422,800,000원
대전지방법원 2025타경3868. 세종특별자치시 고운동 2111 가락마을19단지 1907동 4층 401호, 사건상 용도는 근린상가입니다. 현재 소유자는 민석홍이며 2020.07.31. 소유권이전과 같은 날 국민은행이 채권최고액 330,000,000원의 근저당을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후 남아 있는 오케이저축은행 근저당과 국민은행·웅진새마을금고 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
현재 회차의 최저매각가는 감정가 604,000,000원에서 한 차례 유찰돼 422,800,000원으로 내려왔습니다. 동일 면적대 최근 12개월 실거래 평균 569,136,363원과 비교하면 74.3%, 최신 거래 535,000,000원과 비교해도 최저가는 그보다 낮습니다. 다만 최근 거래와 이전 거래의 추세가 -8.2%이므로, 과거 전체 평균 573,375,000원만을 기준으로 할인 폭을 과대평가해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3868 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 고운동 2111 가락마을19단지 1907동 4층 401호 |
| 도로명주소 | 세종특별자치시 밝은뜰로 15 |
| 용도 | 근린상가 |
| 소유자 | 민석홍 |
| 감정가 / 최저가 | 604,000,000원 / 422,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 웅진 새마을금고 / 28,784,261원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
말소기준은 2020.07.31. 을구 2번 국민은행 근저당입니다. 채권최고액은 330,000,000원입니다. 이 근저당은 2025.11.17. 한국주택금융공사로 이전됐지만 기존 근저당의 순위가 바뀌는 것은 아닙니다. 이후 오케이저축은행 근저당 109,200,000원, 국민은행 가압류 18,736,797원, 웅진새마을금고 가압류 29,157,124원 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 점유자 — 전입은 있으나 대항력 없음
현황조사에는 실제 점유자 1명이 확인됩니다. BROA VIRGINIA의 전입일은 2025.04.01.로, 말소기준권리 2020.07.31.보다 늦습니다. 따라서 이 전입을 기준으로 한 대항력은 없습니다. 보증금은 확인되지 않아 별도 확인이 필요하지만, 현재 자료상 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| BROA VIRGINIA | 2025.04.01 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
③ 시세 비교 — 현재가는 낮지만 시장은 하락 추세
가락마을19단지의 대상 면적은 105.6138㎡이고, 비교 가능한 최근 거래는 12건입니다. 가격 판단에서는 전체 평균 573,375,000원보다 최근 12개월 평균 569,136,363원, 최신 거래 535,000,000원, 그리고 -8.2%의 최근 하락 추세를 우선해서 보는 것이 안전합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 105.61㎡ | 8 | 535,000,000원 |
| 2026.06 | 105.78㎡ | 15 | 580,000,000원 |
| 2026.05 | 105.61㎡ | 8 | 530,000,000원 |
| 2026.03 | 105.61㎡ | 16 | 548,000,000원 |
| 2026.02 | 105.78㎡ | 10 | 610,000,000원 |
| 2025.12 | 105.61㎡ | 13 | 610,000,000원 |
| 2025.12 | 105.61㎡ | 8 | 577,500,000원 |
| 2025.10 | 105.78㎡ | 7 | 550,000,000원 |
| 2025.09 | 105.61㎡ | 16 | 520,000,000원 |
| 2025.09 | 105.61㎡ | 7 | 610,000,000원 |
| 2025.07 | 105.78㎡ | 15 | 590,000,000원 |
| 2025.04 | 105.61㎡ | 11 | 620,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 11건 | 569,136,363원 |
현재 최저가 422,800,000원은 최근 12개월 평균의 74.3%입니다. 최신 거래 535,000,000원보다도 낮고, 12건 거래의 최저 520,000,000원보다 낮습니다. 따라서 현재 회차는 실거래 수준보다 가격이 내려온 상태라고 볼 수 있습니다. 다만 거래 추세가 -8.2%이므로, 과거 620,000,000원대 거래를 기준으로 가격 메리트를 크게 잡는 접근은 피해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 422,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,628,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 330,000,000원 | 330,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사오케이저축은행 | 109,200,000원 | 86,172,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 18,736,797원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 웅진새마을금고 | 29,157,124원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 웅진 새마을금고 | 28,784,261원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 515,878,182원 중 416,172,000원이 배당되고, 99,706,182원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 422,800,000원 | 416,172,000원 | 99,706,182원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 295,960,000원 | 291,016,560원 | 224,861,622원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 207,172,000원 | 203,471,592원 | 312,406,590원 | 0원 |
낙찰가가 내려갈수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 회차에서도 신청채권자 웅진 새마을금고의 청구액 28,784,261원은 배당되지 않는 것으로 계산돼 있습니다.
⑥ 토지·대지권 메모
- 대지권. 대지권은 미등기이나 대지사용권은 감정평가 및 매각에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 78,913.5㎡, 토지이용상황은 아파트입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 지구단위계획구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 1,578,000원/㎡입니다.
- 형상·접면. 평지·사다리형이며 중로각지입니다.
- 단지 거래. 가락마을19단지는 998세대, 2019.03.22. 준공이며 비교 거래는 대상 면적과 일치합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. BROA VIRGINIA의 전입은 후순위라 대항력은 없지만 보증금은 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사 원문을 대조하세요.
- 대지권 확인. 대지권은 미등기이지만 대지사용권이 감정평가와 매각에 포함된다는 내용을 원본에서 재확인하세요.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 573,375,000원보다 최근 12개월 평균 569,136,363원, 최신 거래 535,000,000원과 -8.2% 추세를 우선하세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 미배당 99,706,182원이 발생하지만 매수인 인수액은 0원입니다.
- 다음 회차 변화. 2회 유찰 시 295,960,000원, 3회 유찰 시 207,172,000원으로 내려가며 미배당액은 각각 224,861,622원, 312,406,590원으로 커집니다.
맺으며 — “할인은 크지만 최근 시세 방향을 같이 보자”
이 사건은 권리와 가격을 나눠 보면 판단이 선명합니다. 권리에서는 2020.07.31. 국민은행 근저당이 말소기준이고 이후 남은 권리는 매각으로 소멸합니다. 점유자의 2025.04.01. 전입도 후순위여서 대항력이 없고, 매수인 인수는 0원입니다. 반면 가격은 감정가 604,000,000원에서 1회 유찰돼 422,800,000원으로 내려와 최근 12개월 평균의 74.3%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 분명하지만, 최근 시장 추세가 -8.2%이고 최신 거래가 535,000,000원이므로 과거 평균을 그대로 시세로 놓고 할인 폭을 계산하는 방식은 피해야 합니다. 권리는 비교적 명확하고 가격은 할인 구간, 다만 하락 추세와 점유·대지권 확인이 최종 변수입니다.
