부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경502549 · 대전지방법원 · 아파트
철근콘크리트구조 24.4951㎡

낙찰가 유찰 1회 후 낙찰

103,975,000원 1억 397만 감정가 115,000,000원

감정가의 90% 2026-07-28 낙찰

최저매각가 80,500,000원 최저가 대비 +29%

낙찰일

07-28 낙찰 완료

대전지방법원 1회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

805만원

최저가의 10% · 8,050,000원

실거래 대비

▲ 22.3% 시세보다 비쌈

같은 평형 직전 3건 평균 8,500만원 · 낙찰가 기준

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

감정가 대비 30% 할인 세종특별자치시

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 전세권 1.17억 인수 가능성이 핵심인 물건으로 최저가는 시세보다 낮지만 권리 확인이 필수입니다.

가격 최저가 8,050만원 = 최근 12개월 평균 8,750만원의 92.0% 수준
자금 낙찰가 기준 전세권 배당 7,865만원·미배당 3,435만원으로 인수 가능성 검토 필요
리스크 전세권자 심정은의 전세금 1.17억원, 대항력 있음 판단으로 인수 위험 존재

한 줄 평 최저가는 최근 12개월 실거래 평균보다 낮아 가격 매력은 있습니다. 하지만 핵심은 가격이 아니라 전세권 인수 가능성입니다. 전세권자 심정은의 전세금은 117,000,000원이고, 현 회차 낙찰가 80,500,000원 기준 배당 부족분이 발생합니다. 전세권이 매수인에게 인수되는 구조인지 반드시 확인해야 합니다.

감정가 / 최저가

115,000,000원

1회 유찰 후

실거래 최근12개월

87,500,000원

5건 평균

실질취득 검토

전세권 확인 필요

미배당 위험

전세금

117,000,000원

심정은 전세권

대전지방법원 2025타경502549. 세종특별자치시 나성동 세종갤러리밸류시티 625호는 전용 24.5㎡급 공동주택 물건입니다. 가격만 보면 최저매각가 8,050만원은 최근 12개월 평균 거래가 8,750만원보다 낮습니다. 그러나 이 사건의 본질은 전세권 권리관계입니다. 전세권자 심정은의 권리가 말소기준 이전에 존재해 낙찰자가 부담할 가능성을 배제할 수 없습니다.

물건 개요

사건번호	대전지방법원 2025타경502549 (강제경매)
소재지	세종특별자치시 나성동 764 세종갤러리밸류시티 6층625호
용도 / 이용상태	아파트 / 공동주택(도시형생활주택) 이용
소유자	한해란
감정가 / 최저가	115,000,000원 / 80,500,000원
신청채권자 / 청구	심정은 / 117,000,000원
매각기일	2026.07.28

① 권리 흐름 — 전세권이 핵심

말소기준권리는 2024년 7월 4일 압류(국)로 분석됩니다. 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 을구 3번 전세권(심정은)은 2021년 11월 12일 설정되어 말소기준 이전 권리입니다. 전세권자는 전세금 117,000,000원을 보유하고 있어 매각대금으로 전액 회수되지 않는 경우 매수인 인수 여부 확인이 필요합니다.

② 전세권·임차 관계 분석

권리자	구분	금액	판정
심정은	전세권	117,000,000원	인수검토
조사된 주거 점유자	점유	미상	대항력 판정 불가

⚠️ 전세권 인수 위험 전세권자 심정은의 권리는 말소기준 이전입니다. 현재 회차 낙찰가 80,500,000원 기준 배당표상 전세권 배당은 78,651,000원이며 약 38,349,000원이 미배당됩니다. 전세권 말소 여부와 인수 범위는 반드시 원본 서류 확인이 필요합니다.

③ 시세 비교 — 가격은 낮지만 권리비용 반영 필요

세종갤러리밸류시티 동일 면적대 최근 거래를 기준으로 보면 최근 12개월 평균은 87,500,000원입니다.

거래월	면적	층	거래가
2026.05	23.54㎡	7	85,000,000원
2026.04	24.5㎡	4	85,000,000원
2026.03	24.5㎡	6	89,000,000원
-	5건	87,500,000원

최저매각가 80,500,000원은 최근 12개월 평균 대비 92.0% 수준입니다. 다만 전세권 미배당 인수 가능성을 포함하면 단순 낙찰가만으로 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다.

매각대금 배분 (8,050만원 가정)

감정가 vs 실거래 평균

최저가는 최근 거래보다 낮지만 전세권 위험 비용을 별도 검토해야 합니다.

④ 예상배당표

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	1,849,000원
전세권 · 심정은	117,000,000원	78,651,000원
경매개시결정 · 심정은	117,000,000원	0원
소유자 교부	-	0원

⑤ 입찰 체크리스트

전세권 확인. 심정은 전세권은 말소기준 이전 권리로 인수 가능성을 확인해야 합니다.
점유 관계 확인. 조사된 주거 점유자의 전입·보증금 정보가 명확하지 않아 현황 확인이 필요합니다.
가격 판단. 최저가는 최근 12개월 평균보다 낮지만 전세권 부담을 반영한 실질취득가를 계산해야 합니다.
원본 대조. 등기사항전부증명서와 매각물건명세서를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “가격보다 전세권이 먼저다”

이 물건은 숫자상 최저가 매력은 있습니다. 그러나 일반적인 유찰 할인 물건처럼 낙찰가만 보고 접근하면 위험합니다. 전세권자 심정은의 1.17억원 권리가 이 사건의 핵심 변수입니다. 가격 메리트는 존재하지만, 최종 판단은 전세권 인수 여부를 확인한 뒤 내려야 합니다.

부동산강제경매

가격은 내려왔지만, 전세권 인수가 변수 — 세종갤러리밸류시티 625호

물건 개요

① 권리 흐름 — 전세권이 핵심

② 전세권·임차 관계 분석

③ 시세 비교 — 가격은 낮지만 권리비용 반영 필요

④ 예상배당표

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “가격보다 전세권이 먼저다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (15장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-06-23	유찰	1억 1,500만원
2	2026-07-28	대기	8,050만원