서울북부지방법원 2025타경13410. 서울 도봉구 방학동 660-11의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 단독주택으로 이용 중이며, 1989.07.14 사용승인된 벽돌조 슬래브지붕 지하1층·지상2층입니다. 토지는 126.3㎡, 지목은 대이고 제2종일반주거지역입니다. 매각에는 제시외 건물도 포함됩니다.
권리구조에서 가장 먼저 눈에 띄는 것은 근저당이 아니라 공유관계와 가처분입니다. 현재 소유자는 성경희와 전맹임으로 각 4분의 2 지분을 보유합니다. 2025.01.02 성경희가 전맹임 지분에 공유물분할청구권을 피보전권리로 가처분을 설정했고, 그 뒤 2025.10.22 성경희가 강제경매를 신청했습니다. 등기자료상 이 가처분은 말소기준보다 앞서 있어 원칙적으로 매수인 인수 대상으로 표시되지만, 신청채권자가 매각대금 납부 후 소유권이전등기 촉탁 시 가처분 말소에 동의한다는 말소동의서를 제출한 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13410 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 방학동 660-11 · 도당로13가길 32 |
| 용도 / 이용상태 | 근린상가 + 토지 · 감정평가상 단독주택으로 이용중 |
| 건물 | 1989.07.14 사용승인 · 벽돌조 슬래브지붕 · 지하1층 지상2층 |
| 토지 | 126.3㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 평지 · 세로장방 · 소로각지 |
| 소유자 | 성경희 4분의 2 · 전맹임 4분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 794,388,200원 / 508,409,000원 (2회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 법정지상권 해당사항 없음 |
① 권리 흐름 — 가처분은 말소동의, 전입자는 별도 확인
② 전입자 확인 — 실제 인수액을 결정하는 구간
| 전입자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김루희 | 옥탑 | 2006.07.04 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김충환 | 미상 | 2017.08.07 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김진우 | 미상 | 2019.03.22 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
세 사람 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 전입자 3명입니다. 특히 김루희는 옥탑 전입자로 확인되고, 나머지 두 사람은 점유부분도 미상입니다. 매각물건명세서 역시 “대항력 여지 있는 임대차 미상의 전입자 있음”이라고 적고 있으므로, 입찰 판단에서 이 부분을 0원으로 간주하면 안 됩니다.
③ 가격 — 감정가 64%지만 ‘싼지’는 아직 판단 불가
감정가는 794,388,200원, 현재 최저매각가는 508,409,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 64%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 406,727,200원, 4회 유찰 시 325,381,760원으로 제시돼 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 508,409,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,484,090원 |
| 갑구 11번 경매개시결정 · 성경희 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 500,924,910원 |
위 계산에서 신청채권자의 채권액은 미상으로 배당 계산에서 제외됐고, 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않았습니다. 전입자 3명의 보증금 역시 미상이므로, 표의 매수인 인수 0원은 실제 임대차관계가 확인되기 전까지 확정값으로 볼 수 없습니다.
⑤ 물건·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 방학중학교 남동측 인근으로, 단독주택·근린생활시설·주상용건물이 혼재한 주상지대입니다.
- 교통. 차량 접근 가능하며 인근에 시내버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 1989.07.14 사용승인된 벽돌조 슬래브지붕 지하1층·지상2층 건물이며, 위생·급배수·전기·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 126.3㎡, 평지·세로장방·소로각지이며 공시지가는 3,621,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 건축허가·착공제한지역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 및 토지거래계약 허가구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가처분 말소동의서 확인. 2026.04.10 제출된 말소동의서가 매각대금 납부 후 소유권이전등기 촉탁 과정에서 그대로 반영되는지 원문을 확인해야 합니다.
- 전입자 3명 임대차관계 확인. 김루희·김충환·김진우의 실제 점유관계, 임대차계약, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 실질 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 최저가만 보지 않기. 508,409,000원은 감정가의 64%지만 실거래 시세가 없어 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
- 제시외 건물 포함 범위 확인. 일괄매각 대상에 포함되는 제시외 건물의 현황과 실제 점유부분을 현장에서 대조해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 토지거래계약 허가구역 등 이용·거래 제한이 실제 취득과 활용에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 배당표 숫자 과신 금지. 신청채권자 채권액과 전입자 보증금이 미상이고 당해세·최우선변제도 반영되지 않았으므로 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “64% 할인”보다 먼저 확인할 것은 보증금
이 사건은 감정가 794,388,200원에서 2회 유찰돼 508,409,000원까지 내려왔지만, 숫자만 보고 저가매수형으로 분류하기 어렵습니다. 선순위 가처분은 신청채권자의 말소동의서 제출로 실질 위험이 크게 정리된 반면, 김루희·김충환·김진우 세 전입자의 보증금과 임대차관계는 여전히 확인되지 않았습니다.
따라서 현재 단계의 결론은 “가처분은 해소 구조, 임대차 인수액은 미확정”입니다. 보증금이 확인되기 전에는 매수인 인수를 0원으로 단정할 수 없고, 낙찰가 508,409,000원만 놓고 싸다고 평가해서도 안 됩니다. 실제 입찰가는 전입자별 보증금과 대항력 여부를 확정한 뒤 낙찰가 + 인수액 기준으로 다시 계산해야 합니다.
