대전지방법원 2025타경15848. 예산읍 창소리 283-3, 284-4 지상 주택과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 시멘트블럭조 시멘트기와지붕 단층으로, 현재 주택으로 이용 중입니다. 토지는 지목 ‘대’, 면적 510.2㎡이며 평지의 사다리형 토지입니다. 감정가 221,750,000원에서 세 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 76,061,000원까지 낮아졌습니다.
권리구조는 비교적 명료합니다. 2019년 12월 19일 설정된 천안북부새마을금고의 근저당권 118,300,000원이 말소기준권리이고, 이후 설정된 김민수·전진순의 근저당권과 충남신용보증재단의 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 별도로 인수할 권리와 법정지상권은 없는 것으로 기재되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경15848 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 예산군 예산읍 창소리 283-3, 284-4 · 창말로60번길 15 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 주택으로 이용 중 |
| 건물구조 | 시멘트블럭조 시멘트기와지붕 단층 · 외벽 판넬 마감 · 샤시창호 |
| 토지 | 대 510.2㎡ · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 이태희 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 221,750,000원 / 76,061,000원 (3회 유찰, 감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 천안미래새마을금고(변경 전 천안북부새마을금고) / 82,973,137원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
| 매각조건 | 토지·건물 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸
임차인 없음. 대항력·우선변제권 또는 보증금 승계 문제가 확인되지 않아 임차보증금 인수액은 0원입니다. 말소기준인 천안북부새마을금고 근저당권 이후의 김민수·전진순 근저당권, 충남신용보증재단 가압류와 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 유찰률보다 현장 시세 검증이 먼저
현재 최저가는 감정가 221,750,000원의 34.3%인 76,061,000원입니다. 다만 이 물건은 공동주택 표준형이 아니라 단층 주택과 510.2㎡ 토지, 제시외 건물을 함께 매각하는 형태입니다. 같은 단지·같은 평형처럼 바로 비교할 기준이 없으므로, 큰 유찰폭만 보고 시세보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 76,061,000원 | 74,291,902원 | 135,008,098원 |
| 4회 유찰 시 | 53,242,700원 | 51,884,331원 | 157,415,669원 |
| 5회 유찰 시 | 37,269,890원 | 36,199,032원 | 173,100,968원 |
유찰이 반복될수록 후순위 채권자의 미배당액은 커지지만, 이 미배당 채권은 매수인이 승계하는 금액이 아닙니다. 매수인 관점의 핵심은 채권 손실이 아니라 토지 경계, 제시외 건물의 상태, 실제 사용가치와 재매각 가능성입니다.
③ 예상배당표 (매각가 76,061,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,769,098원 |
| 1. 근저당 · 천안북부새마을금고 | 118,300,000원 | 74,291,902원 |
| 2. 근저당 · 김민수 | 45,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 전진순 | 26,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 충남신용보증재단 | 20,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 209,300,000원 중 74,291,902원이 배당되고 135,008,098원이 미배당되는 구조입니다. 후순위 미배당액은 매수인 인수액이 아니며, 당해세·최우선변제 등은 실제 배당 과정에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 시멘트블럭조 시멘트기와지붕 단층 건물로 주택으로 이용 중이며, 위생 및 급배수시설이 설치되어 있습니다.
- 입지. 창소사거리 북동측 인근으로 단독주택과 전·답이 혼재하며, 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 국도 제21호선이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역의 대지 510.2㎡로, 평지의 사다리형 토지이며 소로3류에 접합니다. 공시지가는 140,700원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 위반건축물과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 단지형 공동주택이 아닌 주택·토지 일괄매각 물건으로, 건물 상태와 토지 활용성에 따라 매수층이 제한될 수 있습니다. 3회 유찰 이력 역시 환금성 점검이 필요하다는 신호입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 경계 측량. 건물이 283-3과 284-4 양 지상에 소재하는 것으로 등재되어 있으므로 건물 배치, 필지 경계와 점유 범위를 측량으로 확인하세요.
- 제시외 건물. 일괄매각 대상인 제시외 건물의 구조·면적·노후도와 철거 또는 보수 비용을 현장에서 점검하세요.
- 시세 대조. 감정가 대비 34.3%라는 수치보다 인근 유사 토지와 단층 주택의 실제 매물가· 거래가를 우선 확인해 응찰 상한을 정하세요.
- 건물 상태. 시멘트블럭조 단층 건물의 외벽·지붕·누수·균열·급배수시설 상태를 확인하고 수선비를 입찰가에 반영하세요.
- 점유·명도. 임차인은 없지만 실제 점유자와 사용관계, 인도 가능 시점은 현황조사와 현장 방문으로 다시 확인하세요.
- 공법상 제한. 제2종일반주거지역, 소로3류 접합, 가축사육제한구역 등 토지이용계획을 대조해 증·개축 또는 활용계획의 가능성을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각기일의 변경·매각 여부를 법원 원문으로 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 물건은 단순하지 않다
이 사건은 대항력 임차인이나 존속 권리가 없어 권리분석 자체는 소멸형입니다. 현재 최저가에 낙찰된다고 가정하면 실질취득액은 76,061,000원이고 인수액은 0원입니다. 그러나 감정가 대비 34.3%라는 할인율만으로 투자성을 평가하기에는 물건의 개별성이 큽니다.
주택과 510.2㎡ 토지, 제시외 건물을 일괄 취득하는 구조이며, 건물이 두 필지 위에 소재하는 것으로 등재되어 정확한 경계를 측량해야 합니다. 주변도 단독주택과 전·답이 혼재해 표준화된 공동주택보다 재매각성이 낮을 수 있습니다. 결론은 권리는 통과, 가격과 경계는 보류입니다. 현장 시세와 측량·건물 상태를 확인한 뒤에만 현재 최저가가 실제 기회인지 판단할 수 있습니다.
