서울북부지방법원 2025타경3395. 상계동 693-2 지하2층 비201호로, 사건상 용도는 대지이고 감정평가 현황은 근린생활시설(위성Q노래연습장, 공실2)입니다. 공유자 배명도·배명숙이 각각 2분의 1 지분을 소유하고 있으며, 2018.02.02. 주식회사국민은행의 채권최고액 318,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 그 뒤 설정·등기된 근저당권, 압류, 가압류, 경매개시결정과 근저당권 가처분은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 608,000,000원으로 감정가 950,000,000원의 64%입니다. 그러나 이 사건에는 비교할 실거래 가격이 확인되지 않으므로, 유찰률만으로 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 크다”라고 결론 내리면 안 됩니다. 권리 인수액은 0원이어서 실질취득은 현재 최저가와 같은 608,000,000원이지만, 가격 적정성은 근린생활시설의 실제 거래·임대수익·공실 상태를 별도로 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경3395 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 노원구 상계동 693-2 지하2층비201호 · 도로명 서울특별시 노원구 상계로 55 |
| 용도 / 현황 | 대지 · 근린생활시설(위성Q노래연습장, 공실2) |
| 건물 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 10층 건물 내 지하2층 비201호 |
| 소유자 | 배명도 2분의 1 · 배명숙 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 950,000,000원 / 608,000,000원 (2회 유찰·감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사국민은행 / 453,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸형
말소기준은 2018.02.02. 을구 11번 주식회사국민은행 근저당권 318,000,000원입니다. 같은 날 접수된 을구 12번 60,000,000원을 비롯해 이후의 국민은행 근저당권 39,600,000원·36,000,000원·96,000,000원, 이은정 근저당권 20,000,000원, 압류·가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리 해당 없음, 법정지상권 해당 없음으로 정리되어 있어 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 64%는 ‘시세 할인율’이 아니다
현재 회차는 2회 유찰 후 608,000,000원, 감정가의 64%입니다. 추가 유찰 시 제시된 회차 가격은 486,400,000원, 389,120,000원으로 내려갑니다. 그러나 비교할 실거래 시세가 없는 상태이므로 감정가 대비 비율은 경매 절차상 회차 가격일 뿐, 곧바로 시장가 대비 할인율을 의미하지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 미배당 | 신청채권 충족 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 64%) | 608,000,000원 | 40,203,481원 | 충족 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 486,400,000원 | 160,587,481원 | 충족 |
| 4회 유찰 시 (감정가 41%) | 389,120,000원 | 256,851,161원 | 미충족 |
③ 예상배당표 (매각가 608,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,480,000원 |
| 2. 을구 11번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 318,000,000원 | 318,000,000원 |
| 3. 을구 12번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 4. 을구 14번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 39,600,000원 | 39,600,000원 |
| 5. 을구 15번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 6. 을구 16번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 7. 을구 17번 근저당권 · 이은정 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 8. 갑구 17번 가압류 · 삼성카드주식회사 | 21,176,830원 | 21,176,830원 |
| 9. 갑구 21번 가압류 · 주식회사국민은행 | 38,949,332원 | 8,743,170원 |
| 10. 갑구 22번 가압류 · 서울신용보증재단 | 9,997,319원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 총 채권 청구액 639,723,481원 중 채권자 배당액은 599,520,000원이고 미배당은 40,203,481원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 국세·지방세 압류 7건은 당해세에 해당할 경우 우선 차감되어 후순위 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 노원구 상계동 소재 지하철4호선 노원역 서측 인근이며, 주위는 상업용건물·업무용건물·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 동측 인근에 지하철4호선 노원역, 남서측 인근에 지하철7호선 노원역이 있으며 인근 도로변에 노선버스정류장이 소재합니다.
- 현황. 철근콘크리트조 평스라브지붕 10층 건물 내 지하2층 비201호이며, 급·배수시설, 기본 위생설비, 소방설비, 승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 25미터, 북측으로 노폭 약 8미터 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 준주거지역, 상업용 이용, 평지·가로장방·광대소각이며 토지면적은 670.4㎡, 공시지가는 12,920,000원/㎡입니다.
- 규제. 지구단위계획구역·과밀억제권역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함되고, 도로·도시철도와 접합니다.
- 환금성. 노원역 인근 상업·업무·근린생활시설 혼재 지역이라는 접근성은 있으나, 지하2층·현재 공실이 포함된 근린생활시설이라는 점에서 실제 임대수요와 거래가격 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래·임대수익 확인. 감정가 64%라는 이유만으로 저가 매수로 판단하지 말고, 동일·유사 지하 근린생활시설의 실제 거래가격과 임대수익을 대조하세요.
- 용도 차이 확인. 등기상 운동시설(볼링장), 건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점), 현황 근린생활시설(위성Q노래연습장, 공실2)의 차이가 실제 영업·사용에 미치는 영향을 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 위성Q노래연습장과 공실2의 실제 점유자를 현장에서 확인하세요.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 7건이 당해세에 해당하는지 확인해야 예상배당표의 후순위 미배당 규모를 정확히 판단할 수 있습니다.
- 후순위 권리 원본 대조. 2018.02.02. 말소기준 이후의 다수 근저당·압류·가압류와 서울신용보증재단의 근저당권 가처분이 매각으로 소멸하는지 최신 등기와 매각물건명세서를 다시 대조하세요.
- 토지이용 규제 확인. 준주거지역·지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역 등 이용 제한이 실제 취득·사용계획에 미치는 영향을 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 = 좋은 가격”은 아니다
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 읽기 쉽습니다. 2018.02.02. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 등기상 권리는 매각으로 소멸하며 명시 인수권리와 법정지상권도 해당 없음입니다. 따라서 현재 가정에서 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 투자 판단은 권리만으로 끝나지 않습니다. 이 물건은 지하2층 근린생활시설이고 공실이 포함되어 있으며, 공부상 용도와 현황 이용도 서로 다릅니다. 여기에 실거래 비교값도 없으므로 최저가 608,000,000원이 감정가의 64%라는 사실만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 권리는 소멸형이지만 가격은 별도 검증이 필요한 물건. 입찰의 승부처는 실제 상가 시세·임대수익·점유 및 용도 적합성을 608,000,000원과 대조하는 데 있습니다.
