의정부지방법원 2023타경79401. 남양주시 별내동 962-2 토지와 4층 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 단독주택 및 근린생활시설이며, 토지는 251㎡의 대지로 주상용 이용상태입니다. 감정가는 1,843,527,760원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 1,290,469,000원으로 감정가의 70%입니다.
등기부의 기준만 보면 구조는 명확합니다. 2019.05.17. 설정된 연신내새마을금고의 채권최고액 533,000,000원 근저당이 말소기준이고, 이후 설정된 근저당권·가압류·압류·임차권등기는 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기부 후순위 권리가 아니라, 말소기준보다 먼저 전입한 임차인입니다. 선순위 전입자의 미배당 보증금은 매수인에게 남을 수 있으므로, 최저가가 감정가보다 낮다는 사실만으로 안전하거나 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2023타경79401 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 별내동 962-2 · 경기도 남양주시 두물로39번길 26-6 |
| 물건종류 | 단독주택 및 근린생활시설 + 토지 · 일괄매각 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트 평슬래브지붕 4층 건물 |
| 토지 | 대 251㎡ · 주상용 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 소유자 | 양진수 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,843,527,760원 / 1,290,469,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 연신내새마을금고 / 363,937,040원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
| 공시지가 | 2,435,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 임차인은 별도
말소기준권리는 2019.05.17. 연신내새마을금고 근저당권 533,000,000원입니다. 2019.08.26. 이후의 이용수·민계홍 근저당권, 서울신용보증재단·신용보증기금 가압류, 국·국민건강보험공단 압류, 우종관·강상홍 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
기준 근저당은 2024.11.11. 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 같은 날 느티나무제삼차유한회사를 채권자로 하는 근질권이 설정됐습니다. 이는 말소기준 근저당의 권리관계 승계이며, 말소기준일 자체가 뒤로 이동하는 것은 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 6명
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정희 | 401호 | 2017.11.16 | 2017.11.07 | 미상 | 2023.12.29 | 가능·미상 | 가능 | 없음 |
| 안진우 | 202호 | 2016.03.11 | 미상 | 미상 | 2023.12.15 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 임준식 | 301호 | 2019.05.02 | 2023.11.28 | 179,000,000원 | 2023.11.28 | 있음 | 있음 | 없음 |
| 이현창 | 미상 | 2019.11.01 | 미상 | 20,000,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 우종관 | 건물 2층 중 약 70㎡·202호 | 2021.03.15 | 2021.03.15 | 195,000,000원 | 2023.10.13 | 없음 | 후순위 | 없음 |
| 강상홍 | 302호 부분 60㎡ | 2023.09.08 | 2023.03.20 | 50,000,000원 | 2023.11.24 | 없음 | 후순위 | 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 표의 6명 모두 실제 임차인으로 봅니다. 이 가운데 우종관과 강상홍의 임차권등기는 말소기준 이후 등기이고, 전입일 역시 말소기준보다 늦어 대항력 없음으로 정리됩니다. 이현창도 2019.11.01. 전입으로 말소기준 이후입니다.
③ 회차별 가격 — 감정가 할인율만으로는 부족하다
| 회차 | 매각가 | 감정가 비율 | 반영 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차·1회 유찰 | 1,290,469,000원 | 70% | 1,096,164,310원 | 73,819,702원 |
| 2회 유찰 시 | 903,328,300원 | 49% | 712,895,017원 | 457,088,995원 |
| 3회 유찰 시 | 632,329,810원 | 34.3% | 444,606,512원 | 725,377,500원 |
현재 최저가는 감정가의 70%이지만, 동일 용도·입지의 최신 실거래와 임대수익 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 특히 이 사건은 단독주택과 근린생활시설이 결합된 4층 건물이고 다수 임차인이 점유하고 있어, 아파트처럼 단순한 평형 평균으로 가격을 판단하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,290,469,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용·매각가의 약 1.2% 추정 | - | 15,304,690원 |
| 1. 임차인 임준식 보증금 | 179,000,000원 | 179,000,000원 |
| 2. 근저당·연신내새마을금고 | 533,000,000원 | 533,000,000원 |
| 3. 근저당·이용수 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 4. 근저당·민계홍 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 5. 근저당·이용수 | 150,000,000원 | 143,164,310원 |
| 6. 가압류·서울신용보증재단 | 50,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류·신용보증기금 | 16,984,012원 | 0원 |
| 잔여·소유자 교부 | - | 0원 |
반영 채권액은 1,169,984,012원, 예상배당은 1,096,164,310원, 미배당액은 73,819,702원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 보증금 미상인 정희·안진우도 위 배당표에 금액으로 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·건물·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 단독주택 및 근린생활시설로 이용 중인 철근콘크리트구조 4층 건물입니다.
- 위치. 남양주시 별내동 용암천5교 동측 인근으로, 주변에는 소규모 점포주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 대상물건 인근까지 차량 진출입이 가능하고, 대중교통 여건을 포함한 전체 교통상황은 양호합니다.
- 토지. 지목은 대, 면적은 251㎡이며 주상용·평지·세로장방·소로한면 조건입니다.
- 설비. 기본적인 냉난방설비와 위생·급배수설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·별내택지지구 지구단위계획구역·성장관리권역 등에 해당하며 소로2류에 접합니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 정희 보증금 확인. 401호 전입일과 확정일자는 말소기준보다 빠르지만 보증금이 미상입니다.
- 안진우 임대차 확인. 202호 선순위 전입자로 보증금과 확정일자가 모두 미상입니다.
- 202호 중복 신고 대조. 안진우와 우종관의 계약·점유 시기, 보증금 반환 및 승계관계를 확인해야 합니다.
- 현재 점유 확인. 6명 신고 내용과 실제 각 층·호실 점유자가 일치하는지 현장 확인이 필요합니다.
- 배당표 재산정. 미상 보증금과 당해세·최우선변제를 반영해 낙찰가별 미배당 임차보증금을 다시 계산해야 합니다.
- 실질취득가 기준. 응찰가는 최저가가 아니라 낙찰가와 인수할 임차보증금을 합친 총액으로 판단해야 합니다.
- 근린생활시설 수익 확인. 각 호실 임대료, 공실, 관리비, 건물 유지비와 실제 영업 가능 용도를 확인해야 합니다.
- 세금·공과금 확인. 국과 국민건강보험공단 압류가 있으므로 당해세 및 실제 배당순위를 집행기록에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물, 부속시설 및 각 점유 부분이 매각범위에 포함되는지 원본 목록과 대조해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인보다 미상 보증금이 먼저다”
이 사건의 등기부는 2019.05.17. 근저당을 기준으로 후순위 권리가 소멸하는 구조입니다. 그러나 안전성을 결정하는 핵심은 등기 후순위 권리가 아니라 기준일보다 먼저 전입한 임차인 3명입니다. 임준식의 179,000,000원은 현재 배당 시뮬레이션상 전액 배당되지만, 정희와 안진우의 보증금은 확인되지 않았습니다.
따라서 현재 최저가 1,290,469,000원이 감정가의 70%라는 점만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 두 선순위 전입자의 보증금과 미배당 잔액이 확인되지 않으면 실제 취득비용은 최저가보다 커질 수 있습니다. 후순위 등기는 소멸하지만 인수액은 미확정. 이 물건은 보증금 원본 확인과 배당표 재산정이 끝난 뒤에만 응찰가를 정할 수 있는 사건입니다.
