대전지방법원 2025타경15746. 충남 예산군 삽교읍 내포에드가오피스텔2차 7층 705호입니다. 감정가는 120,000,000원, 현재 최저매각가는 58,800,000원으로 6회 유찰됐습니다. 권리의 핵심은 2021년부터 점유·전입한 임차인 양대호와 2023.07.07 무안새마을금고 가압류의 선후관계입니다. 양대호는 2021.03.02 전입, 2021.02.03 확정일자를 갖고 있어 말소기준권리보다 앞서며, 보증금 86,000,000원에 대한 대항력 있는 임차인입니다.
따라서 확약이 없었다면 현재 회차 매각대금 58,800,000원에서 집행비용 1,458,400원을 제외한 57,341,600원을 우선배당받고도 28,658,400원이 남아 매수인에게 넘어가는 구조입니다. 그러나 매각물건명세서에는 을구 1번 주택임차권에 대해 “임대차보증금이 전액 변제되지 아니하더라도 말소되고, 매수인이 인수하지 아니함”이라는 취지와 함께 2026.04.30 채권자 확약서가 기재돼 있습니다. 따라서 이 임차인에 관한 실질 인수는 0원*으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경15746 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 예산군 삽교읍 목리 960 내포에드가오피스텔2차 7층 705호 |
| 도로명주소 | 충청남도 예산군 삽교읍 청사로 190 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 3층, 지상 7층 · 사용승인 2018.04.23 |
| 소유자 | 조연정 · 소유권이전 원인 2016.11.11 매매 · 거래가액 116,300,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 58,800,000원 (6회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 93,823,008원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있으나 확약으로 인수 해소
말소기준은 2023.07.07 무안새마을금고 가압류 405,997,900원입니다. 이후 목포동부새마을금고 가압류, 주택도시보증공사 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기 시점이 아니라 임차인의 실제 대항력 발생 시점입니다. 양대호는 2021.03.02 전입·점유했고 확정일자도 2021.02.03이므로 말소기준보다 빠릅니다. 2024.03.07 주택임차권등기가 뒤늦게 설정됐더라도 그 기초가 되는 임차관계의 대항력은 선순위입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 양대호 | 건물의 전부 | 86,000,000원 | 2021.03.02 / 2021.02.03 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
을구 1-2는 별도의 신규 임차인이 아니라 을구 1번 임차권의 변경등기입니다. 임대차계약일자를 2021.02.03 및 2023.02.13으로, 확정일자를 2021.02.03의 83,000,000원과 2023.06.09 증액 3,000,000원으로 정정·보완한 내용입니다. 따라서 확인되는 실제 임차인은 양대호 1명이며, 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
현재 최저매각가는 58,800,000원으로 감정가 120,000,000원의 49%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 이 사건에는 동일 물건군의 최근 12개월 평균·최신 실거래·가격 추세를 비교할 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
오히려 확인해야 할 신호는 6회 유찰입니다. 현재 회차에서 실질 인수가 확약으로 제거되더라도, 시장이 여러 차례 응찰을 미뤘다는 사실은 별개의 가격·환금성 신호입니다. 특히 용도가 아파트가 아니라 오피스텔인 만큼, 감정가 대비 할인폭만 보고 주거용 아파트와 같은 환금성을 전제해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 58,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,458,400원 |
| 1. 임차인 양대호 보증금 | 86,000,000원 | 57,341,600원 |
| 2. 가압류 · 무안새마을금고 | 405,997,900원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 목포동부새마을금고 | 755,394,790원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 93,823,008원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체로는 양대호 보증금 중 28,658,400원이 미배당되는 구조입니다. 다만 이 금액은 확약이 없을 때의 룰상 인수액이며, 매각물건명세서에 기재된 2026.04.30 확약에 따라 해당 임차권의 매수인 실질 인수는 0원*으로 봅니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가면 룰상 인수액은 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 감정가 비율 | 룰상 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 58,800,000원 | 49% | 28,658,400원 |
| 7회 유찰 시 | 47,040,000원 | 39% | 40,206,720원 |
| 8회 유찰 시 | 37,632,000원 | 31% | 49,445,376원 |
대항력 있는 보증금 86,000,000원만 놓고 보면 낙찰가가 내려갈수록 배당액이 줄고 미배당 인수액이 늘어나는 구조입니다. 즉 확약이 없었다면 낙찰가가 더 낮아져도 총 취득부담이 단순히 함께 내려가는 물건이 아닙니다. 다만 이 사건은 양대호에 관한 대항력 포기 확약이 제출돼 있어 위 인수액은 권리구조를 이해하기 위한 계산치이며, 실제 매수인 인수는 0원*으로 반영합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청남도경찰청 동측 인근에 위치하며 근린생활시설, 업무시설, 관공서 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 서측 왕복 6차선 도로와 북측 왕복 4차선 도로에 접합니다.
- 이용상태. 감정평가상 실제 이용은 오피스텔입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 3층·지상 7층 건물로 사용승인일은 2018.04.23입니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 토지·규제. 중심상업지역·도시지역·지구단위계획구역·도시개발구역·도청이전신도시 개발예정지구에 포함되며 공시지가는 1,660,000원/㎡입니다.
- 공부와 현황. 공부와의 차이는 없고, 등기사항전부증명서상 임차권 등기가 설정돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 핵심은 2026.04.30 제출된 대항력 포기·임차권 말소 취지의 확약입니다. 매각물건명세서와 확약서 원문을 최종 대조해야 합니다.
- 실제 인수액 구분. 배당표상 양대호 보증금 미배당 28,658,400원과 매수인 실질 인수 0원*을 혼동하지 마세요. 전자는 확약 전 계산값입니다.
- 가격 검증. 감정가의 49%라는 할인율만으로 싸다고 판단하지 말고, 동일 건물·인근 오피스텔의 실제 거래·임대 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 6회 유찰 원인 확인. 권리 외에도 건물 상태, 임대수요, 관리비, 공실 가능성 등 응찰을 막은 요인이 있는지 현장 확인이 필요합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 낙찰 이후 확약 내용대로 을구 1번 임차권이 말소되는 절차와 필요한 서류를 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리 함정은 확약으로 풀렸지만, 가격은 아직 검증 대상
이 사건의 첫인상은 보증금 86,000,000원의 선순위 대항력 임차인 때문에 무겁습니다. 현재 최저가 58,800,000원만 놓고 계산하면 28,658,400원이 남기 때문입니다. 하지만 매각물건명세서에 2026.04.30 대항력 포기 확약이 명시돼 있어 해당 임차권은 보증금 전액 변제 여부와 관계없이 말소되고, 매수인이 인수하지 않는 구조입니다. 따라서 권리상 실질 인수는 0원*입니다.
그렇다고 바로 가격 메리트까지 인정할 수는 없습니다. 오피스텔이 이미 6회 유찰됐고, 최근 실거래 시세도 확인되지 않습니다. 감정가 120,000,000원 대비 최저가 58,800,000원이라는 할인율은 참고값일 뿐, 시세 대비 저가라는 증거가 아닙니다. 결론은 “확약으로 권리는 정리됐지만, 가격과 환금성은 별도 검증이 필요한 C급 사건”입니다.
