서울북부지방법원 2025타경13490. 동대문구 장안동 더헤리움 101동 203호, 감정가 3.7억의 도시형생활주택형 다세대입니다. 핵심은 일반적인 무인수 물건이 아니라 대항력 있는 임차권등기가 있다는 점입니다. 임차인 이재형의 보증금은 309,000,000원이며 전입 2020.07.29, 확정일자 2020.06.23으로 확인됩니다.
다만 매각물건명세서 비고에는 주택도시보증공사의 확약서 제출 내용이 있습니다. 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구 포기 및 임차권등기 말소 동의가 명시되어 있어, 해당 임차인에 대한 인수 부담은 룰상 실질 0원으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13490 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동대문구 장안동 409-7 더헤리움 제101동 제2층 제203호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택으로 이용중 |
| 소유자 | 김태진 (2020.07.29 거래가액 314,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 370,000,000원 / 296,000,000원 |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 / 청구액 341,837,882원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 핵심은 임차권등기
② 임차인 분석
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 이재형 | 309,000,000원 | 有 | 有 | 확약 적용 |
임차권등기 보증금은 309,000,000원(1차 기준)이며 324,000,000원(2차 증액분 포함)으로 기재되어 있습니다. 배당에서는 291,056,000원이 지급되고 부족분 17,944,000원이 산정됩니다. 다만 주택도시보증공사 확약서로 잔존 임대차보증금 반환청구 포기 및 임차권등기 말소 동의가 제출되어 해당 임차인에 한해 인수 위험은 제거됩니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래 기준
더헤리움 동일 비교군의 최근 거래는 300,000,000원~370,000,000원 범위입니다. 전체 평균 334,285,714원보다 최근 12개월 평균 354,500,000원과 최신 거래 370,000,000원을 우선해 판단합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 34.42㎡ | 4 | 370,000,000원 |
| 2025.09 | 34.42㎡ | 5 | 339,000,000원 |
| 2025.05 | 34.42㎡ | 2 | 330,000,000원 |
| 2025.04 | 34.93㎡ | 3 | 300,000,000원 |
현재 최저매각가 296,000,000원은 최근 12개월 평균 354,500,000원의 약 83.5% 수준입니다. 최근 거래 기준으로는 가격 여지가 있으나, 다세대 특성상 개별 호수·임차권 처리 조건 확인이 중요합니다.
④ 입찰 체크리스트
- 확약 확인. 주택도시보증공사의 확약 내용과 임차권등기 말소 동의 여부를 반드시 원본 확인하세요.
- 임차인 처리. 대항력 있는 임차권등기 구조이므로 일반 물건과 동일하게 판단하면 안 됩니다.
- 가격 기준. 최근 12개월 평균 354,500,000원과 최신 거래 370,000,000원을 기준으로 응찰가를 검토하세요.
- 현황 확인. 폐문부재로 내부 이용상황은 건축물현황도를 참작했으므로 현장 확인이 필요합니다.
맺으며 — “인수 위험은 줄였지만 확인은 필요하다”
이 물건의 핵심은 높은 보증금 임차인이 있다는 사실 자체보다, 그 위험을 해소하는 확약의 존재입니다. 일반적인 대항력 임차인이라면 부족 배당액이 매수인 부담이 될 수 있지만, 이번 사건은 확약 적용으로 해당 임차인 인수는 실질 0원으로 판단합니다. 다만 확약은 해당 임차인에 한정되므로 조건 이행과 서류 확인이 입찰의 핵심입니다. 가격은 최근 거래 대비 할인 구간으로 보이지만, 다세대 특성상 권리와 가격을 함께 검토해야 합니다.
