대전지방법원 2025타경3845. 세종 나성동 르네상스 제1동 2층 209호로, 감정평가상 근린생활시설로 이용 중인 집합건물입니다. 등기상 현재 소유자는 정새로나·최강수 각 2분의 1 공유이고, 말소기준권리는 2016.07.29 설정된 세종중앙신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 540,000,000원으로 감정가와 현재 최저가보다 모두 큽니다. 이후 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 계산상 매수인이 별도로 떠안을 금액은 0원입니다.
다만 이 사건에서 가장 경계해야 할 숫자는 ‘49%’입니다. 감정가 354,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저가가 173,460,000원까지 내려왔지만, 감정가 대비 할인율과 실제 시장가 대비 할인율은 같은 개념이 아닙니다. 확인 가능한 최근 실거래 비교값이 없으므로 현재 최저가를 시세보다 저렴하다고 단정해서는 안 됩니다. 특히 주거용이 아닌 근린생활시설은 업종·공실·임대수익·상권에 따라 가격 편차가 클 수 있어 현장 가격 검증이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3845 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 나성동 768 르네상스 1동 2층 209호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 집합건물 내 근린생활시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 8층 건물 중 2층 209호 · 사용승인일 2016.06.27 |
| 소유자 | 정새로나 2분의 1 · 최강수 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 354,000,000원 / 173,460,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 세종중앙신용협동조합 / 473,191,217원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2016년 근저당
말소기준은 2016.07.29 세종중앙신용협동조합 근저당권입니다. 2016년 신탁등기는 이미 말소됐고, 2023.11.17 개시된 이전 임의경매도 2024.06.26 취하를 원인으로 2024.06.28 말소됐습니다. 현재 진행의 근거가 되는 2025.09.11 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%지만 ‘시세 49%’는 아니다
현재 최저매각가는 173,460,000원으로 감정가 354,000,000원의 49%입니다. 추가 유찰 시 시나리오는 3회 유찰 121,421,999원(감정가 34%), 4회 유찰 84,995,399원(감정가 24%)입니다. 그러나 이 사건에는 비교할 최근 실거래 평균·최신 거래가가 제시되어 있지 않으므로, 최저가가 실제 시장가보다 저렴하다는 판단은 할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 173,460,000원 | 170,231,560원 | 369,768,440원 |
| 3회 유찰 시 | 121,421,999원 | 118,922,091원 | 421,077,909원 |
| 4회 유찰 시 | 84,995,399원 | 83,065,482원 | 456,934,518원 |
유찰이 반복될수록 매각가가 내려가면서 근저당권자의 미배당액은 369,768,440원 → 421,077,909원 → 456,934,518원으로 커집니다. 이는 매수인 승계액이 늘어난다는 뜻이 아니라, 담보권자가 배당으로 회수하지 못하는 금액이 커진다는 뜻입니다. 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 173,460,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,228,440원 |
| 1. 근저당 · 세종중앙신용협동조합 | 540,000,000원 | 170,231,560원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당권 채권최고액 기준 미배당 369,768,440원이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도 반영되지 않은 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본건은 근린생활시설로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 8층 건물 중 2층 209호이며 사용승인일은 2016.06.27입니다.
- 입지. 세종특별자치시 나성동 소재 국세청 북측에 인접하며, 주위는 상업용·업무용 시설, 아파트 단지 및 관공서 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 양호한 편입니다.
- 도로. 남서측 한누리대로와 북동측 국세청로에 접하며 도로상태는 양호한 편입니다.
- 토지. 중심상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역이며, 감정자료상 상업용 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 4,911,000원/㎡입니다.
- 설비. 일반적인 위생설비·급배수설비·엘리베이터·지하주차장 설비가 구비되어 있습니다.
- 물건 하자. 공부와의 차이는 기재되지 않았고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세를 먼저 확인. 감정가의 49%라는 할인율이 실제 시장가 할인율을 뜻하지 않습니다. 동일 건물·인근 근린생활시설의 최근 매매가와 임대료를 직접 비교해야 합니다.
- 점유관계 확인. 별도 임차인 신고는 없지만 감정자료상 임대관계는 미상입니다. 실제 영업자·점유자와 명도 필요 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 근린생활시설 환금성. 주거용보다 업종 적합성·가시성·동선·공실 가능성에 따라 매수층이 좁아질 수 있으므로 향후 재매각 가능성을 함께 검토해야 합니다.
- 공유자 변동 확인. 2025.04.03 우진수 지분 전부가 최강수에게 이전되었고 거래가액은 62,000,000원입니다. 이는 2분의 1 지분 거래가액이므로 물건 전체 시세로 단순 환산해 판단하지 마세요.
- 배당과 인수 구분. 근저당권자 미배당이 크더라도 현재 계산상 그 미배당액을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 실제 시장가격
이 사건은 권리만 보면 비교적 정리가 잘 됩니다. 2016년 세종중앙신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 현재 경매개시결정은 그 이후라 매각으로 소멸하며, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 물건은 근린생활시설이고 이미 2회 유찰돼 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 이 숫자를 곧바로 ‘반값 매수’로 해석해서는 안 됩니다. 최근 실거래 기준이 없는 만큼 권리는 합격에 가깝지만 가격은 별도 검증이 필요한 사건입니다. 상가성 근린생활시설에서는 감정가보다 실제 임대수익·공실·상권·재매각 수요가 최종 입찰가를 결정해야 합니다.
