대전지방법원 2025타경3766. 대전 중구 옥계동 소재 옥계연립 가동 5호에 관한 강제경매입니다. 60,000,000원이던 감정가가 3차례 유찰을 거쳐 20,580,000원까지 내려왔습니다. 표면적인 할인율만 보면 상당히 저렴해 보이지만, 이 사건은 매각대금과 별도로 선순위 임차보증금의 미배당액을 매수인이 부담하는 구조입니다.
2025년 4월 1일 등기된 김민호의 주택임차권은 2025년 8월 12일 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 해당 임차권이 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 결국 입찰가격보다 임차권의 미배당액과 실제 취득총액을 먼저 확인해야 하는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3766 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 중구 옥계동 38-4 가동 5호 도로명주소: 대전광역시 중구 대종로71번길 141 |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대주택 |
| 감정상 이용상태 | 다세대주택 · 시멘트벽돌조 슬래브지붕 지상 2층 건물 내 2층 5호 |
| 건물 정보 | 옥계연립 · 22세대 · 사용승인일 1980.02.12 · 실거래 비교면적 59.21㎡ |
| 소유자 | 주경환 (2021.06.09 소유권이전 · 거래가 44,000,000원) |
| 감정가 | 60,000,000원 |
| 최저매각가 | 20,580,000원 (3회 유찰 · 감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 김민호 / 75,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 말소기준권리 | 2025.08.12 갑구 5번 강제경매개시결정 |
| 선순위 임차권 | 2025.04.01 을구 3번 · 김민호 · 보증금 75,000,000원 |
① 권리 흐름 — 경매개시결정보다 앞선 임차권
2004년 대전원예농업협동조합의 근저당권은 2015년 3월 18일 이미 말소되었습니다. 현재 핵심 권리는 그보다 뒤에 등기된 김민호의 주택임차권입니다. 이 임차권은 강제경매개시결정보다 먼저 등기되었으며, 매각물건명세서가 매수인의 잔액 인수를 명시하고 있습니다.
② 임차인·점유관계 — 인수액을 결정하는 핵심
대상 호실의 등기부와 매각물건명세서에서 특정되는 임차권자는 김민호 1명입니다. 다만 현황조사에는 다른 호수의 전입자 및 점유자도 기재되어 있어, 실제 점유 범위와 호실 표시를 원본과 대조할 필요가 있습니다.
| 성명 / 표시 호실 | 전입일 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
| 김민호 건물 전부 · 임차권등기 |
2025.03.27 확정 2021.06.23 |
75,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 미배당액 인수 배당요구 있음 |
| 김효정 202호 |
2021.05.31 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미확인 · 대상 호실 대조 필요 |
| 이규훈 202호 |
2021.05.31 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미확인 · 대상 호실 대조 필요 |
| 임익만 302호 |
2022.06.21 | 미상 | 대항력 가능·미상 배당요구 2025.08.22 · 우선변제 미확인 |
| 김은지 302호 |
2023.03.02 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미확인 · 대상 호실 대조 필요 |
| 김호경 401호 |
2024.01.02 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미확인 · 대상 호실 대조 필요 |
| 박선용 401호 |
미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 전입·점유관계 확인 필요 |
| 박병훈 301호 |
2022.01.14 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미확인 · 대상 호실 대조 필요 |
| 윤혜영 301호 |
2025.07.21 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미확인 · 대상 호실 대조 필요 |
대항력 가능·미상은 전입일만으로 독립적인 임대차와 인수보증금이 확정되지 않았다는 의미입니다. 해당 인원들의 보증금은 김민호의 보증금에 합산하지 않았습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득액으로 판단
옥계연립은 22세대 규모의 다세대주택입니다. 비교 가능한 실거래 내역은 다음과 같습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 59.2㎡ | 2층 | 60,000,000원 |
| 2024.09 | 59.2㎡ | 2층 | 54,000,000원 |
| 2021.06 | 60.99㎡ | 1층 | 36,000,000원 |
| 최근 거래 평균 | — | 2건 | 57,000,000원 |
| 전체 거래 평균 | — | 3건 | 50,000,000원 |
전체 실거래 평균은 50,000,000원이지만, 2021년의 상대적으로 낮은 거래가격이 포함되어 있습니다. 가격 비교에서는 집계상 최근 거래 평균인 57,000,000원과 최신 거래가격인 60,000,000원(2025.05)을 우선 살펴보는 것이 적절합니다.
최근 거래와 이전 거래 사이의 가격 추세는 +58.3%로 집계되어 있습니다. 다만 최신 거래 자체가 2025년 5월이고 거래 표본도 적으므로, 이 가격을 현재 시점의 확정적인 매도가격으로 간주해서는 안 됩니다.
낙찰가 20,580,000원 + 예상 인수액 55,190,440원 = 실질취득액 75,770,440원.
실제 비교해야 할 금액은 20,580,000원이 아니라 75,770,440원입니다. 최근 거래 평균 57,000,000원보다 18,770,440원 높고, 최신 거래가격 60,000,000원보다도 15,770,440원 높습니다. 따라서 현재 회차에는 가격 메리트가 있다고 보기 어렵습니다.
또한 낙찰가가 내려갈수록 임차인의 배당액도 줄어들고, 그만큼 매수인의 인수액이 증가합니다. 이 때문에 추가 유찰이 발생해도 실질취득총액은 보증금 75,000,000원 부근에 묶이는 구조입니다. 집행비용 추정치에 따라 실제 합계는 달라질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 20,580,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 770,440원 |
| 1. 임차인 김민호 보증금 | 75,000,000원 | 19,809,560원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
| 매수인 인수 예상액 | — | 55,190,440원 |
강제경매 신청채권자 김민호와 임차권자 김민호는 동일인이므로 75,000,000원을 별개의 채권으로 중복 배당하지 않았습니다. 인수 예상액은 매각대금에서 지급하는 배당금이 아니라 매수인의 추가 부담액입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다.
⑤ 추가 유찰 시나리오 — 내려가는 낙찰가, 늘어나는 인수액
| 구분 | 최저가 | 예상 인수액 | 실질취득액 |
|---|---|---|---|
| 현재 (3회 유찰) | 20,580,000원 | 55,190,440원 | 75,770,440원 |
| 4회 유찰 시 | 14,406,000원 | 61,253,308원 | 75,659,308원 |
| 5회 유찰 시 | 10,084,200원 | 65,497,316원 | 75,581,516원 |
유찰이 추가될 경우 최저매각가는 14,406,000원, 다시 유찰되면 10,084,200원까지 하락하는 시나리오입니다. 그러나 이에 대응하는 임차권 인수액은 각각 61,253,308원, 65,497,316원으로 늘어납니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 물건 특성. 옥계연립은 22세대 규모의 다세대주택이며, 사용승인일은 1980.02.12입니다. 오래된 소규모 공동주택이므로 건물 유지보수 상태와 실제 거래 가능한 가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 건물 구조. 시멘트벽돌조 슬래브지붕 지상 2층 건물 내 2층 5호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감이며 샷시창호가 설치되어 있습니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북동측 막다른 포장도로와 접하며, 차량 진출입이 가능한 것으로 기재되어 있습니다.
- 실거래 및 환금성. 확인되는 거래는 3건이며, 최신 거래는 2025.05의 60,000,000원입니다. 거래 표본이 적어 감정가나 과거 실거래 평균을 현재 매도가격으로 확정하기 어렵습니다.
- 토지. 지목은 대, 지형은 부정형·평지이며 공시지가는 670,600원/㎡입니다. 교육환경보호구역 및 중점경관관리구역 등의 제한사항이 기재되어 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차권 인수 확인. 을구 3번 임차권은 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다. 예상 인수액 55,190,440원을 입찰자금과 별도로 고려해야 합니다.
- 실질취득액으로 가격 비교. 현재 최저가 20,580,000원만 비교하지 말고 실질취득액 75,770,440원을 최근 거래 평균 57,000,000원 및 최신 거래가격 60,000,000원과 비교해야 합니다.
- 동일인 채권관계. 신청채권자와 임차권자가 모두 김민호입니다. 동일 채권의 중복 집계를 피하고 임대차계약과 보증금 지급 사실을 확인해야 합니다.
- 점유 및 호실 일치 여부. 현황조사에 나타난 202호·301호·302호·401호의 전입자들이 매각 대상인 가동 5호와 어떤 관계인지 확인해야 합니다. 실제 점유 범위가 불명확한 상태에서는 추가 인수위험을 배제할 수 없습니다.
- 추가 유찰의 착시. 최저가가 떨어질수록 미배당 보증금 인수액이 증가합니다. 낙찰가 하락 자체를 실질 취득비용의 하락으로 해석하면 안 됩니다.
- 노후 다세대주택. 1980년 사용승인 건물인 만큼 누수·구조·설비 상태, 관리비, 보수비용 및 환금성을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 실거래 내역을 재확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 2,058만원이 취득가격은 아니다”
이 사건은 감정가 60,000,000원에서 3회 유찰되어 최저매각가가 20,580,000원까지 내려왔습니다. 하지만 보증금 75,000,000원의 선순위 임차권이 남아 있고, 매각물건명세서에서도 미배당 잔액을 매수인이 인수하도록 명시하고 있습니다.
현재 회차의 예상 인수액은 55,190,440원, 실질취득액은 75,770,440원입니다. 이는 최근 거래 평균 57,000,000원과 최신 거래가격 60,000,000원을 모두 웃돕니다. 더 유찰되더라도 보증금 미배당액이 증가하기 때문에 실질가격은 보증금 수준에서 크게 달라지지 않습니다.
또한 대상 호실과 다른 번호로 기재된 점유자들의 관계, 신청채권자와 임차권자의 동일인 문제, 감정서의 위치·용도지역 기재 차이도 확인해야 합니다.
결론은 최저가 할인율보다 임차권 인수와 실질취득총액을 우선해야 한다는 것입니다. 현재 명세서상 인수 조건을 전제로 하면 시세보다 저렴한 물건으로 평가하기 어렵습니다. 임차권의 실제 변제·말소 여부와 점유관계가 명확히 확인되기 전까지는 최저가만을 근거로 입찰가격을 판단해서는 안 됩니다.
