춘천지방법원 2024타경53405. 춘천시 신동면 정족리에 위치한 철근콘크리트구조 2층 건물입니다. 사건상 물건종류는 연립/다세대로 표시되지만, 감정평가의 실제 이용상태는 단독주택입니다. 1층은 주방·거실·방·욕실·다용도실·드레스룸, 2층은 가족실·방·욕실·드레스룸·발코니 등으로 이용되고 있습니다. 소유자는 이동근으로, 2019년 소유권보존등기가 이루어졌습니다.
등기부만 보면 근저당권과 가압류, 압류가 복잡하게 얽혀 있습니다. 현재 말소기준권리는 2021.08.25 설정된 이순기 근저당권입니다. 후순위 근저당·압류·가압류 등은 원칙적으로 매각으로 소멸하지만, 이 사건의 핵심은 그보다 먼저 전입하고 점유를 시작한 임차인의 대항력입니다. 후순위로 등기된 임차권이라는 이유만으로 보증금 인수 위험이 사라지는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2024타경53405 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 춘천시 신동면 정족리 657-2 도로명주소: 강원특별자치도 춘천시 신동면 솟발길 17-10 |
| 물건종류 / 이용상태 | 사건상 연립/다세대 · 감정상 단독주택(2층) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 2층 · 벽돌 및 일부 목재루바 외벽 |
| 토지 현황 | 지목 대 · 면적 449㎡ · 자연녹지지역 · 자연취락지구 |
| 소유자 | 이동근 (단독소유 · 2019.07.26 소유권보존) |
| 감정가 / 최저가 | 486,205,200원 / 28,029,000원 (9회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 330,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.08.25 · 을구 7번 · 이순기 근저당권(채권최고액 57,000,000원) |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 대항력 있는 임차권등기 주의 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
현재 말소기준은 2021.08.25 이순기 근저당권입니다. 2019년 설정된 춘천중부새마을금고·김옥이의 근저당권과 2020년 설정된 임민재의 근저당권은 이미 등기부상 말소되었습니다. 2021.01.25 춘천시 압류도 2021.02.10 해제되었으므로, 현재 인수할 선순위 압류로 보아서는 안 됩니다.
반면 임차인 김운혁은 2021.03.04 전입, 2021.03.05 점유개시로 기록되어 있습니다. 모두 말소기준권리보다 앞선 날짜입니다. 확정일자 역시 2021.03.03으로 확인되며, 2023.03.17 임차권등기가 이루어졌습니다. 임차권등기 자체는 말소기준 이후지만, 선행한 전입·점유와 결합하여 대항력 있는 임차보증금의 미배당 잔액이 매수인에게 인수되는 구조입니다.
임차인 권리분석 (실제 임차인 1명)
| 임차인 / 점유 | 임차보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 · 우선변제 · 승계 |
|---|---|---|---|
|
김운혁 건물 1·2층 전부 주거 · 임차권등기 |
330,000,000원 |
전입 2021.03.04 확정 2021.03.03 점유개시 2021.03.05 임차권등기 2023.03.17 |
대항력 있음
우선변제권 있음
배당요구 있음
승계신고 아님
보증금 부족분 매수인 인수
|
배당요구도 이루어져 있어 임차인은 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 그러나 현재 최저가로는 매각대금 대부분을 배당받더라도 보증금의 상당 부분이 남습니다. 배당받는 금액만큼 매수인 인수가 줄어들지만, 배당받지 못한 금액은 그만큼 매수인의 부담으로 남는다는 점이 결정적입니다.
② 가격의 함정 — 9회 유찰해도 실질취득은 약 3.3억
감정가 486,205,200원이 9회 유찰을 거쳐 28,029,000원으로 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 약 5.76%이므로 상당히 저렴해 보입니다. 하지만 이 사건에서 최저가는 실제 취득부담을 나타내는 가격이 아닙니다.
최저매각가에 낙찰된다고 가정한 예상배당에서 집행비용 904,522원을 공제하고 임차인에게 27,124,478원이 배당됩니다. 임차보증금 330,000,000원에서 그 배당액을 빼면 302,875,522원이 남습니다.
+ 임차보증금 인수 302,875,522원
= 실질취득 330,904,522원
보증금 330,000,000원보다 실질취득 합계가 904,522원 높은 이유는 예상 집행비용이 배당재원에서 먼저 공제되기 때문입니다. 취득세·등기비용·명도비용 등 낙찰 후 별도 비용은 이 계산에 포함하지 않았습니다.
회차별 실질취득 시나리오
| 매각 회차 | 낙찰가 가정 | 보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 9회 유찰 | 28,029,000원 | 302,875,522원 | 330,904,522원 |
| 10회 유찰 시 | 19,620,300원 | 311,132,865원 | 330,753,165원 |
| 11회 유찰 시 | 13,734,210원 | 316,913,006원 | 330,647,216원 |
각 회차의 최저매각가로 낙찰된다고 가정한 예상액입니다. 추가 유찰 회차는 시나리오이며 실제 매각 결과가 아닙니다. 실제 배당순위·집행비용·세금에 따라 인수금액은 변동될 수 있습니다.
가격의 유불리는 반드시 실질취득액 약 3.31억 원을 기준으로 비교해야 합니다. 인근 동일 조건의 최근 실거래 가격이 확인되지 않은 상태에서 감정가와의 차이만으로 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 근거는 없습니다. 특히 감정가가 현재 시장가격을 얼마나 반영하는지, 2층 단독주택 형태의 실제 매수 수요가 충분한지 별도 검증이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 28,029,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 904,522원 |
| 1. 임차보증금 · 김운혁 | 330,000,000원 | 27,124,478원 |
| 2. 근저당권 · 이순기 | 57,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 강원신용보증재단 | 21,666,658원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 춘천중부새마을금고 | 94,077,960원 | 0원 |
| 5. 경매신청채권 · 주택도시보증공사 | 330,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
예상배당 합계 28,029,000원. 집행비용 904,522원과 임차인 배당 27,124,478원으로 매각대금이 모두 소진됩니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 미반영되었습니다. 주택도시보증공사 청구액과 임차보증금 사이의 권리관계는 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표·토지 현황 기준)
- 건물 이용상태. 철근콘크리트구조의 2층 단독주택 형태입니다. 1층은 주방 및 거실·방·욕실 2개·다용도실·드레스룸, 2층은 가족실·방 2개·욕실·드레스룸·발코니 등으로 이용되는 것으로 기재되어 있습니다.
- 건물 마감·설비. 외벽은 벽돌 및 일부 목재루바 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 플라스틱샤시입니다. 기본적인 위생·급배수설비와 가스보일러에 의한 개별난방설비가 확인됩니다.
- 토지 형태. 지목은 대, 토지면적은 449㎡이며 평지의 사다리형 토지로 기록되어 있습니다. 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역·규제. 자연녹지지역과 자연취락지구에 해당하고 가축사육제한구역이 포함됩니다. 준보전산지와 접하며 토지 공시지가는 152,800원/㎡로 제시되어 있습니다.
- 건축물 확인. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 일괄매각에 제시외 건물이 포함되므로 건축물대장과 현황을 직접 대조해야 합니다.
- 환금성. 이미 9회 유찰된 이력이 있습니다. 매각 대상이 2층 단독주택 형태이고 대항력 임차보증금 인수 조건이 붙어 있으므로, 일반적인 최저가만으로 응찰 수요나 향후 재매각 가능성을 판단하기 어렵습니다. 실질취득액을 기준으로 환금성을 평가해야 합니다.
⑤ 입찰 전 필수 체크리스트
- 임차보증금 인수 확인. 김운혁의 보증금 330,000,000원, 전입일 2021.03.04, 점유개시일 2021.03.05, 확정일자 2021.03.03을 임차권등기와 매각물건명세서 원본으로 대조해야 합니다. 현재 회차 예상 인수액은 302,875,522원입니다.
- 보증기관 채권관계 확인. 주택도시보증공사가 330,000,000원의 청구액으로 강제경매를 신청한 경위와 김운혁의 보증금채권 사이의 대위·승계 관계, 실제 변제 여부를 확인해야 합니다. 중복 채권계산을 피하면서 실제 인수범위를 확정해야 합니다.
- 인수액 변동 시뮬레이션. 최저매각가만 기준으로 입찰하지 말고 낙찰가와 임차보증금 미배당액을 합산해야 합니다. 예상 집행비용과 세금 배당순위가 달라지면 실질취득액도 달라질 수 있습니다.
- 실거래와 환금성 검증. 2층 단독주택 형태, 토지 449㎡, 자연녹지지역·자연취락지구 조건을 반영한 비교 거래를 확인해야 합니다. 가격 비교의 기준은 28,029,000원이 아니라 실질취득 추정액 330,904,522원입니다.
- 토지·건물 권리관계 대조. 건물 등기뿐 아니라 토지 등기와 공동담보 관계, 건축물대장, 제시외 건물 현황을 확인해야 합니다. 매각물건명세서상 법정지상권은 해당 사항이 없지만 일괄매각 범위를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 점유 및 명도 확인. 임차권등기상 임차 목적은 건물 1·2층 전부입니다. 실제 점유 상태와 임차권등기 말소 가능 조건, 보증금 반환 및 인도 협의에 필요한 절차를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 세금·공용비용 확인. 국세·지방세 압류 이력과 현재 체납 상태, 당해세 배당 여부, 미납 공과금 및 관리비 등 추가 비용 가능성을 확인해야 합니다.
- 매각기일 및 원본 확인. 매각기일은 2026.10.26으로 기재되어 있습니다. 입찰 전 법원 공고와 최신 등기부, 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 다시 확인하고 매각조건 변경 여부를 점검해야 합니다.
맺으며 — “최저가 2,802만 원이 아니라 실질취득 3.31억을 보라”
이 사건은 최저가만 보면 대단히 싸 보이는 물건입니다. 감정가 486,205,200원이 9회 유찰되어 28,029,000원까지 내려왔으니까요. 그러나 권리관계를 확인하면 결론은 달라집니다.
김운혁의 대항력 있는 보증금 330,000,000원이 매각대금에서 모두 변제되지 않으면 미배당 잔액을 매수인이 인수합니다. 현재 최저가 낙찰을 가정한 인수액은 302,875,522원, 실질취득 추정액은 330,904,522원입니다. 추가 유찰이 발생해도 총취득부담은 보증금 수준에 가까이 유지됩니다.
더구나 이 물건은 2층 단독주택 형태로 이용되고 있고, 일괄매각에 제시외 건물이 포함되며 이미 9회 유찰되었습니다. 실질취득액을 객관적인 최근 실거래와 비교하지 않은 상태에서는 시세 대비 할인이나 수익성을 인정하기 어렵습니다. 권리위험은 높고, 최저가 착시가 매우 큰 물건입니다.
