의정부지방법원 2025타경64083. 파주시 월롱면 덕은리 힐링타운 101동 4층 401호, 감정평가상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 손재현이고, 감정가 221,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가는 108,290,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 49%까지 떨어진 물건이지만, 권리순서를 보면 가격보다 먼저 확인해야 할 것이 있습니다. 2022.04.11 전세금 250,000,000원의 전세권입니다.
이 전세권은 주식회사매봉엔지니어링을 전세권자로 설정한 뒤 2022.06.22 주택도시보증공사로 이전됐습니다. 반면 말소기준은 2023.09.19 주택도시보증공사의 가압류입니다. 따라서 등기 권리판정상 전세권은 말소기준보다 앞선 권리이며 매각으로 소멸하지 않고 매수인이 인수하는 것으로 표시돼 있습니다. 최저가가 크게 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 부여할 수 없는 이유입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64083 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 월롱면 덕은리 772-56 힐링타운 101동 4층401호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) · 철근콘크리트구조 평지붕 지상4층 중 4층 |
| 소유자 | 손재현 |
| 감정가 / 최저가 | 221,000,000원 / 108,290,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 특이사항 | 복층형 구조 · 다락 소재 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 2.5억 전세권
2019.12.24 동수원신용협동조합의 채권최고액 2,040,000,000원 근저당권은 2022.04.11 일부포기로 이미 말소됐습니다. 이후 2023.09.19 주택도시보증공사의 1,020,000,000원 가압류가 말소기준이 되고, 2024.04.18 임차권등기와 2025.09.02 강제경매개시결정은 그 뒤에 위치합니다.
다만 이 사건에는 반드시 원본 대조가 필요한 지점이 있습니다. 예상배당 계산에서는 선순위 전세권에 매각대금 중 105,973,940원을 배당하는 것으로 계산돼 있고 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다. 반면 등기 권리판정은 같은 전세권을 매수인 인수로 표시합니다. 두 판단이 서로 일치하지 않으므로, 실제 입찰에서는 매각물건명세서와 전세권의 소멸조건을 직접 확인하기 전까지 보수적으로 인수 위험을 남겨두는 것이 안전합니다.
② 임차인 — 2건 모두 대항력 확정 불가
| 임차인 | 보증금 | 차임 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최나미 | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 전입일 미상 · 확정일자 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사매봉엔지니어링 | 250,000,000원 | 해당 없음 | 전입일 미상 · 2022.04.11 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
최나미는 보증금 10,000,000원, 차임 1,000,000원의 임차관계가 조사됐지만 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 주식회사매봉엔지니어링은 임차보증금 250,000,000원, 확정일자 2022.04.11, 임차권등기 2024.04.18이 확인되지만 주민등록일자가 없고 전입신고일도 확인되지 않아 역시 대항력을 단정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 49%는 ‘시세 대비 할인율’이 아니다
현재 최저매각가 108,290,000원은 감정가 221,000,000원의 49%입니다. 그러나 동일 물건이나 인근 다세대의 최근 실거래 비교값이 제시돼 있지 않기 때문에, 이 49%를 근거로 “시세보다 싸다”고 판단할 수는 없습니다. 특히 선순위 전세권 250,000,000원의 인수 판정이 유지된다면, 낙찰가가 낮아졌다는 사실만으로 전체 경제적 부담이 가벼워졌다고 보기도 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 108,290,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,316,060원 |
| 2. 을구 2번 전세권 · 주식회사매봉엔지니어링 | 250,000,000원 | 105,973,940원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,020,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권 1,520,000,000원 중 예상배당은 105,973,940원, 미배당은 1,414,026,060원입니다. 배당 계산상 매수인 인수는 0원으로 산정돼 있으나, 등기 권리판정의 선순위 전세권 인수 표시와 일치하지 않으므로 원본 확인이 필요합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 최저가 | 감정가 비율 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 108,290,000원 | 49% | 105,973,940원 | 1,414,026,060원 |
| 3회 유찰 시 | 75,803,000원 | 34% | 74,038,546원 | 1,445,961,454원 |
| 4회 유찰 시 | 53,062,100원 | 24% | 51,706,982원 | 1,468,293,018원 |
신청채권자 주택도시보증공사의 청구금액은 250,000,000원이고, 세 시나리오 모두 신청채권자 예상배당은 0원입니다. 따라서 유찰이 한 번 더 진행된다는 사실 자체가 이 사건의 권리문제를 해소하지 않습니다. 가격이 내려가는 것과 선순위 권리가 없어지는 것은 별개의 문제입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며, 복층형 구조로 다락이 소재합니다.
- 주위환경. 파주LCD일반산업단지 북서측 인근으로 다세대주택·단독주택·근린생활시설·산업단지·소규모 공장이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고, 노선버스 정류장 거리와 운행빈도를 기준으로 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지상4층 건물 내 제4층 제401호이며 외벽은 벽돌쌓기 마감, 창호는 새시창호입니다.
- 설비. 난방·위생·급배수·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 5∼6미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 계획관리지역, 중로1류(폭 20m~25m) 접합, 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km)입니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 전세권 원본 확인. 2022.04.11 전세금 250,000,000원 전세권이 실제 매각으로 소멸하는지, 아니면 등기 분석처럼 매수인이 인수하는지 매각물건명세서 원문과 등기부를 대조해야 합니다.
- 배당과 인수의 불일치 확인. 예상배당은 전세권에 105,973,940원을 배당하고 인수 0원으로 계산하지만, 권리판정은 전세권 인수로 표시합니다. 이 차이가 해소되지 않으면 입찰가 계산 자체가 흔들립니다.
- 최나미 점유관계 확인. 보증금 10,000,000원·차임 1,000,000원이나 전입일과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능성을 열어둬야 합니다.
- 매봉엔지니어링 임차관계 확인. 보증금 250,000,000원, 확정일자 2022.04.11, 임차권등기 2024.04.18이 확인되지만 전입일은 미상입니다.
- 49% 숫자만 보지 않기. 현재 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 마십시오.
- 복층·다락 확인. 현장에서는 복층형 구조와 다락의 실제 상태를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 실제 점유관계를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰가보다 먼저 볼 것은 2.5억 전세권”
이 물건은 감정가 221,000,000원에서 최저가 108,290,000원까지 내려와 겉으로는 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 가격만 보면 안 되는 사건입니다. 2022.04.11 설정된 전세금 250,000,000원의 전세권이 2023.09.19 말소기준보다 앞서 있고, 등기 권리판정상 매수인 인수로 표시됩니다. 여기에 최나미와 주식회사매봉엔지니어링의 대항력도 확정되지 않았습니다.
배당 추정에서는 전세권 일부가 배당되고 매수인 인수액이 0원으로 계산돼 있지만, 이 결과와 등기상 인수 판정이 서로 맞지 않습니다. 따라서 이 차이를 원본 서류로 해소하기 전에는 108,290,000원을 실질 취득가격으로 보고 입찰해서는 안 됩니다. 시세 비교자료도 없는 만큼 감정가 대비 49%라는 숫자에는 가격 가점을 줄 수 없습니다. 권리 확인이 끝나기 전까지는 D등급의 고위험 검토대상으로 보는 것이 적절합니다.
