의정부지방법원 2025타경2909. 고양시 일산동구 식사동 동국홈타운 307동 1층 102호, 전용 67.81㎡ 다세대주택입니다. 말소기준은 2011.08.31. 설정된 삼애신용협동조합 근저당권 208,000,000원입니다. 그 뒤의 서울특별시마포구 압류, 롯데카드 가압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 현재 임차인 서혜진의 전입일은 2023.11.20.로 말소기준보다 늦어 대항력이 없고, 배당요구는 2025.06.16. 접수됐습니다. 따라서 현재 회차 기준 매수인의 등기상·임차인 인수액은 0원입니다.
가격만 보면 감정가 210,000,000원에서 4회 유찰되어 최저매각가가 102,900,000원까지 내려왔습니다. 이는 데이터상 최근 12개월 평균 205,000,000원의 50.2%입니다. 다만 확인된 동일 면적 실거래는 2021.07 225,000,000원과 2023.02 205,000,000원 두 건이고, 최근 거래가 이전 거래보다 8.9% 낮아진 하락 흐름입니다. 최저가가 크게 낮아졌다는 사실만으로 환금성까지 좋다고 볼 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경2909 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 식사동 814-76 동국홈타운 307동 1층102호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 67.81㎡ · 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 건물 내 1층 102호 |
| 사용승인일 | 2011.03.14 |
| 소유자 | 최미숙 · 단독소유 · 2011.08.31 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 102,900,000원 (4회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 삼애신용협동조합 / 113,444,622원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 모두 소멸
2011.03.23. 여수수산업협동조합 근저당권 169,000,000원이 먼저 설정됐지만, 2011.09.02. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준권리는 2011.08.31. 삼애신용협동조합 근저당권 208,000,000원입니다. 이후 2024.04.03. 서울특별시마포구 압류, 2024.12.04. 롯데카드 10,257,715원 가압류와 2025.06.04. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 서혜진 | 2023.11.20 | 2025.06.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
서혜진의 전입일 2023.11.20.은 말소기준인 2011.08.31.보다 뒤입니다. 따라서 대항력은 없습니다. 배당요구는 했지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 확정하기 어렵습니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인은 1명입니다.
③ 시세 비교 — 가격은 크게 내려왔지만 거래량은 얇다
동일 면적 67.81㎡의 확인 실거래는 2건입니다. 전체 평균은 215,000,000원이지만, 가격 판단은 최근 거래와 하락 흐름을 우선하는 것이 안전합니다. 최신 거래는 2023.02의 205,000,000원, 데이터상 최근 12개월 평균도 205,000,000원이며 이전 225,000,000원 거래와 비교한 추세는 -8.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.02 | 67.81㎡ | 4 | 205,000,000원 |
| 2021.07 | 67.81㎡ | 4 | 225,000,000원 |
| 전체 평균 | 67.81㎡ | 2건 | 215,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 67.81㎡ | 1건 | 205,000,000원 |
현재 실질취득은 최저가 102,900,000원에 인수 0원을 더한 102,900,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 205,000,000원의 50.2%로, 가격 자체는 최근 시세보다 낮습니다. 다만 최근 거래가 205,000,000원으로 이전 225,000,000원보다 낮아 하락 추세가 확인되고, 표본도 2건뿐입니다.
④ 예상배당표 (매각가 102,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,240,600원 |
| 2. 근저당 · 삼애신용협동조합 | 208,000,000원 | 100,659,400원 |
| 3. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 10,257,715원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 218,257,715원 중 100,659,400원이 배당되고, 미배당은 117,598,315원입니다. 신청채권자 청구액 113,444,622원에도 못 미치는 구조입니다. 임차인 보증금과 우선변제 여부가 확정되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있으며, 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않았습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 49% | 102,900,000원 | 100,659,400원 | 117,598,315원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 39% | 82,320,000원 | 80,438,240원 | 137,819,475원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 31% | 65,856,000원 | 64,270,592원 | 153,987,123원 | 0원 |
이 사건은 낙찰가가 내려가도 대항력 임차인 미배당액이 매수인에게 붙는 구조가 아닙니다. 따라서 제시된 각 회차에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 유찰이 이어질수록 채권자의 미배당만 증가합니다.
⑥ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동국대학교 일산병원 동측 인근이며 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다. 제반 입지 여건은 보통입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 편의성은 보통입니다.
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 건물의 1층 102호입니다.
- 설비. 급·배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 부정형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며 남측 도로에 접합니다. 공시지가는 1,200,000원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리구역(주거zone)·상대보호구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
- 공부와 현황. 감정평가 당시 1층 호별배치 도면이 현황과 달랐으나 2025.08.20. 건축물 현황도면 표시변경을 통해 현재 현황과 공부상 도면이 일치합니다.
- 환금성. 동국홈타운307동308동은 16세대이고 확인 실거래가 2건으로 거래 표본이 적습니다. 경매 평균 유찰 횟수는 4.0회, 매각률은 20.0%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 서혜진은 대항력이 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실제 배당순위와 최우선변제 가능 여부는 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 가격 기준은 최근 거래 우선. 전체 평균 215,000,000원보다 최신 거래 205,000,000원과 최근 12개월 평균 205,000,000원을 우선해 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래는 이전 거래 대비 8.9% 낮습니다. 최저가가 낮아도 매도 시점의 가격 하락 가능성을 별도로 봐야 합니다.
- 4회 유찰 원인 점검. 소규모 다세대의 환금성, 1층 선호도, 내부 상태와 실수요층을 현장 확인해야 합니다.
- 호별 도면 확인. 2025.08.20. 표시변경으로 현황과 공부상 도면이 일치한 것으로 기재돼 있으므로 변경된 건축물 현황도면을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·건축물대장·실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 싸진 이유까지 봐야 한다
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 임차인 서혜진 역시 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 현재 실질취득은 최저가와 같은 102,900,000원이고 매수인 인수액은 0원입니다. 최근 12개월 평균 205,000,000원 대비 50.2% 수준이라 가격 차이는 분명합니다.
다만 이 사건은 이미 4회 유찰됐고, 단지는 16세대이며 확인 거래는 2건뿐입니다. 최근 거래 추세도 -8.9%입니다. 따라서 결론은 “권리 안전성은 양호하고 가격은 낮아졌지만, 환금성과 거래 희소성 때문에 무조건적인 저가매수형으로 보기는 어렵다”입니다. 권리보다 현장 상태와 실제 매도 가능 가격을 확인하는 것이 핵심입니다.
