서울북부지방법원 2025타경13566. 도봉구 창동의 철근콘크리트조 5층 공동주택 가운데 제5층 제501호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 방3·거실·주방·욕실·발코니·현관 구조이고, 비교 실거래의 대상면적은 55.3㎡입니다. 사용승인일은 2002.04.29, 비교 단지는 총 8세대로 잡혀 있습니다.
권리구조의 중심은 2020.01.30 설정된 국민은행 근저당권 121,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이며 2023년 이후 소상공인시장진흥공단·국민행복기금·제니스자산관리대부의 가압류와 현재 강제경매개시결정은 모두 말소기준보다 늦습니다. 따라서 등기상 이들 후순위 권리는 낙찰자가 금액으로 떠안는 구조가 아니라 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13566 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 창동 601-90 유진주택 5층 501호 · 도로명 서울특별시 도봉구 덕릉로61길 35 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(다세대주택: 방3, 거실, 주방, 욕실, 발코니, 현관) |
| 건물 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물 내 제5층 제501호 · 사용승인 2002.04.29 |
| 소유자 | 경윤모 · 2008.06.30 소유권이전 · 거래가액 180,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 254,000,000원 / 162,560,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사제니스자산관리대부 / 15,716,731원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸형
말소기준은 2020.01.30 국민은행 근저당권 121,000,000원입니다. 매각물건명세서에는 인수권리 해당 없음, 법정지상권 해당 없음으로 기재되어 있고, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 확인된 임차인 신고 내역은 없지만, 감정평가상 임대관계는 미상으로 적혀 있으므로 실제 점유관계는 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.
② 가격 비교 — 66.4%지만 표본은 단 1건
비교 가능한 동일 면적 실거래는 2022.05, 전용 55.3㎡, 3층, 245,000,000원 한 건입니다. 최저가 162,560,000원은 이 거래금액의 66.4%입니다. 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득금액 역시 162,560,000원으로 동일합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 55.3㎡ | 3 | 245,000,000원 |
| 비교값 | 55.3㎡ | 1건 | 245,000,000원 |
수치만 보면 감정가 254,000,000원보다 비교 거래 245,000,000원이 낮고, 현재 최저가 162,560,000원은 다시 그보다 크게 내려와 있습니다. 하지만 이 사건은 총 8세대 규모이고 확인되는 거래가 1건뿐입니다. 거래월도 2022.05이므로, “245,000,000원이 현재 시세다”라고 고정해 판단하면 안 됩니다. 가격 메리트는 최근 현장 매물과 추가 실거래를 확인한 뒤 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 162,560,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,075,840원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사국민은행 | 121,000,000원 | 121,000,000원 |
| 3. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 36,792,488원 | 36,792,488원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 국민행복기금 | 17,479,930원 | 1,691,672원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 제니스자산관리대부 | 12,883,964원 | 0원 |
| 6. 강제경매개시결정 · 주식회사제니스자산관리대부 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 188,156,382원 가운데 예상 배당액은 159,484,160원, 미배당은 28,672,222원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 미배당 채권이 발생한다고 해서 그 미배당액이 곧바로 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공동주택(다세대주택)으로 방3·거실·주방·욕실·발코니·현관 구조입니다. 철근콘크리트조 5층 건물의 5층 501호입니다.
- 입지. 창림초등학교 남서측 인근으로 단독주택·다세대주택·연립주택·아파트단지·근린생활시설·학교·공원이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 있어 교통환경은 보통입니다.
- 도로. 북동측·북서측·남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역 등에 포함되고, 토지거래계약에 관한 허가구역 사항이 표시되어 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 204.6㎡, 공시지가는 3,601,000원/㎡이며 평지의 세로장방형 토지입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 기본 위생·급배수·난방·주차시설이 갖춰져 있습니다.
- 거래성. 총 8세대이고 확인되는 동일면적 실거래는 1건입니다. 소규모 다세대인 만큼 매도 시 가격 확인과 거래기간을 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 확인된 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자·전입관계·보증금 유무를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 말소기준 근저당권은 2024.10.24 한국주택금융공사로 이전되어 있으므로 배당권자와 실제 채권관계를 원본 서류에서 대조하세요.
- 실거래 표본 한계. 비교 거래는 2022.05의 245,000,000원 1건뿐입니다. 66.4%라는 비율만으로 현재 가격 메리트를 확정하지 마세요.
- 2회 유찰 원인 점검. 현재 최저가는 감정가의 64%까지 내려왔습니다. 현장 매물가·공실 가능성·내부 상태·주차·관리상태를 가격에 함께 반영해야 합니다.
- 배당 미달과 인수 구분. 예상 미배당 28,672,222원이 존재하지만 매수인 인수액은 0원입니다. 후순위 채권의 미배당과 매수인의 승계 부담을 혼동하지 마세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 서류와 최신 실거래를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 추가 검증
이 사건의 권리분석 결론은 비교적 명료합니다. 2020.01.30 근저당권이 말소기준이고, 후순위 가압류·현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 명시 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 예상배당상 매수인 인수 0원이므로 현재 회차 실질취득은 최저매각가와 같은 162,560,000원입니다.
다만 가격 판단은 더 신중해야 합니다. 245,000,000원의 실거래와 비교하면 66.4%이지만 그 거래가 2022.05 단 1건이고 총 8세대 규모입니다. 따라서 이 물건을 “시세의 66.4%에 사는 물건”으로 단순화하면 안 됩니다. 권리는 합격에 가깝고, 가격은 최신 현장시세 확인 후 판단이 이 사건의 핵심입니다.
