부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경3463 · 서울북부지방법원 · 아파트
철근콘크리트구조 11.48㎡

최저매각가 3차 · 유찰 2회 가격 메리트

145,280,000원 1억 4,528만 감정가 227,000,000원

감정가의 64% ▼ 36% 할인

다음 매각기일

09-01

서울북부지방법원 10:00

입찰 보증금

1,452만원

최저가의 10% · 14,528,000원

실거래 대비

▼ 45.9% 싸게 매수

같은 평형 직전 3건 평균 2.68억원

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

감정가 대비 36% 할인 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 서울특별시

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 2회 유찰로 가격 메리트가 생긴 서울 동대문 세진빌딩 1411호. 임차권등기는 있으나 매각 인수권리 해당 없음.

가격 최저가 1.4528억 = 최근 거래 평균 1.9778억의 73.5%로 최근 시세 대비 할인 구간
자금 입찰보증금 약 1,452만원 · 매수인 인수액 0원
리스크 임차권등기 1.5억 존재하나 전입일이 말소기준 이후로 대항력 없음

한 줄 평 임차권등기 1.5억이 존재하지만 전입 시점이 말소기준권리 이후라 매수인 인수 위험은 없는 구조입니다. 현재 최저가는 1.4528억으로 최근 거래 평균 1.9778억의 73.5% 수준입니다. 다만 임차권등기권자와 채무자 동일인이라는 점은 확인이 필요한 리스크입니다.

감정가 / 최저가

227,000,000원

최저 145,280,000원

실거래 평균

197,777,777원

최근 거래 9건

최저가 ÷ 시세

73.5%

가격 메리트 구간

매수인 인수

0원

인수권리 해당 없음

서울북부지방법원 2025타경3463. 동대문구 이문동 세진빌딩 14층 1411호 아파트 물건입니다. 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 권리관계상 매수인이 떠안을 금액은 없습니다. 둘째, 임차권등기 1.5억이 존재하므로 형식만 보고 지나치면 안 됩니다. 다만 등기상 임차인의 전입일은 말소기준권리인 2020년 근저당 이후라 대항력은 인정되지 않는 구조입니다.

물건 개요

사건번호	서울북부지방법원 2025타경3463
소재지	서울특별시 동대문구 이문동 327-7 세진빌딩 14층1411호
물건종류 / 이용상태	아파트 · 주거용 이용 중
소유자	김진이
감정가 / 최저가	227,000,000원 / 145,280,000원
신청채권 / 청구액	최정우 / 150,121,300원
매각기일	2026.09.01

① 권리 흐름 — 임차권등기는 있으나 인수 없음

말소기준권리는 2020.03.06 설정된 더좋은새마을금고 근저당권입니다. 이후 발생한 주민철 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 을구 2번 주택임차권은 임차보증금 150,000,000원이 기재되어 있으나, 전입일 2021.05.03으로 말소기준권리 이후입니다. 따라서 매수인이 승계하는 대항력 있는 임차권으로 보기는 어렵습니다.

② 임차권 분석

임차인	보증금	전입일	확정일자	판단
최정우	150,000,000원	2021.05.03	2021.04.15	대항력 없음 · 매각 인수 해당 없음

⚠️ 확인 포인트 임차권자 최정우는 등기상 채권자·경매신청 관련 인물과 동일하게 나타납니다. 가장임차인 또는 관계인 가능성 여부는 현장 확인이 필요합니다.

③ 시세 비교 — 유찰 후 가격 경쟁력 확보

세진빌딩 동일 면적(11.48㎡) 최근 거래 9건 기준 평균은 197,777,777원입니다. 현재 최저매각가 145,280,000원은 최근 거래 평균 대비 73.5% 수준입니다.

거래월	면적	층	거래가
2024.06	11.48㎡	8	180,000,000원
2024.03	11.48㎡	13	200,000,000원
2024.02	11.48㎡	11	210,000,000원
최근 거래 평균			197,777,777원

배당분배 (최저가 145,280,000원)

감정가 vs 실거래 시세

현재 최저가는 최근 거래 평균보다 낮은 수준으로 가격 메리트가 형성됩니다.

④ 예상배당표

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	2,833,920원
근저당권 · 더좋은새마을금고	39,600,000원	39,600,000원
가압류 · 주민철	70,000,000원	70,000,000원
경매개시결정 · 최정우	150,121,300원	32,846,080원
소유자 교부	-	0원

✅ 권리 관점 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리되고, 임차권등기도 매수인 인수 대상이 아닙니다.

⛔ 주의 관점 임차권자와 채무자 관계, 임대차 실체 여부는 반드시 확인해야 합니다. 권리는 안전하지만 현황 확인 없는 접근은 위험합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

가격. 현재 최저가는 최근 거래 평균 대비 73.5% 수준으로 가격 경쟁력이 있습니다.
임차권 확인. 임차권등기 존재 및 관계인 가능성을 현장과 원본 서류로 확인해야 합니다.
명도. 소유자 및 점유관계 확인 후 인도 절차를 준비해야 합니다.
권리 확인. 등기부·매각물건명세서 원본 대조가 필요합니다.

맺으며 — “권리는 정리되고, 가격은 좋아졌다”

세진빌딩 1411호는 임차권등기라는 확인 요소가 있지만, 말소기준 이후 권리 구조로 인해 매수인 인수금액은 없습니다. 2회 유찰 후 최저가는 최근 거래 평균 대비 충분히 낮아졌습니다. 다만 임차권자와 채무자 관계라는 특이점은 반드시 검증해야 합니다. 권리상 인수 위험은 낮고, 가격 메리트는 확보된 물건입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-06-23	유찰	2억 2,700만원
2	2026-07-28	유찰	1억 8,160만원
3	2026-09-01	대기	1억 4,528만원

부동산강제경매

임차권등기 리스크는 있으나, 유찰 후 가격 메리트가 생긴 세진빌딩 1411호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권등기는 있으나 인수 없음

② 임차권 분석

③ 시세 비교 — 유찰 후 가격 경쟁력 확보

④ 예상배당표

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “권리는 정리되고, 가격은 좋아졌다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (15장)

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