대전지방법원 2025타경503258. 대전 대덕구 법동 그린타운아파트 101동 10층 1004호입니다. 감정평가상 방3·거실겸주방·욕실·다용도실·발코니 등으로 이용 중인 아파트이며, 지상 15층 건물의 10층입니다. 소유자 송영식은 2008.09.30. 매매로 거래가액 83,000,000원에 취득했습니다.
권리의 기준점은 2011.10.24. 동대전농업협동조합 근저당입니다. 이 권리보다 뒤에 설정된 박찬수 근저당, 비엔케이캐피탈 가압류, 국세 압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 황미화의 전입일은 2016.03.10.으로 말소기준보다 늦어 대항력은 없으므로, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503258 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 대덕구 법동 195-1 그린타운아파트 101동 10층1004호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 방3·거실겸주방·욕실·다용도실·발코니 등 · 지상 15층 중 10층 |
| 소유자 | 송영식 · 2008.09.30. 매매 · 거래가액 83,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 187,000,000원 / 130,900,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 103,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2011.10.24. 접수된 동대전농업협동조합 근저당입니다. 이후 2021.08.25. 박찬수 근저당, 2023.09.14. 비엔케이캐피탈 주식회사 가압류, 2025.08.14. 국세 압류, 2025.08.27. 및 2025.10.02. 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 전입은 있으나 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 황미화 | 2016.03.10. | 2025.11.03. | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
황미화의 전입신고는 말소기준일인 2011.10.24.보다 늦은 2016.03.10.이므로 대항력은 없습니다. 배당요구는 2025.11.03. 접수됐습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위는 별도 확인이 필요합니다. 현재 제공된 배당 시나리오에서는 매수인 인수액을 0원으로 산정합니다.
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 평균의 77.8%
그린타운 동일면적 59.34㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 168,291,666원입니다. 현재 최저매각가 130,900,000원은 이 최근 평균의 77.8%입니다. 최신 거래는 2026.08. 185,000,000원이고, 최근 실거래 범위는 150,000,000원부터 199,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.34㎡ | 12 | 185,000,000원 |
| 2026.07 | 59.34㎡ | 6 | 168,000,000원 |
| 2026.07 | 59.34㎡ | 5 | 159,000,000원 |
| 2026.07 | 59.34㎡ | 2 | 158,000,000원 |
| 2026.07 | 59.34㎡ | 10 | 150,000,000원 |
| 2026.03 | 59.34㎡ | 2 | 154,500,000원 |
| 2026.01 | 59.34㎡ | 7 | 180,000,000원 |
| 2025.12 | 59.34㎡ | 13 | 153,000,000원 |
| 2025.11 | 59.34㎡ | 7 | 155,000,000원 |
| 2025.11 | 59.34㎡ | 8 | 198,000,000원 |
| 2025.11 | 59.34㎡ | 14 | 160,000,000원 |
| 2025.10 | 59.34㎡ | 15 | 199,000,000원 |
| 평균 | 59.34㎡ | 12건 | 168,291,666원 |
④ 예상배당표 (매각가 130,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,632,600원 |
| 2. 근저당 · 동대전농업협동조합 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 3. 근저당 · 박찬수 | 130,000,000원 | 104,267,400원 |
| 4. 가압류 · 비엔케이캐피탈 주식회사 | 56,819,845원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 130,900,000원 가정 시 채권자 총 청구액 210,819,845원 중 128,267,400원이 배당되고, 미배당액은 82,552,445원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 130,900,000원 | 128,267,400원 | 82,552,445원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 91,630,000원 | 89,580,660원 | 121,239,185원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 64,140,999원 | 62,586,461원 | 148,233,384원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 후순위 채권자의 미배당액은 커지지만, 세 회차 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다. 따라서 이 사건에서 유찰은 매수인의 권리 인수액을 늘리는 구조가 아니라 매각가격과 채권자 회수액을 낮추는 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 법동중학교 북동측 인근. 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택, 학교, 공원 등으로 형성돼 있고 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 아파트 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지상 15층 아파트의 10층이며 사용승인일은 1993.11.12.입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·소방·승강기·지하주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 평지의 유사 사다리형 토지이며 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 1,127,000원/㎡입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구 등에 해당하고 교육환경보호구역·문화유산 관련 구역에도 저촉됩니다.
- 단지. 그린타운은 1,050세대이며 동일면적 59.34㎡의 최근 12개월 실거래 12건이 확인됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 서류 확인. 황미화는 대항력이 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 관련 원본을 확인하세요.
- 근저당 변경등기 확인. 2011.10.24. 근저당은 최초 채권최고액 24,000,000원, 2019.02.21. 변경등기는 60,000,000원으로 기재돼 있습니다.
- 국세 압류 확인. 2025.08.14. 대전세무서장 압류는 말소기준 이후라 매각으로 소멸하지만 실제 배당에는 당해세 등이 영향을 줄 수 있습니다.
- 가격 상한 관리. 현재 최저가는 최근 평균의 77.8%로 낮지만, 같은 단지 경매 평균 유찰은 3.7회이므로 경쟁으로 입찰가를 과도하게 높이지 않는 것이 중요합니다.
- 동일 층 거래 참고. 2026.07. 동일면적 10층 거래가 150,000,000원이 확인되므로 현재 최저가와 함께 비교할 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 최종 확인하세요.
맺으며 — “권리는 통과, 가격도 시세 아래”
이 사건은 말소기준이 명확하고, 확인된 임차인도 전입이 말소기준 이후라 대항력이 없습니다. 현재 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다. 동시에 최저매각가 130,900,000원은 최근 12개월 동일면적 실거래 평균 168,291,666원의 77.8%로, 현재 가격은 최근 시세보다 낮은 구간입니다.
다만 보증금·확정일자가 확인되지 않은 임차인, 2019.02.21. 근저당 변경등기, 당해세·최우선변제가 반영되지 않은 예상배당표는 반드시 원본으로 재확인해야 합니다. 또한 같은 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수가 3.7회인 만큼, 권리 안전성과 가격 메리트가 있다고 해서 응찰가를 시세 가까이 끌어올릴 필요는 없습니다. 핵심은 현재의 시세 할인폭을 실제 낙찰가에서도 지키는 것입니다.
