광주지방법원 2024타경54762. 사건 용도는 연립주택 + 토지이지만 감정평가상 건물은 단독주택(방)으로 이용 중이며, 경량철골구조 조립식판넬지붕 단층 건물입니다. 감정가는 1,214,932,500원, 현재 최저매각가는 278,677,000원으로 감정가의 22.94%까지 내려왔습니다. 그러나 이 물건의 핵심은 큰 할인율이 아니라 농취증, 맹지, 토지별 규제와 현황 차이, 점유관계입니다.
권리관계는 비교적 정리돼 있습니다. 2019년 해남군산림조합 근저당은 2021.02.10 말소됐고, 2020.08.28 무안군 압류도 2021.01.06 해제됐습니다. 현재 존속권리의 흐름에서는 2021.02.10 장흥군산림조합 근저당을 실질적인 말소기준으로 보는 것이 자연스럽습니다. 김현수의 전입일은 그 이후인 2021.02.18이므로 대항력이 없고, 후순위 가압류·압류·경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경54762 |
|---|---|
| 사건 소재지 | 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 10-4 |
| 건물 등기 표기 | 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 38-4 · 전라남도 무안군 삼향읍 오룡동길 75-14 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립주택 + 토지 · 감정평가상 단독주택(방) 이용 |
| 건물 구조 | 경량철골구조 조립식판넬지붕 단층 · 외벽 판넬 · 내벽 벽지 등 · 새시창호 |
| 소유자 | 권용산 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,214,932,500원 / 278,677,000원 (6회 유찰, 감정가의 22.94%) |
| 신청채권자 / 청구 | 장흥군산림조합 / 675,119,804원 |
| 매각기일 | 2026.08.03 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 수목 및 조경석 포함 · 목록1·2 농지취득자격증명 필요 |
① 권리 흐름 — 인수액은 0원, 기준권리 원본 대조 필요
2019.06.12 설정된 해남군산림조합 근저당 670,000,000원은 2021.02.10 해지로 말소됐습니다. 2020.08.28 무안군 압류 역시 2021.01.06 해제로 말소됐습니다. 따라서 현재 남아 있는 권리 중 최초인 2021.02.10 장흥군산림조합 근저당 110,500,000원을 실질 말소기준으로 검토하는 것이 타당합니다.
이후 설정된 농림수산업자신용보증기금관리기관농업의 가압류 51,442,409원, 무안군 압류, 농업협동조합중앙회(농림수산업자신용보증관리기관)의 가압류 16,853,141원 및 두 건의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 매각가정에서 매수인이 떠안을 등기상 권리와 임차보증금은 0원입니다.
② 임차인·점유 분석 — 실제 임차인 1명
| 이름 | 점유 / 용도 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김현수 | 미상 / 미상 | 2021.02.18 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
김현수의 전입일은 2021.02.18로, 실질 말소기준으로 검토되는 장흥군산림조합 근저당 설정일 2021.02.10보다 늦습니다. 따라서 전입일 기준으로는 대항력이 없고 매수인이 보증금을 승계하지 않습니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 점유 부분은 미상인 만큼, 명도 난도와 사용관계는 현황조사 원본 및 현장 방문으로 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 22.94%라도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 278,677,000원으로 감정가 1,214,932,500원의 22.94%입니다. 하지만 비교 가능한 최근 실거래가가 확인되지 않아, 최저가가 최근 시세보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만을 근거로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 평가해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권자 배당 | 배당 부족 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 278,677,000원 | 22.94% | 178,795,550원 | 0원 | 95,179,972원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 222,941,600원 | 18.35% | 178,795,550원 | 0원 | 40,224,868원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 178,353,280원 | 14.68% | 175,056,334원 | 3,739,216원 | 0원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 278,677,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,701,478원 |
| 1. 근저당 · 장흥군산림조합 | 110,500,000원 | 110,500,000원 |
| 2. 가압류 · 농림수산업자신용보증기금관리기관농업 | 51,442,409원 | 51,442,409원 |
| 3. 가압류 · 농업협동조합중앙회(농림수산업자신용보증관리기관) | 16,853,141원 | 16,853,141원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 95,179,972원 |
현재 최저매각가에서는 반영된 채권 178,795,550원이 전액 배당되고 소유자 잔여금은 95,179,972원입니다. 신청채권자의 청구액은 675,119,804원이지만 근저당 채권최고액 기준 예상배당은 110,500,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 해창마을 북측 인근입니다. 주변은 남악신도시 주변의 단독주택, 유치원, 어린이집, 농경지와 임야가 혼재합니다.
- 교통. 본 건과 인근까지 차량 접근이 가능하고 인근에 국도 및 간선도로가 있어 일반적인 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 단독주택(방)으로 이용 중이며 경량철골구조 조립식판넬지붕 단층입니다. 기본적인 위생·급배수설비가 설치돼 있습니다.
- 토지규제. 보전관리지역·계획관리지역·자연취락지구·준보전산지·가축사육제한구역·상대보호구역·영농여건불리농지가 목록별로 혼재합니다.
- 농취증. 목록1·2는 농지취득자격증명이 필요하며 미제출 시 보증금이 반환되지 않습니다.
- 맹지. 목록1·3·14는 맹지로 기재돼 있어 진입로와 법적 통행 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
- 공부와 현황 차이. 목록3·9는 공부상 임야이나 현황 전기타, 목록8은 공부상 임야이나 현황 주거기타, 목록12·13은 공부상 임야이나 현황 일부 전기타, 목록14는 공부상 임야이나 현황 전기타입니다.
- 확인된 토지 항목. 지목 임야 · 토지면적 310.9㎡ · 공시지가 16,700원/㎡ · 완경사 · 사다리형 · 맹지로 확인됩니다.
- 매각 범위. 일괄매각이며 제시외 수목과 조경석이 매각에 포함됩니다.
- 위반 표시. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최신 등기 재확인. 2020.08.28 무안군 압류의 2021.01.06 해제와 2019년 근저당의 2021.02.10 말소 여부를 최신 등기부에서 대조하세요.
- 김현수 점유 확인. 보증금·확정일자·배당요구·실제 점유 부분과 점유개시 경위를 확인해 명도 기간과 비용을 산정하세요.
- 농취증 사전 검토. 목록1·2의 농지취득자격증명 발급 가능성을 입찰 전에 확인해야 합니다. 미제출 시 보증금이 반환되지 않습니다.
- 맹지 진입로 검토. 목록1·3·14의 현황도로, 법정 통행로, 인접 토지 이용관계와 차량 접근 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 매각목록 일치 확인. 남악리 10-4와 남악리 38-4·오룡동길 75-14 표기의 관계, 일괄매각 대상 토지·건물·수목·조경석의 범위를 대조하세요.
- 공부·현황 차이 검토. 임야가 전기타·주거기타로 이용되는 목록의 원상회복, 인허가와 실제 이용 가능성을 확인하세요.
- 시세 조사. 감정가 대비 22.94%라는 숫자만으로 가격 상한을 정하지 말고, 토지별 거래사례와 건물 상태를 별도로 조사하세요.
- 매각 결과 확인. 2026.08.03 매각기일의 결과와 변경·연기·재매각 여부를 법원 원본으로 확인하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원”보다 물건 검증이 중요하다
이 사건은 후순위 등기권리와 기준권리 이후 전입한 김현수의 보증금이 매수인에게 승계되지 않아, 권리 인수액은 0원으로 분석됩니다. 그러나 감정가 1,214,932,500원이 6회 유찰돼 278,677,000원까지 내려왔다는 이유만으로 가격 메리트를 인정하기는 어렵습니다.
실거래 비교가 없고, 목록1·2의 농취증 미제출 시 보증금 미반환 조건, 목록1·3·14의 맹지, 여러 토지의 공부·현황 차이, 주소와 용도 표기의 불일치가 겹칩니다. 현재 회차의 실질취득액은 278,677,000원으로 최저가와 같지만, 이 금액이 시세보다 싼지는 별도의 현장·거래사례 검증 없이는 알 수 없습니다. 권리는 정리형, 물건은 고난도. 낮은 숫자보다 농취증 발급 가능성과 진입로·목록별 이용 가능성을 먼저 확인해야 하는 사건입니다.
