 전부 | 2025.03.27 / 2021.06.23 | 75,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 잔액 인수 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득액으로 본다
옥계연립의 동일 면적권 실거래는 2025.05 60,000,000원, 2024.09 54,000,000원, 2021.06 36,000,000원입니다. 전체 3건 평균은 50,000,000원이지만, 가격 판단은 과거 저가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 57,000,000원과 최신 거래 60,000,000원을 우선해서 보는 것이 적절합니다. 최근 거래 흐름은 이전 거래 대비 58.3% 상승으로 나타납니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 59.2㎡ | 2 | 60,000,000원 |
| 2024.09 | 59.2㎡ | 2 | 54,000,000원 |
| 2021.06 | 60.99㎡ | 1 | 36,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 57,000,000원 |
표면 최저가 29,400,000원만 놓으면 최근 12개월 평균의 51.6%에 불과합니다. 그러나 이 사건은 그렇게 비교하면 안 됩니다. 현재 회차의 매수인 인수 예상액 46,529,200원을 더한 실질취득 75,929,200원은 최근 12개월 평균 57,000,000원의 약 133.2%, 최신 거래 60,000,000원의 약 126.5%입니다. 즉 권리인수까지 반영하면 최근 시세보다 오히려 높은 가격입니다.
③ 예상배당표 (매각가 29,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 929,200원 |
| 1. 임차인 김민호 보증금 | 75,000,000원 | 28,470,800원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 김민호 | 75,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 김민호 임차보증금의 미배당분은 46,529,200원이며 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며 옥계연립은 22세대, 사용승인일은 1980.02.12입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 시멘트벽돌조 슬래브지붕 지상2층 건물 내 2층 5호이며 위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 토지는 북동측으로 막다른 포장도로와 접하고 있으며 대체로 부정형·평지입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 가격 흐름. 최근 실거래는 54,000,000원과 60,000,000원으로 최근 12개월 평균 57,000,000원이며, 이전 거래 대비 상승 추세가 나타납니다.
- 주소 대조. 감정요항표의 위치 설명에는 대전광역시 동구 가양동과 가양중학교가 기재돼 있어, 본건 주소인 중구 옥계동 38-4와 위치 서술이 서로 다릅니다. 감정평가서 원문을 반드시 대조해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 낙찰가보다 실질취득액을 기준으로 판단. 현재 회차 기준 29,400,000원이 아니라 75,929,200원을 시세와 비교해야 합니다.
- 김민호 미배당 잔액 확인. 매각물건명세서상 전액 변제되지 않는 임차보증금 잔액은 매수인 인수입니다.
- 추가 점유자 보증금 확인. 김효정·이규훈·임익만·김은지·김호경·박선용·박병훈·윤혜영의 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 및 승계 범위를 확정할 수 없습니다.
- 호실 대응관계 확인. 본건 5호와 현황조사의 202호·302호·401호·301호가 어떤 관계인지 현장과 원본 조사서를 대조해야 합니다.
- 신청채권자와 임차권자 관계 확인. 김민호가 양쪽에 동일하게 나타나므로 강제경매 신청서와 임대차 원본을 확인해야 합니다.
- 감정평가서 위치 기재 확인. 주소는 옥계동인데 위치 및 주위환경 설명은 가양동으로 기재되어 있어 원문 대조가 필요합니다.
- 유찰만 기다리는 전략은 효과 제한. 추가 유찰 시 낙찰가는 낮아지지만 김민호 인수액이 증가해 실질취득액은 큰 폭으로 줄지 않습니다.
맺으며 — “2,940만원짜리 물건”으로 보면 틀린다
이 사건의 가장 큰 착시는 감정가 60,000,000원짜리가 29,400,000원까지 떨어졌다는 숫자입니다. 하지만 김민호 임차보증금 75,000,000원이 낙찰가보다 크고, 현재 회차 미배당 인수액만 46,529,200원입니다. 그래서 실제 부담은 75,929,200원으로, 최근 12개월 평균 57,000,000원과 최신 거래 60,000,000원을 모두 웃돕니다.
게다가 김민호 외 점유자들의 보증금·확정일자가 확인되지 않아 추가 승계 위험을 완전히 닫을 수도 없습니다. 2회 유찰이라는 숫자만 보고 저가 매수형으로 분류하기보다, 주된 인수만으로도 시세 이상이고 추가 임차 위험까지 남은 고위험 구조로 보는 것이 맞습니다. 이 물건의 핵심은 낙찰가가 아니라 인수금과 미상 임차관계입니다.
