부동산강제경매 (아파트)

한 줄 평 말소기준권리 이후 권리는 모두 소멸하는 구조로 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 점유자 2명이 확인되고 보증금은 미상이라 현장 확인은 필요합니다. 현재 최저가는 최근 12개월 실거래 평균 5.416억의 71.6% 수준으로 가격 메리트가 있는 구간입니다.

감정가 / 최저가

554,000,000원

387,800,000원 · 1회 유찰

최근 12개월 평균

541,666,666원

동일 평형 12건

최저가 ÷ 시세

71.6%

최근 평균 대비

매수인 인수

0원

대항력 있는 임차권 없음

대전지방법원 2025타경3776. 대전 동구 대동 이스트시티1단지 102동 2904호 아파트입니다. 소유자는 강경아 씨이며, 등기상 국민은행 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 광주지구축산업협동조합 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 낙찰자가 떠안을 권리는 없는 구조입니다.

물건 개요

사건번호	대전지방법원 2025타경3776
소재지	대전광역시 동구 대동 539 이스트시티1단지 102동 29층2904호
물건종류	아파트 · 이스트시티1단지 1,345세대 · 전용 84.98㎡
소유자	강경아
감정가 / 최저가	554,000,000원 / 387,800,000원
신청채권	인천강화웅진축산업협동조합 / 206,191,242원
매각기일	2026.07.28

① 권리 흐름 — 인수 위험 없음

말소기준권리는 2018.12.31 설정된 국민은행 근저당권입니다. 이후 설정된 광주지구축산업협동조합 근저당권과 두 건의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 점유자는 있으나 전입일이 말소기준권리 이후로 확인되어 대항력은 없습니다.

② 시세 비교 — 최근 거래 대비 할인 구간

이스트시티1단지 동일 전용 84.98㎡ 최근 거래 12건 기준입니다. 최근 12개월 평균 거래가는 541,666,666원, 최신 거래는 2026.07 510,000,000원입니다.

거래월	전용	층	거래가
2026.07	84.98㎡	3	510,000,000원
2026.07	84.98㎡	27	520,000,000원
2026.07	84.98㎡	24	545,000,000원
2026.06	84.98㎡	12	597,000,000원
2026.05	84.98㎡	20	540,000,000원
평균	—	12건	541,666,666원

최저매각가 387,800,000원은 최근 12개월 평균 거래가 대비 71.6%입니다. 최신 거래 510,000,000원과 비교해도 할인 폭이 있어 가격 측면에서는 검토 가능한 구간입니다.

⚠️ 점유 확인 필요 현황조사상 유균례·유제우 점유자가 확인됩니다. 두 사람 모두 전입일이 말소기준권리 이후라 대항력은 없지만, 보증금은 미상입니다. 실제 점유 형태와 인도 협의 여부는 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 387,800,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	6,229,200원
국민은행 근저당	264,000,000원	264,000,000원
광주지구축산업협동조합 근저당	168,000,000원	117,570,800원
경매개시결정	206,191,242원	0원
소유자 교부	-	0원

매각대금 배분

감정가 vs 실거래

최저가는 최근 12개월 평균 거래가 대비 71.6% 수준입니다.

✅ 권리 관점 국민은행 근저당이 말소기준권리이며 후순위 권리는 모두 소멸합니다. 매수인 인수액은 0원으로 판단됩니다.

⛔ 확인 관점 보증금 미상 점유자가 존재하므로 낙찰 전 현황 확인과 명도 계획 수립이 필요합니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 대전신흥초등학교 북측 인근 기존 주택지대이며 다세대·단독주택·대규모 아파트·근린시설이 혼재합니다.
교통. 차량 출입 가능하고 인근 버스정류장 및 간선도로가 위치합니다.
규제. 제2종·제3종일반주거지역, 대신2구역 지구단위계획구역 등 각종 용도지역·제한사항이 확인됩니다.
환금성. 1,345세대 대단지이며 2018년 준공으로 비교적 신축급 단지입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

점유 확인. 유균례·유제우 점유자의 실제 관계와 보증금 여부를 확인하세요.
가격 기준. 최근 12개월 평균 5.416억, 최신 거래 5.1억 대비 현재 최저가는 할인 구간입니다.
배당 구조. 후순위 채권 미배당이 발생하지만 매수인 인수로 전환되지 않습니다.
원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사를 직접 대조하세요.

맺으며 — “권리는 안전, 점유는 확인”

이 물건은 말소기준권리 이후 권리가 정리되는 구조라 권리분석 난도는 낮습니다. 현재 최저가는 최근 실거래 평균 대비 충분히 낮아 가격 매력은 있습니다. 다만 점유자 2명의 보증금 미상 부분은 현장에서 확인해야 합니다. 권리는 합격, 입찰 전 점유 확인이 핵심인 물건입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-06-23	유찰	5억 5,400만원
2	2026-07-28	대기	3억 8,780만원

부동산강제경매

권리는 정리되지만, 점유 확인은 필요하다 — 대전 이스트시티1단지 2904호

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 위험 없음

② 시세 비교 — 최근 거래 대비 할인 구간

③ 예상배당표 (매각가 387,800,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “권리는 안전, 점유는 확인”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

로그인이 필요한 정보입니다

매각결과

변경 이력

로그인이 필요한 정보입니다

로그인이 필요한 정보입니다

현장 사진 (11장)

이 매물에 문제가 있나요?

매물 신고