대전지방법원 2025타경15820. 예산군 삽교읍 목리 내포에드가오피스텔2차 5층535호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 감정가 84,000,000원에서 5회 유찰돼 현재 최저매각가는 14,118,000원까지 낮아졌습니다. 그러나 가격표만 보면 안 됩니다. 이 사건의 핵심은 2023.01.13 주민등록·점유를 갖춘 김영주의 대항력 있는 임차권입니다.
김영주의 임차보증금은 66,000,000원, 확정일자는 2023.01.04이며 배당요구도 했습니다. 현재 최저가 14,118,000원을 기준으로 집행비용 654,124원을 제외하면 임차인에게 13,463,876원이 배당되고, 나머지 52,536,124원은 매수인이 인수합니다. 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 그만큼 커지는 구조이므로, 실질취득은 최저가가 아니라 임차보증금 66,000,000원 수준을 기준으로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경15820 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 예산군 삽교읍 목리 960 내포에드가오피스텔2차 5층535호 |
| 도로명주소 | 충청남도 예산군 삽교읍 청사로 190 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하3층, 지상7층 중 5층 |
| 소유자 | 송도주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 84,000,000원 / 14,118,000원 (5회 유찰) |
| 청구금액 | 66,123,420원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 승부처
등기 흐름에서 가장 중요한 날짜는 김영주의 주민등록·점유개시일 2023.01.13입니다. 강제경매개시결정은 2025.07.02이므로 임차인의 대항요건이 앞섭니다. 임차권등기도 2025.02.17 완료됐고, 매각물건명세서에는 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·인수
| 임차인 | 사용 / 범위 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김영주 | 주거(임차권등기) · 건물의 전부 | 2023.01.13 | 2023.01.04 | 66,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 미배당 잔액 인수 |
| 기사항전 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
김영주는 전입·점유와 확정일자가 확인되고 배당요구도 한 임차권자입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차권자로 확인되는 대상이며, 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 그 부족분이 매수인에게 넘어옵니다.
별도로 주거 사용으로 표시된 기사항전 항목은 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 이를 대항력 있는 임차인으로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 취급해야 합니다. 입찰 전 매각물건명세서와 현황을 다시 대조해야 할 부분입니다.
③ 회차가 더 내려가도 실질취득은 크게 달라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 · 감정가 17% | 14,118,000원 | 52,536,124원 | ≈ 66,000,000원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 12% | 9,882,600원 | 56,695,287원 | ≈ 66,000,000원 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 8% | 6,917,820원 | 59,606,701원 | ≈ 66,000,000원 |
이 표가 이 사건의 핵심입니다. 6회·7회 유찰로 매각가가 더 낮아질수록 김영주에게 배당되는 금액도 줄어들고, 그만큼 매수인이 인수할 보증금이 늘어납니다. 따라서 “더 유찰되면 더 싸진다”는 일반적인 경매 공식이 그대로 적용되지 않습니다. 실질 부담은 임차보증금 66,000,000원 수준을 중심으로 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 14,118,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 654,124원 |
| 1. 임차인 김영주 보증금 | 66,000,000원 | 13,463,876원 |
| 2. 갑구 4번 경매개시결정 · 김영주 | 66,123,420원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 임차보증금 66,000,000원 중 13,463,876원이 배당되고, 부족분 52,536,124원은 매수인이 인수합니다. 강제경매개시결정 채권에 대한 배당은 0원, 소유자 잔여도 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경찰청사거리 남동측 인근이며 근린생활시설·업무시설·오피스텔·관공서·상업나지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 버스정류장이 근거리에 있어 교통 사정은 편리한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하3층·지상7층 건물의 5층535호이며 승강기·난방·소방·급배수 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 서측 왕복 6차선, 북측 왕복 4차선 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역·도시개발구역·도청이전신도시 개발예정지구에 해당합니다.
- 토지. 공시지가 1,660,000원/㎡, 토지면적 1,448.6㎡이며 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 이용상태 확인. 감정평가에서는 업무시설(오피스텔)로 이용 중이나 임차권 자료에는 주거 사용으로 기재돼 있어 실제 사용상태를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 14,118,000원에 낙찰받더라도 52,536,124원의 임차보증금 인수가 예정돼 있습니다.
- 추가 유찰 효과 재계산. 6회·7회 유찰 시에도 낙찰가 감소분만큼 인수액이 늘어 실질취득은 보증금 수준으로 유지됩니다.
- 김영주 권리관계 대조. 임차권자와 경매 채권자가 동일하게 표시되므로 임대차계약·배당요구·채권관계를 원본으로 확인해야 합니다.
- 미상 점유 확인. 기사항전으로 표시된 주거 항목은 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태입니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정평가상 업무시설(오피스텔), 임차권 자료상 주거 사용이 함께 나타나므로 실제 이용과 인허가 상태를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일 2026.08.27 기준 권리와 매각물건명세서·현황조사·배당요구 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “14,118,000원짜리 물건”이 아니다
이 사건은 감정가 84,000,000원에서 5회 유찰돼 최저가가 14,118,000원까지 떨어졌습니다. 겉으로는 할인폭이 매우 커 보이지만, 대항력 있는 김영주의 임차보증금 66,000,000원이 핵심입니다. 현재 회차에서 13,463,876원이 배당된 뒤 남는 52,536,124원을 매수인이 인수하므로, 실질취득은 약 66,000,000원 수준으로 봐야 합니다.
더 유찰돼 9,882,600원이나 6,917,820원까지 내려가도 인수액은 각각 56,695,287원, 59,606,701원으로 커집니다. 따라서 이 사건의 결론은 단순합니다. 최저가는 계속 내려가지만 실질 부담은 보증금 수준에 묶여 있습니다. 여기에 별도 주거 점유 항목의 대항력도 미상이고, 임차권자와 경매 채권자가 동일하게 나타나는 관계까지 확인해야 하므로, 표면적인 유찰 횟수나 감정가 대비 할인만으로 접근할 물건은 아닙니다.
