서울북부지방법원 2025타경13015. 강북구 수유동 ‘대원하늘채’ 2층 203호, 감정평가상 공동주택(단지형다세대)로 이용 중인 물건입니다. 사용승인일은 2022.04.28이고 방3·거실·주방·욕실2 구조로 조사됐습니다. 감정가는 427,000,000원, 1회 유찰 뒤 현재 최저매각가는 341,600,000원입니다. 가격만 보면 감정가의 80%지만, 이 사건은 가격보다 권리 확인이 먼저입니다.
현재 소유자는 장용성입니다. 2022.05.17 장용성과 나연호가 각 2분의 1 지분으로 소유권보존등기를 한 뒤, 2025.05.22 매매를 원인으로 나연호 지분 전부가 장용성에게 이전됐고 거래가액은 170,000,000원으로 기재돼 있습니다. 2022.05.17 설정된 강구수산업협동조합 근저당권은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시돼 있고, 이 분석에서의 말소기준권리는 2025.07.01 조정한의 가압류 30,820,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13015 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 수유동 472-540 대원하늘채 2층 203호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(단지형다세대) · 방3·거실·주방·욕실2 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층~지상 4층 · 사용승인일 2022.04.28 |
| 소유자 | 장용성 |
| 감정가 / 최저가 | 427,000,000원 / 341,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 강구수산업협동조합 / 736,861,427원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인 전입이 핵심
말소기준은 2025.07.01 조정한 가압류 30,820,000원입니다. 이후 도봉구 압류, 임의경매개시결정, 강북구 압류, 국가 압류, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리와 법정지상권이 모두 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김춘희 | 203호 | 2025.06.30 | 미상 | 미상 | 2025.10.14 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
김춘희는 현황조사·문건접수·매각물건명세서에 나타나는 실제 임차인 1명입니다. 배당요구는 2025.10.14 접수됐습니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위나 매수인이 떠안을 미배당 보증금을 숫자로 계산할 수 없습니다.
③ 가격 — 감정가 80%지만 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
감정가 427,000,000원에서 1회 유찰돼 최저매각가는 341,600,000원입니다. 다음 회차 시나리오는 273,280,000원(감정가 64%), 218,624,000원(감정가 51.2%)으로 제시돼 있습니다. 다만 동일 물건군의 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 341,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,582,400원 |
| 2. 갑구 5번 가압류 · 조정한 | 30,820,000원 | 30,820,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 305,197,600원 |
위 배당표는 현재 회차 341,600,000원을 기준으로 한 시뮬레이션입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 김춘희의 보증금이 미상인 만큼 표상 매수인 인수액 0원을 최종 확정 인수액으로 해석하면 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공동주택(단지형다세대)로 이용 중이며 방3·거실·주방·욕실2 구조입니다.
- 입지. 혜화여자고등학교 동측 인근으로 근린생활시설·단독주택·공동주택이 혼재하며 제반 입지조건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 지하철 및 버스정류장과의 거리·운행 빈도를 고려한 전반적 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 4미터 내외 아스콘 포장도로와 접합니다.
- 설비. 위생·급배수, 화재탐지, 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 고도지구(28m 이하), 과밀억제권역 등에 해당합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 건축 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차계약 원본 확인. 김춘희의 보증금·계약기간·실제 점유·확정일자를 확인해야 대항력 및 인수금액을 계산할 수 있습니다.
- 명세서와 주민등록·현황 재대조. 명시 인수권리 없음이라는 기재와 말소기준 전 전입 사실을 함께 검토해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 대항력이 인정되는 보증금의 미배당액이 확인되면 낙찰가에 더해 총 취득부담을 계산해야 합니다.
- 특별매각조건 자금 준비. 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%이므로 현재 회차 입찰보증금은 68,320,000원입니다.
- 세금 압류 확인. 당해세 여부와 실제 교부청구 금액을 확인해 배당표 변동 가능성을 점검해야 합니다.
- 신청채권 관계 확인. 강구수산업협동조합의 청구 736,861,427원과 등기상 근저당 말소·후속 변경 및 이전 관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 시세 원본 확인. 감정가 대비 80%라는 사실만으로 싸다고 판단하지 말고 인근·유사 다세대의 최신 실거래를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “80% 유찰가보다 임차보증금이 먼저다”
이 물건은 감정가 427,000,000원에서 한 차례 유찰돼 341,600,000원까지 내려왔습니다. 하지만 숫자상 할인보다 중요한 것은 2025.06.30 전입한 김춘희입니다. 말소기준권리 2025.07.01보다 앞선 전입이면서 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 현재 단계에서는 대항력과 매수인 인수액을 확정할 수 없습니다.
매각물건명세서에는 인수권리 해당사항 없음으로 기재돼 있고, 배당 시뮬레이션도 인수액 0원으로 계산돼 있지만, 보증금이 밝혀지지 않은 상태에서는 이를 최종 결론으로 고정하기 어렵습니다. 따라서 이 사건의 순서는 임대차 확인 → 잠재 인수액 산정 → 실질취득가 계산 → 최신 시세 비교입니다. 임차관계가 정리되기 전에는 341,600,000원이라는 최저가 자체만으로 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다.
