서울북부지방법원 2025타경3463. 서울 동대문구 이문동 세진빌딩 14층 1411호, 전용 11.48㎡의 소형 아파트입니다. 감정가 227,000,000원으로 시작했지만 3회 유찰되면서 최저매각가가 116,224,000원, 감정가의 51.2%까지 내려왔습니다.
이번 사건은 채권자 최정우가 신청한 강제경매입니다. 말소기준권리는 2020년 3월 설정된 더좋은새마을금고 근저당권이며, 이후 주민철의 가압류와 최정우의 주택임차권등기가 존재합니다. 임차권자의 전입일은 2021년 5월 3일로 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 해당 임차권의 보증금 150,000,000원을 낙찰자가 그대로 떠안는 구조는 아닙니다.
그렇다고 단순히 감정가 대비 반값이라는 이유만으로 가격이 유리하다고 단정해서는 안 됩니다. 비교 가능한 실거래 9건은 모두 2023~2024년 거래이고, 가장 최근 거래도 2024년 6월입니다. 현재 거래 가능 가격과 실제 점유관계를 확인한 뒤 입찰가를 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경3463 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동대문구 이문동 327-7 세진빌딩 14층 1411호 도로명주소: 서울특별시 동대문구 이문로 89 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 주거용 · 전용 11.48㎡ · 14층 건물 중 14층 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 평스라브지붕 · 사용승인 2020.01.17 |
| 소유자 | 김진이 (단독소유) |
| 감정가 | 227,000,000원 |
| 현재 최저가 | 116,224,000원 (3회 유찰 · 감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 최정우 / 150,121,300원 |
| 말소기준권리 | 2020.03.06 더좋은새마을금고 근저당권 · 채권최고액 39,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 용도지역 | 일반상업지역 · 제2종일반주거지역 |
| 이용 상태 | 주거용 아파트 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후의 권리
권리분석의 출발점은 2020.03.06 설정된 더좋은새마을금고 근저당권입니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며 매각으로 소멸합니다. 이후 설정된 주민철 가압류, 최정우 주택임차권등기와 강제경매개시결정도 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
2020년에 교보자산신탁주식회사 앞으로 소유권이전 신탁등기가 이루어진 이력이 있으나, 해당 신탁등기는 이미 말소됐으며 2021년 4월 소유권이 김진이에게 귀속됐습니다. 과거 신탁이력과 현재 인수권리는 구분해서 보아야 합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 1.5억이 인수되는가?
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최정우 전유부분 전부 주거 · 임차권등기 |
150,000,000원 | 2021.05.03 확정 2021.04.15 |
없음 | 별도 확인 | 인수 0원 보증기관 승계 아님 |
실제 신고된 임차인은 최정우 1명입니다. 임대차계약일은 2021.04.05, 점유개시일은 2021.04.24, 확정일자는 2021.04.15이며 전입일은 2021.05.03입니다. 주택임차권등기는 2025.03.14 접수됐습니다.
중요한 것은 전입일과 말소기준권리의 선후관계입니다. 최정우의 전입은 더좋은새마을금고 근저당권 설정일인 2020.03.06보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 따라서 보증금 150,000,000원 중 배당받지 못한 금액이 발생하더라도, 이 임차권을 이유로 낙찰자에게 미배당 보증금이 승계되는 구조는 아닙니다.
③ 시세 비교 — 과거 거래 대비 할인, 현재 시세는 재확인
세진빌딩은 2020.01.17 사용승인된 99세대 건물입니다. 전용 11.48㎡에 해당하는 실거래 표본 9건의 평균은 197,777,777원이며, 거래가격은 180,000,000원부터 210,000,000원까지 분포합니다.
다만 거래 시점은 2023년 11월부터 2024년 6월까지입니다. 비교표에서 가장 최신인 2024년 6월 거래가격은 180,000,000원으로, 9건 평균보다 낮습니다. 현재 시점의 거래를 반영한 가격이라고 단정할 수 없으므로 과거 평균을 그대로 입찰가 산정의 기준으로 삼는 것은 주의해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.06 | 11.48㎡ | 8 | 180,000,000원 |
| 2024.03 | 11.48㎡ | 13 | 200,000,000원 |
| 2024.03 | 11.48㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2024.03 | 11.48㎡ | 13 | 200,000,000원 |
| 2024.02 | 11.48㎡ | 11 | 210,000,000원 |
| 2024.02 | 11.48㎡ | 11 | 200,000,000원 |
| 2024.02 | 11.48㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2024.01 | 11.48㎡ | 12 | 200,000,000원 |
| 2023.11 | 11.48㎡ | 12 | 190,000,000원 |
| 표본 평균 | 11.48㎡ | 9건 | 197,777,777원 |
현재 최저가 116,224,000원은 과거 실거래 표본 평균의 58.8%입니다. 보증금 인수액이 없으므로 이번 물건은 최저매각가와 실질취득 기준금액이 동일하며, 이 기준으로 비교하는 것이 맞습니다.
다만 마지막으로 확인되는 거래가가 180,000,000원이라는 사실은 평균가격 197,777,777원만으로 시세를 판단해서는 안 된다는 점을 보여줍니다. 현재 최저가는 과거 최신 거래가격보다도 낮지만, 이 가격 차이가 현재 시장에서도 유지되는지는 별도 확인이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 116,224,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,427,136원 |
| 1. 근저당 · 더좋은새마을금고 | 39,600,000원 | 39,600,000원 |
| 2. 가압류 · 주민철 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 3. 강제경매 신청채권 · 최정우 | 150,121,300원 | 4,196,864원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저가로 낙찰된다고 가정하면 집행비용 2,427,136원을 제외한 채권자 예상배당액은 113,796,864원입니다. 전체 채권액 259,721,300원 중 145,924,436원의 미배당이 발생하고, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.
경매 신청채권자인 최정우의 청구금액은 150,121,300원이지만, 현재 배당 추정상 예상배당액은 4,196,864원입니다. 보증금 150,000,000원의 임차권자와 신청채권자가 동일인이므로 이를 별도 보증금 채권으로 추가 합산하지 않습니다. 이 배당표는 신청채권자 청구금액 기준의 추정이며, 임차권에 따른 별도 배당순위나 실제 배당금은 확정된 것이 아닙니다.
⑤ 추가 유찰 시 배당·미배당 변화
최저가가 더 낮아질 경우 매수인 인수액은 계속 0원으로 추정되지만, 채권자들에게 돌아가는 배당액은 감소하고 미배당액은 증가합니다. 신청채권자인 최정우의 배당 여부도 회차에 따라 달라집니다.
| 매각 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 감정가의 51.2% |
116,224,000원 | 113,796,864원 | 145,924,436원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 감정가의 40.96% |
92,979,200원 | 90,905,574원 | 168,815,726원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 감정가의 32.77% |
74,383,360원 | 72,644,460원 | 187,076,840원 | 0원 |
신청채권자 최정우의 예상배당은 현재 회차에서 4,196,864원이며, 4회 및 5회 유찰 시나리오에서는 모두 0원입니다. 채권자의 배당 부족이 커지는 구조이지만, 이는 매수인의 보증금 인수액이 증가한다는 의미가 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 동대문구 이문동 소재 지하철 1호선 외대앞역 남서측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트·오피스텔·다세대주택·주상용건물·업무시설·근린생활시설이 혼재하며, 한국외국어대학교 서울캠퍼스와 병원·학교·공공시설·공원 등이 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 외대앞역이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물의 최상층인 14층 1411호입니다. 사용승인은 2020.01.17이며, 위생·급배수·난방·승강기·소방·기계식 주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 일반상업지역 및 제2종일반주거지역 관련 토지이며 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등 제한사항이 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 99세대 건물의 전용 11.48㎡ 소형 주거용 아파트입니다. 확인되는 동일 면적 거래는 9건이며, 최신 표본이 2024년 6월에 그칩니다. 현재 거래량과 소형 주택에 대한 실제 매수 수요를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 토지. 관련 부지는 7필지 일단의 대체로 평탄한 부정형 토지이며, 아파트·업무시설·근린생활시설이 포함된 복합용도 건부지입니다. 남동측 약 20m 내외, 남측 약 4m 내외의 포장도로와 접합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최정우의 권리관계 확인. 임차권등기권자와 강제경매 신청채권자가 동일합니다. 임대차계약서, 임차권등기명령, 집행권원 및 채권 발생 경위를 대조하고 보증금 채권이 중복 계산되지 않도록 확인해야 합니다.
- 대항력 기준일 확인. 더좋은새마을금고 근저당권 설정일은 2020.03.06, 최정우의 전입일은 2021.05.03입니다. 이 선후관계와 매각물건명세서의 인수권리 없음 기재를 원본으로 재확인하세요.
- 실제 점유·명도. 주택임차권등기가 존재합니다. 등기상 대항력이 없다는 것과 실제로 누가 점유하고 있는지는 별도 문제이므로 현황조사·현장조사를 통해 점유자 및 인도 가능 상태를 확인하세요.
- 현재 시세 확인. 과거 거래 평균은 197,777,777원, 마지막 확인 거래는 2024년 6월 180,000,000원입니다. 현재 매물 호가와 최근 실거래, 동일 면적의 실제 거래 가능 가격을 확인한 뒤 입찰가를 설정해야 합니다.
- 3회 유찰 사유 확인. 현재 최저가는 감정가의 51.2%입니다. 낮은 최저가만으로 판단하지 말고 소형 면적, 건물의 복합용도, 매수 수요 및 점유관계를 함께 검토하세요.
- 관리비·주차 확인. 미납 관리비와 공용부분 부담 가능성을 확인하고, 기계식 주차설비의 실제 이용 가능 조건도 관리주체에 확인하세요.
- 배당 추정 재검토. 집행비용·당해세·우선변제 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 항목과 최정우의 채권관계를 확인해야 합니다. 예상배당액과 매수인 인수액은 서로 다른 개념입니다.
- 원본 서류 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원의 매각기일 변경 여부를 확인하세요.
맺으며 — “가격은 내려왔지만, 확인할 것은 남았다”
이번 세진빌딩 1411호는 감정가 227,000,000원에서 3회 유찰을 거쳐 116,224,000원까지 내려온 물건입니다. 전용 11.48㎡의 소형 주거용 아파트이며, 과거 실거래 표본 평균과 비교한 최저가 비율은 58.8%입니다.
권리 측면에서는 최정우의 전입이 말소기준 근저당보다 늦고, 명세서상 인수권리도 없어 매수인 인수액 0원으로 분석됩니다. 다만 임차권자와 신청채권자가 동일한 관계, 실제 점유상황, 상당한 채권 미배당 발생은 입찰 전에 확인할 사항입니다.
가격 측면에서는 과거 실거래와의 차이가 있지만, 최신 거래가 2024년 6월에 머물러 있다는 한계가 있습니다. 권리인수 부담은 낮지만, 현재 시세와 실제 환금성 검증은 필요합니다. 과거 감정가의 할인율이 아니라 현시점 거래 가능 가격을 기준으로 입찰 판단을 내리는 것이 이 사건의 핵심입니다.
