춘천지방법원 2024타경53405. 사건상 용도는 연립/다세대로 표시돼 있으나 감정평가의 실제 이용상태는 2층 단독주택입니다. 1층은 주방 및 거실·방·욕실2·다용도실·드레스룸, 2층은 가족실·방2·욕실·드레스룸·발코니 등으로 이용 중입니다. 소유자는 이동근이고, 현재 경매의 말소기준권리는 2021.08.25. 설정된 이순기 근저당권 57,000,000원입니다.
하지만 이 사건의 핵심은 말소기준권리보다 앞선 임차인의 대항력입니다. 김운혁은 확정일자 2021.03.03., 전입신고 2021.03.04., 점유개시 2021.03.05.로 확인되고, 말소기준권리인 2021.08.25. 근저당보다 먼저 대항요건을 갖췄습니다. 임차보증금은 330,000,000원이며, 2023.03.17. 주택임차권등기도 마쳤습니다. 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2024타경53405 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 춘천시 신동면 솟발길 17-10 · 신동면 정족리 657-2 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 · 감정 이용상태 단독주택 · 철근콘크리트구조 2층 |
| 소유자 | 이동근 · 2019.07.26. 소유권보존 |
| 토지 | 449㎡ · 지목 대 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 감정가 / 최저가 | 486,205,200원 / 40,041,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 330,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인
등기상 과거 근저당권과 압류 중 이미 해지·해제된 권리들이 있고, 현재 말소기준은 2021.08.25. 이순기 근저당권입니다. 이후의 춘천시 압류, 강원신용보증재단 가압류, 춘천중부새마을금고 가압류, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다. 그러나 김운혁의 임차권은 등기일 자체는 2023.03.17.이지만, 실제 전입과 점유가 말소기준보다 앞서므로 별개입니다. 보증금이 배당으로 전액 회수되지 않으면 그 부족분이 매수인에게 넘어옵니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김운혁 실제 임차인 1명 | 건물 1,2층 전부 주거(임차권등기) | 330,000,000원 | 전입 2021.03.04 확정 2021.03.03 | 대항력 有 우선변제 有 승계 해당 없음 |
② 가격 판단 — 감정가 8%가 실제 취득가 8%는 아니다
현재 최저매각가 40,041,000원은 감정가 486,205,200원의 약 8.24%입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건에서는 최저가를 시세 비교의 기준으로 사용할 수 없습니다. 대항력 임차인의 보증금 부족분을 인수하기 때문입니다.
현 회차 기준 실질취득액은 331,120,738원으로 감정가의 약 68.1%입니다. 실거래 비교자료는 없으므로 이 금액이 현재 시장가격보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 오히려 8회 유찰된 사실과 임차보증금 인수구조를 함께 놓고, 최저가가 아니라 실질취득액을 기준으로 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 40,041,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,120,738원 |
| 1. 임차인 김운혁 보증금 | 330,000,000원 | 38,920,262원 |
| 2. 근저당 · 이순기 | 57,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 강원신용보증재단 | 21,666,658원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 춘천중부새마을금고 | 94,077,960원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 330,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 추정에서는 집행비용 1,120,738원을 먼저 제외하고 임차인 김운혁에게 38,920,262원이 배당됩니다. 보증금 330,000,000원 중 남는 291,079,738원은 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세가 우선 차감되면 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·토지정보 기준)
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 2층 건물이며, 외벽은 벽돌 및 일부 목재루바, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일, 창호는 플라스틱샤시입니다.
- 이용상태. 감정평가상 단독주택으로 이용 중이며, 1층은 주방 및 거실·방·욕실2·다용도실·드레스룸, 2층은 가족실·방2·욕실·드레스룸·발코니 등입니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 가스보일러에 의한 개별난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 449㎡, 지목 대, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 152,800원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·자연녹지지역·자연취락지구·가축사육제한구역에 포함되고, 준보전산지에 접합니다.
- 물건상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 현재 경매는 8회 유찰된 상태입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득액으로 계산. 현재 최저가 40,041,000원에 임차보증금 인수 291,079,738원을 더한 331,120,738원이 현 기준 총 부담입니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 9회 유찰 시 낙찰가 28,028,700원이나 인수액은 302,875,817원, 10회 유찰 시 낙찰가 19,620,090원이나 인수액은 311,133,072원으로 증가합니다.
- 세금 배당 확인. 당해세가 우선 배당되면 임차인 배당액이 줄고 그만큼 매수인 인수부담이 늘 수 있습니다.
- 임차권 원본 대조. 김운혁의 전입 2021.03.04., 확정 2021.03.03., 보증금 330,000,000원과 매각물건명세서상 인수 문구를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 매각범위 확인. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함돼 있으므로 현황과 매각목록의 범위를 대조해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 연립/다세대이나 감정평가의 이용상태는 단독주택이므로, 공부·현황·매각대상 범위를 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “4,004만원짜리 경매”가 아니다
이 사건의 가장 위험한 착시는 40,041,000원이라는 현재 최저가입니다. 8회 유찰로 감정가 486,205,200원의 약 8.24%까지 내려왔지만, 말소기준권리보다 먼저 대항요건을 갖춘 김운혁의 보증금 330,000,000원이 남아 있습니다. 현 배당 추정에서는 38,920,262원만 배당되고 291,079,738원이 매수인에게 넘어가므로, 실제 부담은 331,120,738원입니다.
추가 유찰도 해법이 되지 않습니다. 낙찰가가 낮아질수록 임차인에게 배당되는 돈이 줄고 그만큼 매수인 인수액이 늘어 총 취득부담은 계속 약 3.3억원 부근에 남습니다. 실거래 시세 자료가 없으므로 이 3.3억원이 시장가격보다 싸다고 평가할 근거도 없습니다. 여기에 당해세 배당 변수와 8회 유찰 이력까지 감안하면, 이 물건은 최저가 할인율이 아니라 보증금 인수구조를 먼저 보는 사건입니다.
