대전지방법원 2025타경3868. 세종특별자치시 고운동 가락마을19단지 1907동 401호입니다. 물건 용도는 근린상가로 표시되어 있으며, 소유자 민석홍이 2020년 7월 31일 거래가 570,000,000원으로 소유권을 취득한 이력이 있습니다. 같은 날 국민은행이 채권최고액 330,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준입니다.
이후 설정된 오케이저축은행 근저당과 가압류, 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 다만 국민은행 근저당은 2025년 11월 17일 한국주택금융공사로 이전되었습니다. 별도의 근저당이 추가된 것이 아니라 기존 근저당권자의 변경이므로, 동일한 채권을 중복 계산해서는 안 됩니다.
가격은 감정가의 49%까지 내려왔지만, 이 사건에서 가장 중요한 점검 대상은 낙찰가 자체보다 목적물의 정확한 용도와 대지사용권의 등기 가능 여부입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3868 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 고운동 2111 가락마을19단지 제1907동 제4층 제401호 |
| 도로명주소 | 세종특별자치시 밝은뜰로 15 |
| 표시 용도 | 근린상가 |
| 소유자 | 민석홍 (2020.07.31 소유권이전 · 거래가 570,000,000원) |
| 감정가 | 604,000,000원 |
| 최저매각가 | 295,960,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 | 웅진새마을금고 |
| 청구금액 | 28,784,261원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 말소기준권리 | 2020.07.31 국민은행 근저당권 (채권최고액 330,000,000원) |
| 근저당권 이전 | 2025.11.17 한국주택금융공사 |
| 대지권 | 미등기 · 대지사용권은 감정평가 및 매각에 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 국민은행 근저당
2019년 설정되었던 하나은행 근저당권(채권최고액 225,500,000원)은 2020년 7월 31일 해지되어 이미 말소되었습니다. 엘지히다찌 및 에티버스 근저당권, 케이비국민카드 가압류 역시 등기부상 말소된 상태입니다. 현재 권리분석에서 중요한 기준은 2020년 7월 31일 국민은행 근저당권입니다.
해당 근저당권은 한국주택금융공사로 이전되었으며, 오케이저축은행 근저당과 국민은행·웅진새마을금고 가압류, 강제경매개시결정은 모두 말소기준 이후의 권리입니다. 정상적인 매각을 전제로 매수인에게 승계되는 등기상 금전채무는 없는 구조로 분석됩니다.
② 점유자 분석 — 보증금 확인이 필요하다
현황조사에서 확인된 실제 점유자는 1명입니다. 전입일은 말소기준권리보다 늦어 제공된 권리판정상 대항력은 없는 것으로 분류되지만, 임대차 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 확인된 사실만으로 임대차관계 전체를 확정하거나 점유자의 구체적인 권리를 모두 배제해서는 안 됩니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| BROA VIRGINIA 현황조사 확인 |
2025.04.01 | 미상 | 없음 말소기준 이후 전입 |
미확인 확정일자 미상 |
확인된 인수 없음 |
대항력 판정은 제공된 전입일과 말소기준권리를 비교한 결과입니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부 및 실제 점유관계는 매각물건명세서와 임대차 관련 원본을 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 할인율보다 비교대상 검증이 우선
가락마을19단지의 실거래 참고자료는 총 12건이며, 이 가운데 최근 12개월에 해당하는 거래는 9건입니다. 전체 평균은 564,208,333원, 최근 12개월 평균은 561,166,666원입니다. 최신 거래는 2026년 9월의 510,000,000원으로, 최근 거래 추세는 이전 구간 대비 -2.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 105.61㎡ | 2 | 510,000,000원 |
| 2026.06 | 105.61㎡ | 8 | 535,000,000원 |
| 2026.06 | 105.78㎡ | 15 | 580,000,000원 |
| 2026.05 | 105.61㎡ | 8 | 530,000,000원 |
| 2026.03 | 105.61㎡ | 16 | 548,000,000원 |
| 2026.02 | 105.78㎡ | 10 | 610,000,000원 |
| 2025.12 | 105.61㎡ | 13 | 610,000,000원 |
| 2025.12 | 105.61㎡ | 8 | 577,500,000원 |
| 2025.10 | 105.78㎡ | 7 | 550,000,000원 |
| 2025.09 | 105.61㎡ | 16 | 520,000,000원 |
| 2025.09 | 105.61㎡ | 7 | 610,000,000원 |
| 2025.07 | 105.78㎡ | 15 | 590,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 9건 | 561,166,666원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 564,208,333원 |
최저매각가 295,960,000원은 최근 12개월 거래 평균의 52.7%이고, 전체 거래 평균 대비 52.5%입니다. 금액만 비교하면 큰 차이가 있지만, 최근 거래가격이 하락하는 흐름인 데다 물건 용도와 거래 표본의 성격이 일치하는지 확인되지 않았습니다.
④ 예상배당표 (매각가 295,960,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,943,440원 |
| 1. 을구 2번 · 국민은행 근저당 한국주택금융공사로 이전 |
330,000,000원 | 291,016,560원 |
| 2. 을구 5번 · 오케이저축은행 근저당 | 109,200,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 6번 · 국민은행 가압류 | 18,736,797원 | 0원 |
| 4. 갑구 7번 · 웅진새마을금고 가압류 | 29,157,124원 | 0원 |
| 5. 강제경매 신청채권 · 웅진새마을금고 | 28,784,261원 | 0원 |
| 채권액 단순 합계 / 배당 합계 | 515,878,182원 | 291,016,560원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 추정치이며 근저당권 채권액은 채권최고액 기준입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 국민은행 근저당의 이전은 별도 채권으로 중복 합산하지 않습니다. 동일 채권자의 가압류·신청채권 사이에도 실제 피담보채권의 중복 여부를 확인해야 하므로 채권액 단순 합계가 확정된 실채무 총액을 의미하지는 않습니다.
현재 가정 매각가에서 집행비용을 제외한 배당가능액은 291,016,560원입니다. 선순위 근저당 배당에 전부 사용되어 후순위 채권자와 신청채권자 웅진새마을금고의 예상배당은 0원입니다. 채권액 단순 합계 기준 미배당은 224,861,622원이지만, 이는 매수인의 별도 인수액을 뜻하지 않습니다.
⑤ 유찰 회차별 시나리오 — 미배당은 늘지만 인수는 별개
현재 최저가와 추가 유찰 시나리오를 비교하면 매각대금이 내려갈수록 채권자들의 미배당액은 증가합니다. 그러나 제공된 권리관계상 이 미배당액이 매수인에게 이전되는 것은 아닙니다.
| 구분 | 최저가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 감정가 49% |
295,960,000원 | 224,861,622원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34% |
207,172,000원 | 312,406,590원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 감정가 24% |
145,020,400원 | 373,688,068원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (물건 및 토지 현황 기준)
- 단지. 가락마을19단지는 998세대 규모이며 준공일은 2019.03.22입니다. 다만 단지의 주거용 실거래 현황을 본건 근린상가의 환금성으로 직접 환산해서는 안 됩니다.
- 토지 용도지역. 제2종일반주거지역 및 지구단위계획구역에 포함됩니다. 지목은 대이며, 토지이용상황은 아파트로 표시되어 있습니다.
- 토지 형상·접도. 평지·사다리형이며 중로각지로 기재되어 있습니다.
- 공시지가. 1,578,000원/㎡입니다. 단지 토지면적은 78,913.5㎡이며 개별 호실의 대지지분과는 구분해야 합니다.
- 주변 토지계획. 예정지역·가축사육제한구역 등 관련 사항이 있으며, 근린공원·경관녹지 등과 접하는 것으로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 주거용 실거래는 확인되지만 근린상가 자체의 거래가격·임대수익·공실 상태는 별도 확인이 필요합니다. 실제 용도 검증 전에는 주거용 평균가격을 처분가능가격으로 사용하는 것이 적절하지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실제 용도 대조. 매각 대상의 건축물대장·집합건축물대장·감정평가서와 매각물건명세서를 확인하여 근린상가 표시와 실제 이용상태, 전유면적을 일치시켜야 합니다.
- 대지권 미등기. 매각에 포함된 대지사용권의 권원, 대지권 등기 가능 여부, 별도 분담금 또는 등기 관련 비용을 확인해야 합니다.
- 점유자 확인. BROA VIRGINIA의 임대차계약 유무·보증금·확정일자·배당요구 여부 및 현재 점유상황을 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 국민은행에서 한국주택금융공사로 이전된 담보권의 최신 등기사항과 채권관계를 확인해야 합니다.
- 관리비·명도. 미납 관리비와 공용부분 체납, 점유자 인도 협의 및 명도 비용을 별도로 검토해야 합니다.
- 실제 시세 산정. 주거용 거래 평균만으로 입찰가를 결정하지 말고 매각 대상과 동일한 용도·면적·이용상태의 거래사례 및 수익성을 확인해야 합니다.
- 입찰 전 원본 확인. 매각기일 2026.10.13의 진행 여부와 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 대조해야 합니다.
맺으며 — “49%까지 내려왔지만, 무엇을 사는지부터 확인해야 한다”
세종 가락마을19단지 401호는 감정가 604,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저가가 295,960,000원까지 내려온 물건입니다. 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하고, 배당 분석상 매수인의 예상 인수액은 0원입니다.
그러나 가격 판단에는 아직 중요한 전제가 남아 있습니다. 물건은 근린상가로 표시되는 반면 시세 참고자료는 주거용 아파트 거래이며, 대지권도 미등기 상태입니다. 점유자의 보증금 역시 확인되지 않았습니다. 최근 주거용 거래 흐름이 -2.1%인 점까지 고려하면, 단순한 감정가 할인율이나 전체 실거래 평균을 근거로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
결론은 권리상 예상 인수 0원, 가격 판단은 조건부 보류입니다. 실제 용도와 대지사용권, 점유관계를 확인한 다음 동일한 성격의 거래사례를 기준으로 입찰가를 다시 산정하는 것이 이 사건 분석의 핵심입니다.
