대전지방법원 2025타경503073. 세종특별자치시 나성동 나릿재마을3단지 308동 9층 901호, 전용 99.9626㎡ 아파트입니다. 감정가는 1,130,000,000원이지만 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 791,000,000원으로 내려왔습니다. 등기상 말소기준은 2021.12.13. 설정된 우리은행 근저당권 채권최고액 495,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 에스비아이저축은행 근저당, 세종우리신용협동조합과 한밭새마을금고의 가압류, 김진현의 강제경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
권리 구조만 보면 매수인에게 승계되는 금액은 없습니다. 다만 감정평가 당시 이해관계인이 부재하고 문이 닫혀 있어 내부를 직접 확인하지 못했으며, 임대관계도 미상으로 기록됐습니다. 따라서 신고된 임차인이나 배당표상 인수액이 없다는 점과 실제 현장 점유자가 누구인지는 구분해서 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503073 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 나성동 833 나릿재마을3단지 308동 9층 901호 |
| 도로명주소 | 세종특별자치시 국세청로 45 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 99.9626㎡ · 지상 37층 건물 내 9층 |
| 소유자 | 송유정 · 2021.12.13. 소유권이전 · 거래가액 439,178,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,130,000,000원 / 791,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김진현 / 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
| 등기 발급 | 2026.07.30 · 대전지방법원 세종등기소 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2021.12.13. 우리은행 근저당권입니다. 이후의 에스비아이저축은행 근저당권 120,000,000원, 세종우리신용협동조합 가압류 200,000,000원, 김진현의 강제경매개시결정, 한밭새마을금고 가압류 17,111,458원은 매각으로 소멸합니다. 2024.11.08. 세종특별자치시 압류는 2024.12.18. 해제돼 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 330,500,000원 낮다
나릿재마을3단지 동일 면적대의 최근 12개월 실거래 12건은 950,000,000원~1,300,000,000원에 형성됐고 평균은 1,121,500,000원입니다. 가장 최근 거래는 2026.06., 전용 97.94㎡·9층의 1,100,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 97.94㎡ | 9 | 1,100,000,000원 |
| 2026.05 | 98.82㎡ | 29 | 1,220,000,000원 |
| 2026.04 | 98.82㎡ | 22 | 1,210,000,000원 |
| 2026.04 | 98.82㎡ | 30 | 1,220,000,000원 |
| 2026.02 | 98.82㎡ | 26 | 1,280,000,000원 |
| 2026.01 | 98.82㎡ | 3 | 1,035,000,000원 |
| 2026.01 | 98.82㎡ | 35 | 1,300,000,000원 |
| 2026.01 | 97.44㎡ | 5 | 1,020,000,000원 |
| 2026.01 | 99.96㎡ | 6 | 1,050,000,000원 |
| 2025.12 | 98.82㎡ | 4 | 1,038,000,000원 |
| 2025.11 | 100.66㎡ | 4 | 1,035,000,000원 |
| 2025.10 | 97.28㎡ | 2 | 950,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 1,121,500,000원 |
현재 최저가이자 인수액을 더한 실질취득액은 791,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균보다 330,500,000원 낮고, 평균의 70.5%입니다. 최신 거래 1,100,000,000원과 비교해도 309,000,000원 낮은 약 71.9% 수준입니다. 감정가 1,130,000,000원은 최근 평균과 유사하지만, 한 차례 유찰되면서 현재 가격에는 뚜렷한 할인 폭이 생겼습니다.
③ 예상배당표 (매각가 791,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,310,000원 |
| 1. 근저당 · 우리은행 | 495,000,000원 | 495,000,000원 |
| 2. 근저당 · 에스비아이저축은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 가압류 · 세종우리신용협동조합 | 200,000,000원 | 165,690,000원 |
| 4. 경매신청 · 김진현 | 120,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 한밭새마을금고 | 17,111,458원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 952,111,458원 중 채권자 예상배당은 780,690,000원이며, 미배당액은 171,421,458원입니다. 신청채권자 김진현과 한밭새마을금고는 현재 가정가격에서 배당받지 못하지만, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 나성동 행정복지센터 서측 인근이며, 주변에 근린생활시설·아파트단지·학교·관공서가 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 지상 37층 건물 내 9층이며 급배수·위생·난방·승강기·소방설비가 구비돼 있습니다.
- 단지. 771세대, 2021.09.24. 준공 단지이며 최근 동일 면적대 거래 12건이 확인됩니다.
- 도로. 단지 주위로 대로·중로·보행자전용도로에 접하고 단지 내 도로가 개설돼 있습니다.
- 규제. 중심상업지역·시가지경관지구·지구단위계획구역이며 절대보호구역과 상대보호구역에 저촉됩니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 가격 편차. 최근 거래는 950,000,000원부터 1,300,000,000원까지로 층과 개별 상태에 따른 가격 편차가 큽니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 전입세대열람, 현황조사서, 매각물건명세서와 현장 방문을 통해 실제 거주자와 점유 권원을 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 폐문으로 내부를 확인하지 못했으므로 수리비를 보수적으로 산정해야 합니다.
- 말소기준 대조. 2021.12.13. 우리은행 근저당을 기준으로 후순위 권리의 매각 소멸 여부를 원본 등기부에서 재확인하세요.
- 배당 외 비용. 취득비용, 체납 관리비 중 공용부분, 명도비용과 수리비를 실질취득액에 추가해 응찰 상한을 정하세요.
- 실거래 개별 비교. 같은 9층 최신 거래 1,100,000,000원이 있으므로 면적·향·동·내부 상태를 대조해 가격 차이를 검증하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실거래 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “가격은 매력적, 점유 확인이 조건”
이 물건은 말소기준권리 이후의 근저당·가압류·경매개시결정이 매각으로 소멸하고, 배당 계산상 매수인이 승계할 금액도 0원입니다. 현재 실질취득액 791,000,000원은 최근 12개월 동일 면적대 평균 1,121,500,000원의 70.5%, 최신 9층 거래 1,100,000,000원의 약 71.9%여서 가격 할인 폭도 분명합니다.
다만 신고된 임차인이 없다는 사실만으로 명도 위험까지 없다고 단정할 수는 없습니다. 감정평가 당시 내부 확인이 되지 않았고 임대관계도 미상이므로, 실제 점유자와 내부 상태를 확인해 예상 명도비용·수리비를 반영해야 합니다. 결론은 권리상 인수 0원, 가격은 매력적, 점유 확인 후 응찰가 확정입니다.
