의정부지방법원 2024타경65255. 고양시 덕양구 행신동 소만마을아파트 703동 13층 1303호, 전용 59.04㎡ 아파트입니다. 소유자 이재일은 2021년 3월 이 주택을 거래가 430,000,000원에 취득했고, 같은 해 11월 이윤경 명의의 채권최고액 30,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며 그 뒤의 임차권등기와 강제경매개시결정 등 등기상 권리는 매각으로 소멸합니다.
하지만 이 사건은 “등기상 소멸”만 보고 끝낼 수 없습니다. 오윤희는 말소기준보다 앞선 2021년 3월 19일 전입과 확정일자를 갖추고, 보증금 400,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 매각물건명세서도 배당에서 전액 변제되지 않는 보증금 잔액이 매수인에게 인수될 수 있다고 명시합니다. 따라서 최저가가 내려갈수록 싸지는 구조가 아니라, 낙찰가가 내려간 만큼 인수액이 늘어 총취득 부담이 보증금 400,000,000원 안팎에 고정되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경65255 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 화신로 36, 소만마을아파트 제703동 제13층 제1303호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.04㎡ · 철근콘크리트 벽식구조 · 15층 중 13층 |
| 소유자 | 이재일 (2021.03.19. 소유권이전, 거래가 430,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 376,000,000원 / 1,786,000원 (15회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 오윤희 / 429,639,344원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%인 357,200원 |
① 권리 흐름 — 소멸권리보다 선순위 임차인이 핵심
말소기준권리는 2021년 11월 25일 이윤경의 근저당권입니다. 이 근저당권과 2024년 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 오윤희의 전입일과 확정일자는 말소기준보다 8개월 이상 앞서며, 배당요구도 접수돼 있습니다. 현재 최저가를 기준으로는 집행비용을 제외한 1,353,852원만 배당되고 나머지 398,646,148원이 미변제됩니다.
② 임차인 분석 — 한 명은 고액 인수, 한 명은 금액 미상
| 성명 | 점유·용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 임정환 | 점유 부분·용도 미상 | 2016.11.14 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 별도 위험 |
| 오윤희 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2021.03.19 | 2021.03.19 | 400,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 미배당 잔액 |
오윤희는 2016년부터 2021년까지 이 주택의 소유권자였고, 2021년 3월 이재일에게 소유권이 이전된 날과 같은 날 임대차계약·전입·확정일자가 기재돼 있습니다. 또한 현재 강제경매의 신청채권자이기도 해 여러 지위가 겹칩니다. 관계인 또는 가장임차인 가능성은 원본 계약과 자금 흐름으로 확인해야 하지만, 현재 매각물건명세서상으로는 보증금 미배당액 인수 가능성이 명시된 임차인으로 분석해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
소만마을(대명)7단지 동일 면적 59.04㎡의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 전체 평균과 최근 12개월 평균은 347,833,333원이고, 최신 거래값은 340,000,000원입니다. 현재 최저가는 이 평균의 0.5%에 불과하지만, 이는 임차보증금 인수를 제외한 숫자라 가격 메리트 판단에 사용할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.04㎡ | 3 | 340,000,000원 |
| 2026.07 | 59.04㎡ | 10 | 363,000,000원 |
| 2026.06 | 59.04㎡ | 12 | 365,000,000원 |
| 2026.06 | 59.04㎡ | 7 | 362,000,000원 |
| 2026.06 | 59.04㎡ | 11 | 370,000,000원 |
| 2026.06 | 59.04㎡ | 11 | 387,000,000원 |
| 2026.06 | 59.04㎡ | 13 | 345,000,000원 |
| 2026.06 | 59.04㎡ | 7 | 363,000,000원 |
| 2026.06 | 59.04㎡ | 10 | 357,000,000원 |
| 2026.05 | 59.04㎡ | 15 | 252,000,000원 |
| 2026.05 | 59.04㎡ | 7 | 325,000,000원 |
| 2026.05 | 59.04㎡ | 14 | 345,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.04㎡ | 12건 | 347,833,333원 |
오윤희의 미배당 보증금만 반영한 현재 회차 실질취득은 400,432,148원입니다. 최근 12개월 평균보다 52,598,815원 높고, 최신 거래값보다 60,432,148원 높습니다. 최근 12건 중 최고 거래가 387,000,000원보다도 13,432,148원 높습니다. 따라서 이 사건은 최저가가 극단적으로 낮아도 최근 시세보다 저렴하거나 싸다고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,786,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 432,148원 |
| 1. 임차인 오윤희 보증금 | 400,000,000원 | 1,353,852원 |
| 2. 근저당권 · 이윤경 | 30,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청채권 · 오윤희 | 429,639,344원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
오윤희 보증금 400,000,000원 중 예상배당 1,353,852원을 제외한 398,646,148원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 임정환의 보증금과 권리관계는 반영되지 않은 금액이므로 추가 확인이 필요합니다.
| 회차 가정 | 최저매각가 | 오윤희 인수액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 15회 유찰 | 1,786,000원 | 398,646,148원 | 400,432,148원 |
| 16회 유찰 시 | 1,250,200원 | 399,172,304원 | 400,422,504원 |
| 17회 유찰 시 | 875,140원 | 399,540,613원 | 400,415,753원 |
최저가가 1,786,000원에서 875,140원까지 내려가도 실질취득은 400,432,148원에서 400,415,753원으로 거의 변하지 않습니다. 낙찰가 하락분 대부분이 보증금 인수액 증가로 대체되기 때문입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 행신고등학교 서측 인근으로 아파트단지, 근린생활시설, 학교와 공원이 혼재한 지역이며 주위 환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의도 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 평슬라브지붕 15층 건물의 13층으로, 위생·급배수·소화전·승강기·난방설비를 갖췄습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·행신지구 지구단위계획구역·과밀억제권역이며, 대로3류·중로1류·소로1류에 접합니다.
- 토지. 평지의 가로장방형 아파트 부지이고 공시지가는 2,344,000원/㎡입니다. 공부와의 차이와 위반건축물은 없습니다.
- 환금성. 713세대, 1995.04.29. 준공 단지입니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 15.0회, 매각률은 6.25%로 나타나 환금성에 보수적인 접근이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준. 최저가 1,786,000원이 아니라 오윤희 인수액을 합친 400,432,148원을 가격 기준으로 판단해야 합니다.
- 임정환 권리 확인. 2016.11.14. 전입자의 임대차계약서, 실제 점유, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
- 오윤희 관계 확인. 전 소유자·임차권자·신청채권자 지위가 겹치므로 임대차계약 진정성, 보증금 지급 내역과 반환채권의 근거를 확인해야 합니다.
- 명도 대상 확인. 오윤희의 임차권등기와 임정환의 점유 여부를 현장에서 대조해 실제 인도 대상과 협의 주체를 특정해야 합니다.
- 입찰보증금. 특별매각조건에 따라 최저매각가격의 20%인 357,200원이 필요합니다.
- 가격 상한. 최근 12개월 평균 347,833,333원과 최신 거래 340,000,000원보다 실질취득이 높으므로 가격 메리트가 없는 상태입니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구서류와 최신 매각 결과를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가가 내려가도 총액은 내려가지 않는다”
이 사건의 최저매각가는 1,786,000원으로 감정가 376,000,000원의 0.5%까지 내려왔습니다. 그러나 오윤희의 대항력 있는 보증금 미배당액 398,646,148원을 더하면 현재 회차 실질취득은 400,432,148원입니다. 이는 최근 12개월 실거래 평균 347,833,333원과 최신 거래 340,000,000원을 모두 크게 웃돕니다.
16회, 17회 유찰을 가정해도 실질취득액은 계속 400,000,000원 안팎에 머뭅니다. 더구나 임정환은 말소기준보다 훨씬 빠른 2016년 전입자이면서 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 별도 승계 위험이 남습니다. 낮은 최저가, 고액 인수, 미상 선순위 점유자, 15회 유찰과 낮은 매각률이 동시에 겹친 사건입니다. 결론은 분명합니다. 표면 가격은 낮지만 실질가격은 최근 시세 이상이며, 권리 불확실성까지 커 외형상 할인율만으로 접근해서는 안 됩니다.
