서울북부지방법원 2025타경13566. 서울 도봉구 창동 덕릉로61길 35에 자리한 유진주택 5층 501호입니다. 감정평가상 방 3개와 거실, 주방, 욕실, 발코니, 현관을 갖춘 다세대주택으로, 현재 소유자는 경윤모입니다. 소유자는 2008년 6월 30일 거래가액 180,000,000원에 소유권을 취득했습니다.

이후 2020년 국민은행 명의의 근저당권이 설정됐고, 해당 근저당권은 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 그 뒤 소상공인시장진흥공단, 국민행복기금, 제니스자산관리대부의 가압류가 차례로 등장했고, 제니스자산관리대부의 강제경매 신청으로 이번 사건이 진행됐습니다. 현재 최저가는 감정가 254,000,000원에서 130,048,000원까지 내려온 상태입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당을 기준으로 후순위 권리 소멸

말소기준권리는 2020년 1월 30일 설정된 을구 8번 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 121,000,000원이며, 2024년 10월 24일 한국주택금융공사로 근저당권이 이전됐습니다. 이는 기존 근저당권의 권리자 변경으로, 별도의 선순위 권리가 새로 생긴 것은 아닙니다. 해당 근저당권도 매각으로 소멸하는 구조입니다.

2023년 이후 설정된 가압류 3건과 2025년 강제경매개시결정도 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 갑구 20번 강제경매개시결정은 갑구 17번 가압류의 본압류 이행에 해당하므로 제니스자산관리대부의 청구액을 중복 합산하지 않습니다. 과거 설정된 가등기·가압류와 일부 근저당권은 이미 등기부에서 말소됐습니다.

② 시세 비교 — 최저가는 낮지만 비교 거래가 오래됐다

이 물건의 최저매각가는 130,048,000원입니다. 감정가 대비 51.2%까지 하락해 숫자상 할인 폭은 큽니다. 다만 매매시장과 비교할 때는 주의해야 합니다. 확인되는 비교 실거래가 2022년 5월의 단 한 건이기 때문입니다.

2022년 거래가격 245,000,000원을 기준으로 계산하면 현재 최저가는 그 가격의 53.1%입니다. 그러나 이는 과거 실거래와 현재 경매 최저가를 비교한 비율일 뿐, 현재 시장가격 대비 할인율을 의미하지 않습니다. 거래 표본도 1건에 불과하고, 해당 거래는 3층 물건으로 경매 대상인 5층 501호와 층수도 다릅니다.

③ 예상배당표 (매각가 130,048,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정한 추정 배당입니다. 집행비용을 먼저 공제한 뒤 말소기준 근저당권에 배당하고, 후순위 가압류 채권에 잔여액을 배분하는 시나리오입니다.

추정 집행비용은 2,620,672원입니다. 이를 제외한 배당재원은 국민은행 명의로 설정된 근저당권과 소상공인시장진흥공단 채권에 배분되고, 나머지 후순위 채권에는 배당 여력이 없습니다.

④ 추가 유찰 시 배당 시나리오

추가 유찰이 발생하면 최저매각가는 낮아지지만, 매각대금에서 충당할 수 있는 채권액도 함께 감소합니다. 아래는 현재 회차와 추가 유찰을 가정한 추정 수치입니다.

각 회차의 최저매각가에 낙찰되는 경우를 가정한 추정치이며, 실제 매각 여부와 최종 배당은 달라질 수 있습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 미반영입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 도봉구 창동 소재 창림초등학교 남서측 인근입니다. 주변에는 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 아파트단지, 근린생활시설, 학교와 공원 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 교통환경은 보통입니다.
• 건물. 2002.04.29 사용승인을 받은 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물입니다. 외벽은 드라이비트 등으로 마감됐으며 위생·급배수·난방·주차시설이 갖춰져 있습니다.
• 도로. 북동측·북서측·남동측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
• 토지. 준공업지역에 위치한 공동주택 건부지이며, 토지면적은 204.6㎡, 공시지가는 3,601,000원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등에 포함됩니다. 감정평가상 토지거래계약 허가구역 관련 기재도 있으므로 입찰 시점의 적용 여부와 대상 용도를 별도 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 총 8세대 규모의 소규모 공동주택으로 비교 거래가 제한적입니다. 확인된 거래는 2022년 5월 1건이고, 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.0회입니다. 현재 매수 수요와 실제 매매 가능한 가격을 신중히 확인할 필요가 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 현재 시세 재확인. 2022년 245,000,000원 거래를 현재 시세로 간주하지 말고, 창동 인근의 유사 다세대주택 거래와 현재 매물가격을 대조해야 합니다.
• 임대관계 확인. 등록된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자, 점유원인, 전입세대 및 확정일자 관련 사항을 확인하세요.
• 근저당권 이전. 국민은행에서 한국주택금융공사로 이전된 근저당권의 최종 권리자와 채권신고 내역을 대조하세요.
• 본압류 중복 확인. 갑구 20번 강제경매개시결정은 갑구 17번 가압류의 본압류 이행입니다. 동일 채권을 별개 채권으로 중복 산정하지 않아야 합니다.
• 유찰 시나리오. 현재 최저가 130,048,000원과 추가 유찰 시 104,038,400원·83,230,720원 시나리오를 비교하되, 추가 유찰이 실제 발생한다고 전제하지 마세요.
• 신청채권자 배당. 현재 추정 배당에서 강제경매 신청채권자의 예상배당은 0원입니다. 매각절차 진행상태와 채권신고·배당 관련 원본을 확인하세요.
• 관리비·점유. 미납 공용관리비, 실제 점유관계, 내부 수리 상태와 인도에 필요한 비용을 확인하세요.
• 규제 및 서류 대조. 토지거래허가구역 적용 여부와 건축물대장, 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 원본을 최종 대조하세요.

맺으며 — “감정가의 절반”과 “현재 시세의 절반”은 다릅니다

창동 유진주택 501호는 권리 구조와 가격 검증을 나눠서 살펴봐야 하는 물건입니다. 말소기준 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 명세서상 매수인이 별도로 인수할 권리도 없습니다. 예상 인수액은 0원입니다.

하지만 현재 최저가가 감정가의 51.2%라는 이유만으로 저렴한 매수 기회라고 판단할 수는 없습니다. 가격 비교에 사용할 수 있는 실거래는 2022년 5월의 245,000,000원 거래 한 건이며, 현재 시장 상황을 대표하기에는 부족합니다. 이미 3회 유찰된 점과 8세대 소규모 다세대주택이라는 특성도 함께 고려해야 합니다.

결론은 권리상 예상 인수 부담은 낮지만, 가격과 환금성은 추가 검증이 필요하다는 것입니다. 최종 입찰 판단의 핵심은 과거 감정가 대비 할인율이 아니라, 현재 매매 가능한 가격과 실제 점유관계, 그리고 명도·부대비용을 반영한 실질 취득비용입니다.