한 줄 평 임차인 인수 위험이 없고, 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 정리되는 구조입니다. 감정가 131,000,000원에서 1회 유찰 후 최저가는 91,700,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균 100,250,000원 대비 91.5% 수준으로 가격 메리트가 생겼습니다.
감정가
131,000,000원
최저가 대비 1회 유찰
최저매각가
91,700,000원
감정가 70%
실거래 평균
100,250,000원
최근 12개월 12건
매수인 인수
0원
임차인 없음
대전지방법원 2025타경502985. 대전 서구 가수원동 은아아파트5단지 504동 503호, 전용 52.2㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 김민섭이며, 2025년 설정된 주식회사 양지프라임대부 근저당권이 말소기준권리가 됩니다. 이후 강제경매개시결정과 가압류는 매각으로 소멸하는 구조라 낙찰자가 부담할 권리는 없습니다.
가격 측면에서는 감정가 1.31억원보다 1회 유찰 후 최저가 9,170만원이 핵심입니다. 최근 거래 12건 평균은 1억 250만원으로 최저가는 최근 시세보다 낮은 구간입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502985 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 가수원동 808 은아아파트5단지 504동 5층503호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 52.2㎡ |
| 소유자 | 김민섭 |
| 감정가 / 최저가 | 131,000,000원 / 91,700,000원 |
| 신청채권 / 청구액 | 오케이캐피탈 주식회사 / 14,556,429원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 인수 위험 없음
임차인은 확인되지 않습니다. 2025년 5월 13일 설정된 주식회사 양지프라임대부 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 경매개시결정과 고려저축은행 가압류는 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 유찰 후 가격 경쟁력 확보
동일 평형 최근 거래 기준 최근 12개월 평균은 100,250,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 52.2㎡ | 7 | 96,000,000원 |
| 2026.07 | 52.2㎡ | 13 | 99,000,000원 |
| 2026.07 | 52.2㎡ | 10 | 100,000,000원 |
| 2026.06 | 52.2㎡ | 1 | 105,000,000원 |
| 2026.05 | 52.2㎡ | 7 | 110,000,000원 |
| 2026.02 | 52.2㎡ | 2 | 97,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 100,250,000원 |
최저가는 최근 12개월 평균 대비 91.5%입니다. 최근 거래도 9,600만원 수준부터 형성되어 있어, 현재 최저매각가는 가격 검토가 가능한 구간입니다.
⚠️ 단지 특성 은아5단지는 720세대, 1991년 준공 단지입니다. 가격 경쟁력은 확보됐지만 준공 연식과 환금성은 입찰가 판단에 반영해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 91,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 2,050,600원 |
| 근저당권 · 주식회사양지프라임대부 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 경매개시결정 · 오케이캐피탈 | 14,556,429원 | 14,556,429원 |
| 가압류 · 고려저축은행 | 22,198,152원 | 22,198,152원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 22,894,819원 |
매각대금 배분
최저가 vs 실거래
최저가는 최근 실거래 평균보다 낮은 수준입니다.
✅ 권리 관점 임차인 인수 부담이 없고 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 정리됩니다.
💰 가격 관점 최저가 91,700,000원은 최근 12개월 평균 100,250,000원의 91.5% 수준으로 유찰을 통해 가격 메리트가 확보됐습니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 대전광역시 서구 가수원동 소재 가수원중학교 남동측 인근으로 아파트 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 인근 간선도로 및 버스정류장이 소재해 교통 접근성은 보통입니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트조 15층 건물 중 5층입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역 등에 해당합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 권리 확인. 2025년 근저당권 이후 권리는 매각으로 소멸합니다.
- 가격 판단. 최근 거래 평균 1억원 수준 대비 최저가는 할인 구간입니다.
- 점유 확인. 임대관계는 미상으로 현황 확인이 필요합니다.
- 관리비 확인. 입찰 전 관리비 체납 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리, 가격은 유찰에서 결정”
이 물건은 권리관계보다 가격 판단이 중요한 유형입니다. 감정가 1억3,100만원에서는 부담이 있었지만 1회 유찰 후 최저가 9,170만원은 최근 12개월 실거래 평균 대비 낮아졌습니다. 인수 위험은 없고 가격 메리트가 확보된 만큼, 노후 단지의 환금성을 감안한 입찰가 설정이 핵심입니다.
