대전지방법원 2025타경503332. 세종 해밀동 메종블룸 디동 제1·2·3층 제102호로, 감정평가상 다세대주택입니다. 소유자는 주식회사이룩이며 2023.08.04. 소유권보존등기가 이루어졌습니다. 당시 세종서부농업협동조합 명의 채권최고액 3,240,000,000원 근저당이 설정됐으나 현재 등기기록에는 이미 말소된 것으로 표시됩니다. 이 사건의 계산상 말소기준은 그보다 뒤인 2024.08.22. 국 압류이고, 이후 조성근 가압류와 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다.
현재 최저매각가는 977,900,000원으로 감정가의 70%입니다. 그러나 가격 판단에 쓸 최근 실거래 비교값이 확인되지 않으므로, 1회 유찰됐다는 사실만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 결론 내릴 근거는 없습니다. 권리의 단순성과 가격의 적정성은 별개의 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503332 |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 해밀동 701 메종블룸 디동 1,2,3층 102호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 철근콘크리트구조 3층 건물 |
| 소유자 | 주식회사이룩 |
| 감정가 / 최저가 | 1,397,000,000원 / 977,900,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 962,086,368원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 건축 참고 | 옥탑층(옥탑·연면적 제외) 11.05㎡가 전유부분에 포함 등재 |
① 권리 흐름 — 현재 계산상 매수인 인수 0원
말소기준으로 계산된 권리는 2024.08.22. 북대전세무서장 압류입니다. 이후 2025.03.14. 조성근의 155,000,000원 가압류, 2025.09.05. 농업협동조합자산관리회사의 임의경매개시결정, 2025.11.06. 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 2025.03.13. 세종특별자치시 압류는 2025.06.30. 해제로 이미 말소됐습니다.
등기기록에는 2023.08.04. 세종서부농업협동조합의 채권최고액 3,240,000,000원 근저당이 이미 말소된 것으로 표시되는 한편, 2025.06.25. 그 근저당권의 농업협동조합자산관리회사 이전 기록도 존재합니다. 현재 배당 계산에서는 매수인 인수액이 0원으로 산정되지만, 이 권리 연혁은 입찰 전 등기사항전부증명서 원문과 경매기록을 직접 대조할 지점입니다.
② 가격·유찰 시나리오 — 70%여도 시세 메리트는 미확인
현재 회차는 1회 유찰 후 977,900,000원, 감정가의 70%입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 684,530,000원(감정가 49%), 3회 유찰 시 479,170,999원으로 제시돼 있습니다. 다만 실거래 비교값이 확인되지 않아 어느 회차부터 실제 시세 대비 저가가 되는지는 현재 숫자만으로 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(감정가 70%) | 977,900,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(감정가 49%) | 684,530,000원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(감정가 34%) | 479,170,999원 | 0원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 977,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 12,179,000원 |
| 갑구 4번 가압류 · 조성근 | 155,000,000원 | 155,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 810,721,000원 |
현재 회차 배당 시나리오에서는 조성근 가압류 155,000,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여가 810,721,000원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 해밀고등학교 남동측 인근. 주거용 주택단지·아파트·근린생활시설·임야 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건 또는 인근까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 3층 건물 중 디동 제1·2·3층 제102호입니다.
- 도로. 남서측으로 노폭 8m 내외의 포장도로가 소재합니다.
- 규제. 제1종전용주거지역·지구단위계획구역(행정중심복합도시)·예정지역·가축사육제한구역·상대보호구역이며 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
- 토지 참고. 토지면적 3,265.3㎡, 공시지가 664,900원/㎡, 지목은 대이며 평지·사다리형·소로한면 조건입니다.
- 건축 참고. 집합건축물대장상 옥탑층 11.05㎡가 전유부분에 포함 등재되어 있어 응찰 전 공부상 범위와 실제 이용상태를 확인해야 합니다.
- 위반건축물. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 점유. 신고 임차인은 없지만 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자·전입관계를 확인하세요.
- 권리 연혁. 2023년 근저당의 말소 표시와 2025년 근저당권 이전 기록을 등기사항전부증명서 원문에서 다시 대조하세요.
- 신청채권자 배당. 청구금액 962,086,368원인데 시나리오상 신청채권자 배당이 0원으로 표시되는 구조를 채권계산서와 함께 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 할인율만 보지 말고 동일·유사 다세대의 최근 실거래와 매물 호가를 별도로 대조하세요.
- 옥탑층. 전유부분에 포함 등재된 옥탑 11.05㎡의 실제 구조·출입·사용상태를 확인하세요.
- 관리비·세금. 체납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용 가능성을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 배당 관련 서류를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개
이 사건은 현재 계산상 매수인 인수액이 0원이고, 말소기준 이후의 권리도 매각으로 소멸하는 구조라 권리상 핵심 부담은 크지 않습니다. 그러나 다세대주택이고 감정요항표상 임대관계가 미상이며, 무엇보다 최근 실거래 비교가 확인되지 않습니다. 따라서 현재 최저가 977,900,000원이 감정가의 70%라는 사실만 보고 싸다고 판단하는 것은 위험합니다. 권리 인수는 낮지만, 가격과 점유는 확인 후 판단. 이 물건의 핵심은 할인율이 아니라 실제 시세와 현장점유, 그리고 등기·배당 연혁의 원본 대조입니다.
