69,632,000원
서울북부지방법원 2025타경13426. 성북구 하월곡동 명남더블레스 6층 603호 오피스텔입니다. 이정우가 2020.01.22. 거래가 130,000,000원에 소유권을 취득했고, 현재 등기상 말소기준은 2022.06.07. 중랑세무서장 처분의 국 압류입니다. 그런데 임차인 장광민은 그보다 앞선 2021.02.22. 주민등록과 2021.02.19. 점유개시, 2021.02.01. 확정일자를 갖고 있어 말소기준보다 선순위인 대항력 임차인으로 파악됩니다.
장광민의 보증금은 136,500,000원입니다. 현재 최저매각가 69,632,000원보다 훨씬 크고, 매각물건명세서에도 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 것으로 명시돼 있습니다. 따라서 이 사건은 최저가 6,963만원을 독립적으로 시세와 비교하면 안 됩니다. 낙찰가와 인수금액을 합친 실질취득 부담을 기준으로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13426 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성북구 하월곡동 90-1817 명남더블레스 6층 603호 |
| 물건종류 / 면적 | 오피스텔 · 비교대상 면적 14.25㎡ · 철근콘크리트구조 9층 건물 내 6층 |
| 소유자 | 이정우 (2020.01.22. 거래가 130,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 136,000,000원 / 69,632,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 장광민 / 136,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 중요한 선순위 임차보증금
말소기준은 2022.06.07. 국 압류입니다. 이후 의정부세무서장 압류, 강제경매개시결정, 강서구·서울특별시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 그러나 장광민은 2021.02.22. 전입하고 2021.02.19. 점유를 시작해 말소기준보다 앞섭니다. 임차권등기 자체는 2025.02.07.에 이루어졌지만, 대항력 판단의 핵심이 되는 주민등록·점유는 이미 선순위입니다.
| 임차인 | 사용부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장광민 | 전유부분 전부 주거(임차권등기) | 2021.02.22. 2021.02.01. | 136,500,000원 | 2025.02.07. | 대항력 있음 우선변제 승계 없음 |
② 시세 비교 — 6,963만원이 아니라 실질취득가로 비교
명남더블레스의 최근 거래는 면적 편차가 큽니다. 이 사건의 비교대상 면적은 14.25㎡인데, 최근 거래 표본은 10.29㎡부터 45.49㎡까지 섞여 있어 동일 면적 시세로 단순 환산하기 어렵습니다. 특히 최근 12개월 거래는 1건뿐이고, 2026.05. 26.27㎡ 4층이 200,000,000원에 거래됐습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 26.27㎡ | 4 | 200,000,000원 |
| 2025.03 | 18.4㎡ | 8 | 200,000,000원 |
| 2024.08 | 28.92㎡ | 8 | 285,000,000원 |
| 2024.07 | 29.76㎡ | 7 | 270,000,000원 |
| 2024.06 | 10.29㎡ | 8 | 132,000,000원 |
| 2024.04 | 10.29㎡ | 9 | 131,000,000원 |
| 2024.03 | 10.29㎡ | 7 | 130,000,000원 |
| 2022.05 | 45.49㎡ | 4 | 265,000,000원 |
| 2022.05 | 45.49㎡ | 3 | 327,000,000원 |
| 2022.02 | 41.23㎡ | 3 | 258,000,000원 |
| 2021.07 | 26.25㎡ | 8 | 256,000,000원 |
| 전체 평균 | 11건 | - | 223,090,909원 |
최근 12개월 평균과 최신 거래가는 모두 200,000,000원입니다. 현재 회차의 실질취득 부담 138,153,376원은 이 금액의 약 69.1%입니다. 다만 표본 면적이 이 사건과 일치하지 않고, 최근 12개월 거래도 1건뿐이라 이 비율만 보고 시세보다 확실히 싸다고 단정하기는 어렵습니다. 특히 최근 구간은 과거 구간보다 -11.3%로 나타나 하락 추세도 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 69,632,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,653,376원 |
| 1. 임차인 장광민 보증금 | 136,500,000원 | 67,978,624원 |
| 2. 경매개시결정 · 장광민 | 136,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 예상배당 기준으로 임차인 보증금 중 68,521,376원이 남아 매수인 인수로 계산됩니다. 국세·지방세 중 당해세가 존재하면 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 예상 인수 | 낙찰가 + 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 69,632,000원 | 68,521,376원 | 138,153,376원 |
| 4회 유찰 시 | 55,705,600원 | 82,197,101원 | 137,902,701원 |
| 5회 유찰 시 | 44,564,480원 | 93,137,681원 | 137,702,161원 |
표에서 보듯 최저가는 69,632,000원에서 55,705,600원, 44,564,480원으로 내려가지만 예상 인수액은 68,521,376원에서 82,197,101원, 93,137,681원으로 증가합니다. 유찰이 더 진행돼도 총부담은 크게 내려가지 않습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서 나타나는 전형적인 인수 구조입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 숭곡초등학교 남측 인근으로 각종 주거용 건물, 주상용 건물, 업무·상업용 건물, 학교, 공원, 공공시설 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물 내 6층 603호이며, 위생·급배수, 도시가스 개별난방, 승강기, 자주식·기계식 주차장, 소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측 약 6미터, 동측 약 4미터 포장도로에 접하고 서측 및 남측 일부는 세로 수준의 막다른 포장도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·과밀억제권역·건축허가·착공제한지역·상대보호구역·대공방어협조구역 등에 포함되며 공시지가는 5,407,000원/㎡입니다. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 없습니다.
- 환금성. 명남더블레스는 18세대, 2019.05.07. 준공입니다. 단지 경매물건의 평균 유찰은 3.2회이며, 최근 거래 표본은 면적 편차가 커 개별 호수의 직접 비교가 쉽지 않습니다.
- 내부 확인. 감정평가 당시 폐문부재로 내부구조·이용상황·마감재·설비 일부를 도면, 외부관찰 및 표준사양 등에 근거해 평가했으므로 현장 재확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 인수액을 입찰자금에 포함. 현재 최저가 69,632,000원 외에 예상 인수 68,521,376원을 별도 부담하는 구조입니다. 입찰가만으로 총 취득부담을 계산하면 안 됩니다.
- 유찰 착시 경계. 4회·5회 유찰 시 최저가는 더 떨어지지만 예상 인수액은 각각 82,197,101원·93,137,681원으로 증가합니다. 추가 유찰이 총부담을 크게 낮추지 않습니다.
- 세금 원본 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세 여부와 법정기일을 확인해야 합니다. 선순위 세금이 배당되면 임차인 미배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 임차관계 원본 확인. 장광민의 임대차계약서, 보증금 지급, 전입·점유 및 임차권등기명령 자료를 확인해 실제 임차관계를 검증해야 합니다.
- 시세 면적 차이. 최근 12개월 평균 200,000,000원은 1건 표본이며 이 사건의 비교대상 면적 14.25㎡와 동일 면적 거래가 아닙니다. 최근 가격 추세도 -11.3%입니다.
- 현장 확인. 폐문부재로 내부 확인이 제한됐으므로 실제 내부상태와 설비를 입찰 전 재확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·세금 관계·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가가 내려가도 총부담은 거의 그대로”
이 사건의 숫자에서 가장 먼저 봐야 할 것은 감정가 대비 51.2%까지 내려온 최저가가 아닙니다. 보증금 136,500,000원의 선순위 대항력 임차인입니다. 현재 회차에서는 67,978,624원이 배당되고 68,521,376원이 남아, 낙찰가와 합친 실질취득 부담이 138,153,376원입니다. 다음 회차로 내려가도 낙찰가 감소분 상당 부분이 인수액 증가로 옮겨갑니다.
최근 12개월 평균·최신 거래 200,000,000원과 비교하면 실질취득 부담은 낮아 보이지만, 거래 면적이 이 사건과 일치하지 않고 최근 12개월 표본이 1건뿐이며 가격 추세도 -11.3%입니다. 여기에 국세·지방세 압류의 선순위 여부와 임차관계 원본 확인까지 남아 있습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “얼마까지 유찰되느냐”보다 “실제 인수액과 세금 선순위를 얼마로 확정하느냐”입니다.
