대전지방법원 2025타경503332. 세종특별자치시 해밀동 메종블룸 디동 1·2·3층 102호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자는 주식회사이룩이며, 등기상 소유권보존일은 2023.08.04입니다. 현재 계산된 말소기준권리는 2024.08.22 북대전세무서장 관련 국 압류이고, 이후 조성근의 155,000,000원 가압류와 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다.
다만 이 물건은 권리관계만 보고 끝낼 사안은 아닙니다. 최초 감정가는 1,397,000,000원인데 2회 유찰 뒤 현재 최저매각가는 684,530,000원, 즉 감정가의 49%입니다. 할인율만 보면 눈에 띄지만, 비교할 실거래 시세가 없어 이 가격이 시장 대비 저렴하다는 결론은 낼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503332 |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 해밀동 701 메종블룸 디동 1,2,3층 102호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물 중 제디동 제1,2,3층 제102호 |
| 소유자 | 주식회사이룩 |
| 감정가 / 최저가 | 1,397,000,000원 / 684,530,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 962,086,368원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 현재 계산상 매수인 인수 0원
등기상 2023.08.04 세종서부농업협동조합 근저당권 채권최고액 3,240,000,000원이 설정됐고, 해당 근저당권은 등기부상 말소로 분류되어 있습니다. 이후 2025.06.25 농업협동조합자산관리회사 앞으로 근저당권 이전이 등재되어 있으며, 2025.09.05 같은 회사가 임의경매를 신청했습니다.
임차인 조사상 등재된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가에는 임대관계 미상으로 기재되어 있으므로, 현장 점유자가 있는 경우 실제 점유자와 점유원인을 별도로 확인해야 합니다. 현재 계산상 매수인이 승계하는 임차보증금은 0원입니다.
② 가격 판단 — 49% 할인율보다 ‘시세 검증’이 먼저
현재 회차 최저가는 684,530,000원으로 감정가의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 479,170,999원, 4회 유찰 시 335,419,699원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 | 684,530,000원 | 49% | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 479,170,999원 | 34% | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 335,419,699원 | 24% | 0원 |
핵심은 감정가 대비 할인율과 시장 대비 할인율은 다르다는 점입니다. 현재 확인 가능한 실거래 비교가격이 없으므로 684,530,000원을 두고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 단정할 수 없습니다. 이미 2회 유찰됐다는 사실 자체도 감정가와 시장의 간극을 점검해야 할 신호입니다.
③ 예상배당표 (매각가 684,530,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.4% 추정) | - | 9,245,300원 |
| 갑구 4번 가압류 · 조성근 | 155,000,000원 | 155,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 520,284,700원 |
현재 계산에서는 채권자 미배당액 0원, 매수인 인수액 0원으로 제시됩니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 신청채권자 청구액 962,086,368원의 배당은 별도로 0원으로 표시돼 있어 실제 배당구조는 원문 확인이 필요합니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 해밀고등학교 남동측 인근. 주거용 주택단지, 아파트, 근린생활시설, 임야 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건 또는 인근까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 3층 건물 중 디동 제1·2·3층 102호입니다.
- 도로. 남서측으로 노폭 8미터 내외 포장도로가 소재합니다.
- 용도지역·규제. 제1종전용주거지역, 지구단위계획구역, 예정지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역이며 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 3,265.3㎡, 공시지가 664,900원/㎡로 기재돼 있습니다.
- 건축물 참고. 집합건축물대장상 옥탑층 옥탑 11.05㎡가 전유부분에 포함 등재되어 있어 경매 진행 및 응찰 시 확인이 필요합니다.
- 위반사항. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 임차인 조사상 등재자는 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자와 점유원인을 확인해야 합니다.
- 말소기준 확인. 현재 계산상 2024.08.22 국 압류가 말소기준으로 잡혀 있습니다. 등기 원문에서 근저당권 말소·이전 상태와 함께 대조해야 합니다.
- 신청채권자 배당 확인. 농업협동조합자산관리회사 청구액은 962,086,368원인데 배당 시나리오상 신청채권자 배당은 0원입니다. 실제 채권상태와 배당순위를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 684,530,000원이 감정가의 49%라는 사실만으로는 저가 매수 여부를 판단할 수 없습니다. 별도의 실거래·매물 비교가 필요합니다.
- 다층 구조 확인. 제1·2·3층 102호라는 물건 구성과 옥탑층 11.05㎡의 전유부분 등재 상태를 건축물대장 및 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당표 변수. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 계산이므로 소유자 잔여 520,284,700원은 실제 배당 결과와 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 권리·가격의 검증 공백이 중요하다
이 물건은 현재 계산상 매수인 인수액이 0원이고, 최저가는 2회 유찰을 거쳐 684,530,000원까지 내려왔습니다. 그러나 비교 가능한 실거래가가 없어 이 금액이 시장가격보다 낮다는 근거는 확인되지 않습니다. 여기에 제1·2·3층을 함께 사용하는 다세대주택이라는 상품 특성, 감정평가상 임대관계 미상, 신청채권자 청구액 962,086,368원이 배당 시나리오에서 0원으로 표시되는 구조까지 겹칩니다. 인수 0원은 장점이지만, 감정가 49%라는 숫자 하나만으로 가격 메리트까지 확정할 수 있는 사건은 아닙니다.
