의정부지방법원 2024타경79330. 남양주시 진접읍 금곡리 진접신도브래뉴아파트 2208동 4층 403호입니다. 소유자는 윤지영으로, 2013.06.04 소유권을 이전받았고 당시 등기상 거래가액은 420,000,000원입니다. 현재 경매의 말소기준은 2015.09.25 설정된 우리은행 근저당권 319,000,000원입니다.
말소기준 이후에는 페퍼저축은행, 중소기업은행, 신우산업의 근저당권과 삼성카드의 가압류, 경매개시결정 등이 이어집니다. 제공된 권리 판정상 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하며, 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 한편 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상이므로 현장 점유관계 확인은 입찰 전 별도로 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경79330 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 진접읍 해밀예당1로236번길 3, 2208동 4층 403호 (진접신도브래뉴아파트) |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상15층 건물 내 제4층 제403호 |
| 소유자 | 윤지영 (2013.06.04 소유권이전 · 거래가액 420,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 847,000,000원 / 415,030,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 172,800,000원 |
| 경매개시 채권자 | 중소기업은행 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 사용승인일 | 2009.12.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준권리는 을구 5번 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 319,000,000원이며 2015.09.25 설정됐습니다. 이후 설정된 근저당권과 삼성카드 가압류, 중소기업은행의 경매개시결정, 국의 압류는 제공된 권리 판정에서 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 가격 판단 — 49% 할인만으로 ‘시세보다 싸다’고 볼 수 없다
감정가는 847,000,000원, 현재 최저매각가는 415,030,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 290,521,000원, 4회 유찰 시 203,364,700원입니다.
다만 현재 비교 가능한 실거래 금액이 제시되어 있지 않으므로, 감정가 대비 49%라는 사실만으로 현재 시세보다 저렴하다고 판단할 수는 없습니다. 등기상 소유자의 2013년 취득 거래가액은 420,000,000원이지만 이는 현재 시세를 대신할 수 있는 최신 거래 자료가 아닙니다. 따라서 가격 매력도는 별도의 최신 실거래 확인 후 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 415,030,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,550,300원 |
| 을구 5번 근저당권 · 우리은행 | 319,000,000원 | 319,000,000원 |
| 을구 6번 근저당권 · 페퍼저축은행 | 132,000,000원 | 89,479,700원 |
| 을구 7번 근저당권 · 중소기업은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 을구 8번 근저당권 · 중소기업은행 | 38,400,000원 | 0원 |
| 을구 9번 근저당권 · 페퍼저축은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 을구 10번 근저당권 · 신우산업 | 234,000,000원 | 0원 |
| 갑구 14번 가압류 · 삼성카드 | 26,030,245원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 시나리오의 채권총액은 989,430,245원, 채권자 예상배당 합계는 408,479,700원, 미배당은 580,950,545원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 권리별 핵심 포인트
- 말소기준. 2015.09.25 우리은행 근저당권, 채권최고액 319,000,000원입니다.
- 후순위 담보권. 2019.05.15 페퍼저축은행 132,000,000원, 2020.12.23 중소기업은행 120,000,000원, 2021.02.10 중소기업은행 근저당권, 2021.04.30 페퍼저축은행 120,000,000원, 2022.06.02 신우산업 234,000,000원이 이어집니다.
- 근저당권 이전. 페퍼저축은행의 을구 6번·9번 권리에 대해 2025.03.27 웰컴저축은행으로의 근저당권 이전 등기가 있습니다.
- 가압류. 2024.06.13 삼성카드 26,030,245원 가압류는 말소기준 이후로 매각 소멸 판정입니다.
- 경매개시. 2024.07.05 중소기업은행을 채권자로 하는 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
- 후발 압류. 2025.11.24 국의 압류도 말소기준 이후 권리로 매각 소멸 판정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 남양주시 진접읍 금곡리 소재 주곡초등학교 남측 인근으로, 주변은 아파트·근린생활시설·다세대주택·단독주택·공공시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 남서측 인근에 지하철 4호선 진접역 및 버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 단지. 신도브래뉴는 538세대이며 사용승인일은 2009.12.18입니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조, 지하1층/지상15층 건물로 급배수·난방·소화전·화재탐지 및 경보·승강기설비 등이 구비되어 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(진접택지지구) 등이며 공시지가는 1,397,000원/㎡입니다.
- 도로. 단지 내 포장도로가 외부 포장 간선도로와 연결되어 있습니다.
- 위반사항. 감정자료상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 원본 확인. 현재 최저가 415,030,000원이 실제 시세 대비 어느 위치인지 최신 동일 단지·유사 면적 거래로 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계는 미상이므로 현황조사와 실제 점유자를 입찰 직전에 재확인해야 합니다.
- 신청채권자 배당 확인. 현재 시나리오상 중소기업은행의 신청채권 172,800,000원은 예상배당 0원으로 계산되므로 최신 절차 상태를 확인해야 합니다.
- 권리 이전 확인. 페퍼저축은행 근저당권의 웰컴저축은행 이전 등기까지 포함해 최신 등기부에서 권리자 변동 여부를 다시 대조해야 합니다.
- 배당 변동요소. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 가격 규율. 2회 유찰·감정가 49%라는 할인율과 실제 시장가격은 별개입니다. 최신 실거래 확인 전에는 ‘싸다’는 전제로 입찰가를 정하지 않는 것이 핵심입니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격은 별도 검증
이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2015.09.25 우리은행 근저당권이 말소기준이고, 이후의 근저당권·가압류·경매개시결정 등은 매각으로 소멸하며 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 권리 측면의 핵심 위험은 크지 않습니다.
반면 가격 판단은 별개입니다. 감정가 847,000,000원에서 두 번 유찰돼 최저가가 415,030,000원까지 내려왔지만, 최신 실거래 금액이 확인되지 않은 상태에서는 감정가의 49%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 더구나 현재 배당표에서는 채권자 미배당이 580,950,545원이고 신청채권자 중소기업은행도 배당을 받지 못하는 구조로 계산됩니다. 결론은 권리상 인수 0원은 장점, 가격 메리트는 최신 실거래 확인 후 판단입니다.
