부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경13515 · 서울북부지방법원 · 다세대
철근콘크리트구조 26.49㎡

낙찰가 유찰 1회 후 낙찰

218,888,889원 2억 1,888만 감정가 234,000,000원

감정가의 93% 2026-07-28 낙찰

최저매각가 187,200,000원 최저가 대비 +16%

낙찰일

07-28 낙찰 완료

서울북부지방법원 1회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

1,872만원

최저가의 10% · 18,720,000원

실거래 대비

▼ 25.2% 싸게 매수

같은 평형 직전 3건 평균 2.93억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

감정가 대비 20% 할인 서울특별시

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 임차보증금 인수가 핵심인 다세대 물건입니다. HUG 확약으로 잔존 반환청구 포기 및 임차권등기 말소 동의가 제출되었습니다.

가격 최저가 187,200,000원 대비 최근 거래 265,000,000원으로 단순 가격 비교보다 실질취득 검토 필요
자금 입찰보증금은 최저가의 10% 기준 약 18,720,000원
리스크 임차인 최재준 대항력 있음. HUG 확약 적용 범위 확인 필요

한 줄 평 권리 분석의 핵심은 임차인 최재준의 보증금 258,000,000원입니다. 전입·확정일자를 갖춘 대항력 임차권등기가 존재해 일반적인 최저가만 보고 판단하면 안 됩니다. 다만 2026.02.25 HUG 확약서로 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구 포기 및 임차권등기 말소 동의가 제출된 구조입니다.

감정가

234,000,000원

다세대

최저가

187,200,000원

1회 유찰

실질취득 검토

258,000,000원

임차보증금 기준

매수인 인수

0원*

확약 적용 시

서울북부지방법원 2025타경13515. 중랑구 중화동 현진홈타운 3층 304호 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 이 사건은 단순히 감정가 대비 할인율만 볼 수 있는 물건이 아닙니다. 등기상 임차권자인 최재준의 보증금 258,000,000원이 존재하며, 전입일과 확정일자가 말소기준권리 이전으로 확인되어 대항력과 우선변제권을 갖춘 구조입니다.

물건 개요

사건번호	서울북부지방법원 2025타경13515 (강제경매)
소재지	서울특별시 중랑구 중화동 306-20 현진홈타운 3층 304호
물건종류 / 이용상태	다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택)
소유자	김희영
감정가 / 최저가	234,000,000원 / 187,200,000원
신청채권자	주택도시보증공사
매각기일	2026.07.28

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

⚠️ 임차인 권리 최재준 임차인은 임차보증금 258,000,000원, 전입 2022.09.23, 확정일자 2022.09.02로 확인됩니다. 매수인은 일반적으로 대항력 임차보증금 미배당분을 검토해야 합니다.

다만 매각물건명세서 비고에는 주택도시보증공사가 2026.02.25 확약서를 제출하여 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구 포기 및 임차권등기 말소 동의가 기재되어 있습니다. 해당 확약은 최재준 임차 관련 인수 위험 해소 목적으로 적용됩니다.

② 임차인 분석

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
최재준	258,000,000원	有	有	확약 적용*

* 확약 적용 시 해당 임차인의 매수인 잔존 보증금 반환청구 및 임차권등기 말소 동의 효력이 반영됩니다. 확약 범위 외 권리는 별도 확인이 필요합니다.

③ 시세 비교 — 실질취득 기준 검토

현진홈타운 동일 면적 최근 거래는 2022년 4월과 10월 각 265,000,000원입니다. 최저가 자체는 거래가 대비 낮지만, 대항력 임차보증금 구조에서는 단순 최저가만으로 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.

거래월	전용	층	거래가
2022.10	26.49㎡	3	265,000,000원
2022.04	26.49㎡	3	265,000,000원
평균	26.49㎡	2건	265,000,000원

✅ 확약 반영 후 관점 확약이 정상 적용되면 임차보증금 인수 부담은 실질 0원으로 보는 구조입니다. 다만 낙찰 전 매각물건명세서와 확약 내용을 반드시 재확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 187,200,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	3,420,800원
임차인 최재준 보증금	258,000,000원	183,779,200원
주택도시보증공사	258,000,000원	0원

매각대금 배분

감정가 vs 거래가

최저가는 거래가 대비 낮지만 임차권 구조와 확약 여부를 함께 판단해야 합니다.

⛔ 주의 포인트 확약이 없다면 현재 회차 기준 부족 보증금 74,220,800원이 매수인 부담 검토 대상입니다. 확약 적용 여부가 이 사건의 가장 중요한 판단 기준입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차권 확인. 최재준 임차인의 대항력·우선변제권 존재 여부와 확약 내용을 재확인하세요.
확약 확인. 2026.02.25 제출 확약서가 실제 매각절차에서 유지되는지 확인이 필요합니다.
가격 판단. 최저가만 보고 저렴하다고 판단하지 말고 임차보증금 포함 실질취득 기준으로 검토해야 합니다.
원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사를 입찰 전 대조하세요.

맺으며 — “할인율보다 임차권 구조를 먼저 본다”

이 물건의 핵심은 1회 유찰로 낮아진 최저가가 아니라 임차보증금 258,000,000원입니다. 대항력 임차인이 있는 다세대는 낙찰가가 낮아져도 인수 위험에 따라 실질취득금액이 달라질 수 있습니다. 다만 HUG 확약서가 제출된 점은 중요한 변수입니다. 권리상 매력은 확약 확인 이후 판단해야 하며, 입찰 전 확약 범위와 효력을 반드시 확인해야 합니다.

부동산강제경매

임차보증금 인수가 핵심 — 중랑구 현진홈타운 304호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

② 임차인 분석

③ 시세 비교 — 실질취득 기준 검토

④ 예상배당표 (매각가 187,200,000원 가정)

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “할인율보다 임차권 구조를 먼저 본다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (11장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-06-23	유찰	2억 3,400만원
2	2026-07-28	대기	1억 8,720만원