의정부지방법원 2026타경320. 고양시 일산서구 덕이동 ‘이레빌’ 1동 202호, 전용 37.12㎡ 다세대주택입니다. 현 소유자 염승주는 2023.07.28. 공유자 전원 지분을 90,000,000원에 매수했고, 2023.09.01. 농협은행주식회사 앞으로 채권최고액 69,300,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 이번 경매의 말소기준권리이며, 뒤에 들어온 라미캐스트 주식회사 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
등기부만 보면 구조는 비교적 단순하지만, 점유관계에서는 이야기가 달라집니다. 202호에 주거용으로 조사된 이병례가 있고, 전입신고일·확정일자·보증금·배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 따라서 이 사람을 곧바로 대항력 있는 임차인이라고 단정할 수도, 반대로 인수 위험이 없다고 단정할 수도 없습니다. 현재 배당 시뮬레이션의 인수액 0원은 확인된 등기권리 기준의 산출일 뿐, 미상 임차인까지 확정적으로 배제한 금액은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경320 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 덕이동 939-25 이레빌 1동 2층202호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 37.12㎡ · 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건 내 2층 202호 |
| 사용승인 / 세대수 | 2016.09.07 · 5세대 |
| 소유자 | 염승주 (2023.07.28. 거래가 90,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 118,000,000원 / 57,820,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 69,285,199원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차인은 미확정
말소기준은 2023.09.01. 농협은행주식회사 근저당권입니다. 그 뒤 2024.08.05. 설정된 라미캐스트 주식회사 가압류 39,500,000원과 2026.01.28. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 이병례 지분에 걸렸던 강제경매개시결정·보전처분·압류 등은 이미 말소됐습니다.
| 임차인 | 점유 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이병례 | 202호 · 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
② 시세 비교 — 64.2%지만 ‘실질취득가’는 아직 아니다
이레빌 전용 37.12㎡의 확인된 실거래는 2건으로, 모두 90,000,000원입니다. 최신 거래는 2023.08. 2층 90,000,000원이며, 2023.07.에도 같은 면적·2층이 90,000,000원에 거래됐습니다. 평균·최저·최고가가 모두 90,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.08 | 37.12㎡ | 2 | 90,000,000원 |
| 2023.07 | 37.12㎡ | 2 | 90,000,000원 |
| 평균 | 37.12㎡ | 2건 | 90,000,000원 |
현재 최저매각가 57,820,000원은 이 90,000,000원의 64.2%입니다. 숫자만 놓고 보면 32,180,000원 낮습니다. 다만 비교 표본이 2건뿐이고 최신 거래도 2023.08.이라는 점, 그리고 이 건은 임차인 보증금·대항력 여부가 미확정이라는 점을 함께 봐야 합니다. 특히 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 확인될 경우 그 금액은 낙찰가 외 매수인 부담으로 이어질 수 있으므로, 57,820,000원을 그대로 실질취득가라고 볼 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 57,820,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,440,760원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 69,300,000원 | 56,379,240원 |
| 3. 가압류 · 라미캐스트 주식회사 | 39,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
확인된 채권 총액 108,800,000원 중 예상 배당은 56,379,240원, 미배당은 52,420,760원입니다. 현재 산출상 매수인 인수액은 0원이나, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고 이병례의 전입일·보증금·배당요구 여부가 미상인 만큼 실제 인수 여부는 별도로 확인해야 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 권리 미상은 그대로
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 57,820,000원 | 49% | 56,379,240원 | 52,420,760원 |
| 3회 유찰 시 | 40,474,000원 | 34% | 39,345,468원 | 69,454,532원 |
| 4회 유찰 시 | 28,331,800원 | 24% | 27,421,828원 | 81,378,172원 |
가격은 유찰될수록 40,474,000원, 28,331,800원으로 내려가지만, 임차인의 대항력 여부가 확인되지 않는 한 낙찰가 하락만으로 인수 위험이 해소되는 것은 아닙니다. 이 건은 최저가보다 먼저 점유자 권리관계를 확정해야 하는 유형입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물의 2층 202호입니다.
- 입지. 고양예술고등학교 남서측 근거리에 위치하고, 주위는 다세대주택·소규모공장·창고·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 감정평가상 대중교통 상황은 보통입니다.
- 도로. 남동측과 남서측으로 폭 약 4m 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 과밀억제권역, 역사문화환경보존지역, 가축사육제한구역, 외국인등 대상 토지거래계약 허가구역 등에 포함됩니다.
- 환금성. 이레빌은 5세대 규모이고 경매 평균 유찰 4.1회, 낙찰률 12.5%로 나타나 매수·매도층이 두꺼운 유형으로 보기 어렵습니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 기본적인 위생·급배수·난방설비가 설치돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 이병례의 전입일 확인. 말소기준일 2023.09.01.과의 선후관계가 대항력 판단의 핵심입니다.
- 보증금·확정일자·배당요구 확인. 이 세 가지가 확인돼야 우선변제 여부와 실제 미배당·인수 가능액을 계산할 수 있습니다.
- 최저가를 실질취득가로 단정 금지. 현재 57,820,000원은 실거래 평균 90,000,000원의 64.2%지만 임차인 인수 위험이 확정되지 않았습니다.
- 저환금성 반영. 5세대 규모, 평균 유찰 4.1회, 낙찰률 12.5%를 감안해 재매각 가능성과 보유기간을 보수적으로 보세요.
- 점유·명도 확인. 현황조사상 주거 점유자가 있으므로 실제 점유상태와 인도 가능성을 입찰 전 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 임차인 관련 원본을 직접 대조한 뒤 응찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 임차인이다
이 물건은 감정가 118,000,000원에서 2회 유찰돼 57,820,000원까지 내려왔습니다. 확인된 실거래 평균 90,000,000원과 비교하면 64.2%여서 겉으로는 가격 매력이 분명해 보입니다. 하지만 실제 판단의 중심은 가격이 아닙니다. 202호 점유자 이병례의 전입일·보증금·확정일자·배당요구가 모두 확인되지 않아 대항력과 인수 여부가 미상이기 때문입니다.
등기부 후순위 권리는 매각으로 소멸하지만, 임차인이 말소기준보다 앞선 대항요건을 갖추고 미배당 보증금이 남는 구조라면 매수인의 실제 부담은 현재 최저가보다 커질 수 있습니다. 여기에 5세대 규모, 경매 평균 4.1회 유찰, 낙찰률 12.5%라는 환금성 지표까지 겹칩니다. 따라서 이 건의 결론은 “가격은 내려왔지만 권리 확인 전에는 싸다고 단정할 수 없다.”입니다. 임차인 권리관계가 해소될 때에만 57,820,000원의 가격 메리트를 제대로 평가할 수 있습니다.
