부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경13426 · 서울북부지방법원 · 오피스텔
철근콘크리트구조 14.25㎡

최저매각가 3차 · 유찰 2회 가격 메리트

87,040,000원 8,704만 감정가 136,000,000원

감정가의 64% ▼ 36% 할인

다음 매각기일

09-01

서울북부지방법원 10:00

입찰 보증금

870만원

최저가의 10% · 8,704,000원

실거래 대비

▼ 56.5% 싸게 매수

같은 평형 직전 3건 평균 2.00억원

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

감정가 대비 36% 할인 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 서울특별시

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 최저가는 8,704만원이지만 대항력 임차보증금 부족분 5,142만원 인수 가능성이 핵심입니다.

가격 최저가 8,704만원은 최근 12개월 거래 2억원 대비 낮지만 실질취득 비용 기준 판단 필요
자금 입찰보증금 약 870만원 · 낙찰 후 임차보증금 부족분 51,426,720원 인수 가능
리스크 장광민 임차권등기·국세 및 지방세 압류 4건 확인

한 줄 평 2회 유찰로 최저가는 감정가의 64%까지 내려왔지만, 이 물건의 진짜 변수는 가격이 아니라 대항력 있는 임차보증금 인수 가능성입니다. 장광민 임차인은 보증금 136,500,000원, 배당 부족분 51,426,720원이 발생하며 매수인이 부담할 가능성이 있습니다.

감정가 / 최저가

136,000,000원 / 87,040,000원

2회 유찰

실질취득 부담

138,466,720원

최저가+인수 가능액

임차보증금 인수

51,426,720원

장광민 부족분

핵심지표

대항력 임차권

배당 부족 리스크

서울북부지방법원 2025타경13426. 성북구 하월곡동 명남더블레스 603호 오피스텔입니다. 감정가는 1억3,600만원, 현재 최저매각가는 8,704만원까지 내려왔습니다. 하지만 일반적인 유찰 물건처럼 최저가만 보고 접근하면 안 됩니다. 등기상 주택임차권자인 장광민의 보증금 1억3,650만원이 존재하고, 배당으로 전액 회수가 되지 않을 경우 부족분을 매수인이 인수할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	서울북부지방법원 2025타경13426 (강제경매)
소재지	서울특별시 성북구 하월곡동 90-1817 명남더블레스 6층 603호
물건종류 / 이용상태	오피스텔 · 전용 10.29㎡
소유자	이정우
감정가 / 최저가	136,000,000원 / 87,040,000원
신청채권 / 청구	장광민 / 136,500,000원
매각기일	2026.09.01

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

⛔ 매수인 인수 가능 권리 을구 1번 주택임차권등기(장광민)는 전입일 2021.02.22, 확정일자 2021.02.01로 대항력과 우선변제권이 확인됩니다. 최저가 기준 배당 부족분 51,426,720원은 매수인이 인수할 가능성이 있습니다.

② 임차인 분석

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
장광민	136,500,000원	有	가능	51,426,720원 가능

임차인은 임차권등기를 완료했고 배당요구를 했습니다. 최저매각가 87,040,000원 기준 집행비용 차감 후 배당 가능액은 85,073,280원으로 계산되며 부족분이 발생합니다.

③ 시세 비교 — 실질취득 기준 판단

명남더블레스 최근 거래는 면적별 편차가 있으나 최근 12개월 거래는 2026년 5월 200,000,000원입니다. 최저가는 시세 대비 낮아 보이지만, 대항력 임차보증금 인수 가능액을 반영하면 실질취득 부담은 138,466,720원입니다.

거래월	면적	층	거래가
2026.05	26.27㎡	4층	200,000,000원
2025.03	18.4㎡	8층	200,000,000원
2024.08	28.92㎡	8층	285,000,000원
2024.06	10.29㎡	8층	132,000,000원
평균	-	11건	223,090,909원

배당 분배

가격 vs 실질취득

최저가는 낮지만 인수 가능 보증금을 포함해 판단해야 합니다.

④ 주요 리스크

임차보증금 인수. 배당 부족분 51,426,720원은 매수인 부담 가능성이 있습니다.
세금 압류. 국세·지방세 관련 압류 4건이 확인되어 당해세 여부 확인이 필요합니다.
가장임차인 의심. 임차인 장광민이 등기상 채권자·채무 관련자와 동일한 점에 대해 추가 확인이 필요합니다.
현황 확인. 현장조사 당시 폐문부재로 내부 상태 재확인이 필요합니다.

맺으며 — “유찰가보다 인수가 먼저다”

이 물건은 2회 유찰로 표면 가격은 낮아졌지만, 경매의 핵심은 최저가가 아닙니다. 대항력 임차인의 보증금 부족분을 포함한 실질취득 비용을 계산해야 합니다. 권리상 가장 중요한 요소는 장광민 임차권이며, 입찰 전 임차권 관계와 세금 압류 여부를 반드시 확인해야 합니다.

부동산강제경매

최저가는 싸 보이지만, 보증금 인수가 핵심이다 — 성북 명남더블레스 603호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

② 임차인 분석

③ 시세 비교 — 실질취득 기준 판단

④ 주요 리스크

맺으며 — “유찰가보다 인수가 먼저다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

로그인이 필요한 정보입니다

매각결과

변경 이력

로그인이 필요한 정보입니다

로그인이 필요한 정보입니다

현장 사진 (17장)

이 매물에 문제가 있나요?

매물 신고

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-06-23	유찰	1억 3,600만원
2	2026-07-28	유찰	1억 880만원
3	2026-09-01	대기	8,704만원