서울북부지방법원 2025타경13304. 서울 도봉구 창동 623-89, 이화빌라B의 전용 33.12㎡ 다세대주택입니다. 현재 등기상 소유자는 지은정이고, 2020.09.29. 소유권을 이전받을 당시 거래가액은 139,000,000원이었습니다. 현 등기에는 근저당권이 없으며, 경매 권리분석의 기준이 되는 권리는 2025.03.19. 접수된 디블록파트너스 주식회사 가압류 254,990,355원입니다. 이후 2025.09.24. 코리아신탁 주식회사의 강제경매개시결정이 이어졌고 두 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격은 감정가 118,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가가 94,400,000원까지 내려왔습니다. 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균은 153,000,000원, 최신 거래는 2026.08. 160,000,000원입니다. 전체 실거래 평균 160,800,000원보다 최근 12개월 평균을 우선하면 현재 최저가는 최근 시세의 61.7%입니다. 다만 최근 구간 평균은 이전 구간보다 7.8% 낮아진 흐름이므로 단순히 과거 고가 거래만 보고 접근해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13304 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 창동 623-89 1층3호 · 도봉로110마길 22-1 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 33.12㎡ · 제1층 제3호 |
| 소유자 | 지은정 · 2020.09.29. 소유권이전 · 거래가액 139,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 118,000,000원 / 94,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 코리아신탁 주식회사 / 203,822,399원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
| 사용승인일 | 1991.07.29. |
① 권리 흐름 — 가압류가 말소기준, 이후 권리는 소멸
현재 유효한 말소기준권리는 2025.03.19. 갑구 4번 가압류입니다. 그 이후 접수된 2025.09.24. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 국민은행 근저당권은 2005.07.20. 이미 말소돼 현재 인수 대상으로 남아 있지 않습니다. 매각물건명세서상 명시된 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없음입니다.
② 임차인·점유 — 전입은 늦고, 보증금은 미상
| 성명 | 점유표시 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이주연(정 윤) | 103호 | 2025.08.11 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
이주연(정 윤)의 전입일은 2025.08.11.로 말소기준 가압류일인 2025.03.19.보다 늦습니다. 따라서 제공된 조사 결과상 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고 우선변제 여부도 확정되지 않았습니다. 다만 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 61.7%
이화빌라B 동일 면적 33.12㎡의 확인된 실거래는 다음과 같습니다. 가격 판단은 과거 220,000,000원 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 12개월 평균 153,000,000원과 최신 거래 160,000,000원을 우선합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 33.12㎡ | 1 | 160,000,000원 |
| 2025.12 | 33.12㎡ | 1 | 146,000,000원 |
| 2025.04 | 33.12㎡ | 3 | 143,000,000원 |
| 2023.07 | 33.12㎡ | 4 | 135,000,000원 |
| 2021.11 | 33.12㎡ | 4 | 220,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 33.12㎡ | 2건 | 153,000,000원 |
현재 최저가 94,400,000원은 최근 12개월 평균 153,000,000원 대비 61.7%입니다. 최신 2026.08. 1층 거래 160,000,000원과 비교해도 최저가와의 차이가 큽니다. 다만 최근 12개월 평균이 이전 거래 구간보다 7.8% 낮은 추세라는 점은 가격 상한을 정할 때 반영해야 합니다. 과거 2021.11. 220,000,000원 거래 때문에 전체 평균 160,800,000원이 높아질 수 있으므로, 그 전체 평균만을 근거로 가격 메리트를 과대평가하지 않는 것이 적절합니다.
④ 예상배당표 (매각가 94,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,099,200원 |
| 갑구 4번 가압류 · 디블록파트너스 주식회사 | 254,990,355원 | 92,300,800원 |
| 갑구 5번 경매개시결정 · 코리아신탁 주식회사 | 203,822,399원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 458,812,754원 가운데 92,300,800원이 채권자에게 배당되는 시나리오이며 미배당액은 366,511,954원입니다. 신청채권자 코리아신탁 주식회사의 청구액 203,822,399원은 현 시나리오에서 배당 0원입니다. 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
⑤ 회차별 가격·미배당
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 80% | 94,400,000원 | 92,300,800원 | 366,511,954원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 75,520,000원 | 73,760,640원 | 385,052,114원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 51% | 60,416,000원 | 58,928,512원 | 399,884,242원 | 0원 |
이화빌라B 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.6회입니다. 현재 회차는 이미 1회 유찰돼 감정가의 80%까지 내려온 상태입니다. 추가 유찰 시 가격은 75,520,000원, 60,416,000원으로 낮아지지만 현재도 최근 12개월 평균보다 상당히 낮습니다. 따라서 추가 유찰 가능성만 기대하기보다 현장 상태와 명도 비용을 확인한 뒤 실제 응찰 상한을 정하는 문제가 더 중요합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 4호선 쌍문역 남동측 인근이며, 다세대주택·연립주택·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 4호선 쌍문역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라부지붕 지하 1층·지상 4층 건물이며 사용승인일은 1991.07.29.입니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 도시가스 난방시설이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 4M 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 준공업지역이며 토지면적 423.8㎡, 공시지가 3,113,000원/㎡입니다.
- 단지 규모. 이화빌라B는 16세대이고 동일 면적 33.12㎡의 확인된 실거래는 5건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 이주연(정 윤)의 실제 점유 범위와 임대차 관계, 보증금·확정일자를 현장에서 다시 확인하세요.
- 호수 동일성 확인. 등기상 제1층 제3호와 현관문 103호가 동일 목적물인지 현장·건축자료와 대조하세요.
- 내부 상태 확인. 폐문 부재로 내부조사가 되지 않아 실제 구조·수리 상태에 차이가 있을 수 있습니다.
- 가격 기준. 전체 평균 160,800,000원보다 최근 12개월 평균 153,000,000원과 최신 거래 160,000,000원을 우선해서 판단하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 구간이 이전 거래 대비 7.8% 낮은 흐름이므로 과거 220,000,000원 거래를 기준으로 상한가를 높이지 마세요.
- 명도 비용. 대항력은 없지만 현재 점유가 확인된 만큼 인도·이사 협의에 필요한 시간과 비용은 별도로 계산하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 정리되고, 승부처는 현물 확인
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2025.03.19. 가압류가 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 조사된 점유자의 전입일도 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 매수인 인수액 역시 0원입니다. 가격도 현재 최저가 94,400,000원이 최근 12개월 실거래 평균 153,000,000원의 61.7%로 낮아 권리와 가격만 놓고 보면 경쟁력이 있습니다.
다만 이 물건은 1991년 사용승인된 16세대 다세대의 1층이고, 내부가 확인되지 않았으며 공부상 제1층 제3호와 현관문 103호가 다르게 표시됩니다. 최근 구간 가격도 이전 구간보다 7.8% 낮습니다. 따라서 결론은 “권리·가격은 긍정적, 현물·점유 확인이 최종 관문”입니다.
