대전지방법원 2025타경3845. 세종특별자치시 나성동 르네상스 제1동 제2층 제209호입니다. 감정평가서상 이용상태는 근린생활시설이고, 철근콘크리트구조 8층 건물 중 2층에 위치합니다. 등기상 현재 소유자는 정새로나·최강수가 각각 2분의 1 지분을 가진 공유 구조입니다. 말소기준권리는 2016.07.29. 설정된 세종중앙신용협동조합 근저당권으로 채권최고액은 540,000,000원입니다.
현재 최저매각가는 121,422,000원으로 감정가의 34.3% 수준까지 내려왔습니다. 그러나 실거래 비교 자료가 없어 이 가격이 실제 시장가격보다 낮은지는 확인할 수 없습니다. 특히 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 인수액 0원이라는 배당 계산과 별개로 실제 점유·임대상태는 입찰 전 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3845 |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 나성동 768 르네상스 1동 2층 209호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 8층 건물 중 제2층 제209호 · 사용승인일 2016.06.27 |
| 소유자 | 정새로나 2분의 1 · 최강수 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 354,000,000원 / 121,422,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 세종중앙신용협동조합 / 473,191,217원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2016년 근저당
말소기준권리는 2016.07.29. 세종중앙신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 540,000,000원이며 현재 경매개시결정은 이 권리보다 뒤에 위치합니다. 2023.11.17.에도 같은 채권자에 의한 임의경매개시결정이 있었지만 2024.06.26. 취하되어 2024.06.28. 말소됐습니다. 이후 2025.09.11. 현재 사건의 임의경매개시결정이 다시 등기됐습니다.
② 가격 판단 — 3회 유찰, 그래도 시세 비교는 불가
감정가는 354,000,000원, 현재 최저매각가는 121,422,000원입니다. 현재 회차는 3회 유찰 후 감정가의 34.3% 수준입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 84,995,400원, 5회 유찰 시 59,496,779원으로 계산돼 있습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34.3% | 121,422,000원 | 421,077,908원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 84,995,400원 | 456,934,517원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 59,496,779원 | 481,974,163원 |
③ 예상배당표 (매각가 121,422,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,499,908원 |
| 1. 근저당 · 세종중앙신용협동조합 | 540,000,000원 | 118,922,092원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 540,000,000원 중 118,922,092원이 배당되고 421,077,908원이 미배당으로 남는 계산입니다. 신청채권자의 청구액은 473,191,217원이며 현재 회차 예상배당만으로는 충족되지 않습니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 세종특별자치시 나성동 국세청 북측에 인접하며, 상업용·업무용 시설, 아파트 단지 및 관공서 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며 제반 교통상황은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 해당 호실은 근린생활시설로 이용 중입니다. 일반적인 위생·급배수·엘리베이터· 지하주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남서측 한누리대로, 북동측 국세청로에 접하며 도로상태는 양호한 편입니다.
- 용도지역. 중심상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역(행정중심복합도시)에 해당하며 광로3류와 중로2류에 접합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 토지면적은 1,525.0㎡이며 공시지가는 4,911,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사·매각물건명세서와 현장 점유상태를 대조해 실제 임차·점유관계를 확인해야 합니다.
- 가격 기준 확보. 3회 유찰로 최저가가 감정가의 34.3%까지 내려왔지만 실거래 자료가 없어 시세 대비 할인 여부는 판단할 수 없습니다.
- 근저당 미배당. 현재 회차에서는 세종중앙신용협동조합 근저당 채권최고액 중 421,077,908원이 미배당으로 계산되나, 해당 근저당은 매각으로 소멸하는 권리입니다.
- 공유자 확인. 현재 소유관계는 정새로나·최강수 각 2분의 1 지분입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사 및 실제 점유상태를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰이 많다 ≠ 시세보다 싸다”
이 사건의 권리 기준점은 분명합니다. 2016.07.29. 세종중앙신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격은 감정가 354,000,000원에서 3회 유찰돼 121,422,000원까지 내려왔지만, 실거래 시세 자료가 없어 시장가격 대비 위치를 확인할 수 없습니다. 여기에 감정평가서상 임대관계도 미상입니다. 따라서 이 물건은 등기상 소멸 구조보다 점유 확인과 가격 검증이 더 중요한 사건으로 보는 것이 데이터에 맞습니다.
