의정부지방법원 2026타경641. 고양시 덕양구 도내동 원흥베네하임3차 1층 117호가 경매에 나왔습니다. 감정평가상 이용상태는 제1종근린생활시설(소매점)입니다. 아파트처럼 주거용 실수요를 중심으로 판단할 물건이 아니라, 상권·임대수익·점포 접근성·공실 가능성과 매각 시 환금성을 함께 따져야 하는 상업용 부동산입니다.

가격의 낙폭은 큽니다. 감정가 10억 5,000만원에서 현재 최저가 약 2억 5,210만원까지 내려왔습니다. 그러나 4회 유찰이 누적되었다는 사실 자체가 시장의 가격 수용성을 점검해야 할 이유이기도 합니다. 임차인 인수 위험이 낮다고 해서 상가의 투자 위험까지 낮아지는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당이 기준, 임차인은 후순위

권리관계의 중심은 2024.04.09 설정된 신한은행 근저당권입니다. 등기상 채권최고액은 772,800,000원이고 채무자는 윤영승입니다. 이 근저당이 말소기준권리로 작용하며, 근저당권 자체와 이후의 임의경매개시결정 등기는 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.

앞서 2023.08.14 케이비부동산신탁주식회사 명의의 신탁등기가 있었으나, 2024.04.09 소유권이전 과정에서 신탁등기는 이미 말소되었습니다. 현재 소유권은 윤명과 윤영승이 각 2분의 1 지분으로 공유하는 형태입니다.

② 임차인 분석 — 대항력은 없지만 명도·배당은 확인

확인된 실제 임차인은 지길훈 1명입니다. 117호를 점유하는 것으로 조사되었으며, 보증금은 20,000,000원, 월차임은 2,000,000원입니다. 전입일은 말소기준권리보다 늦은 2025.01.09입니다.

지길훈의 전입일은 신한은행 근저당권 설정일보다 늦습니다. 따라서 제시된 권리분석에서는 대항력 없는 후순위 임차인으로 판단하고, 임차보증금 20,000,000원을 낙찰자가 그대로 승계하는 구조로 보지 않습니다.

다만 대항력이 없다는 사실과 우선변제권·최우선변제권의 존재 여부는 별도 문제입니다. 확정일자가 확인되지 않았고, 예상배당에는 임차인의 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 배당요구는 2026.05.14 접수된 것으로 확인됩니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 24%가 곧 시세의 24%는 아니다

이 물건은 4회 유찰된 상태입니다. 감정가 1,050,000,000원에 비해 현재 최저매각가는 252,105,000원으로 크게 낮아졌습니다. 하지만 상가는 주거용 부동산보다 점포별 위치, 노출도, 임대수익과 공실 위험에 따라 가치 차이가 크게 나타날 수 있습니다.

현재 최저가가 실제 시장에서 저렴한지 판단하려면 동일 건물·유사 점포의 최근 거래와 임대수익 확인이 필요합니다. 감정가 대비 할인율만으로 매수 적정성을 인정하기 어렵습니다.

향후 유찰 회차는 가정 시나리오이며 실제 진행 결과나 최저매각가 확정을 의미하지 않습니다. 채권 미배당액은 등기상 채권최고액 기준의 추정치입니다.

④ 예상배당표 (매각가 252,105,000원 가정)

현재 최저매각가 252,105,000원에 낙찰된다고 가정하면, 집행비용 추정액 4,329,470원을 제외한 247,775,530원이 신한은행 근저당권에 배당됩니다. 등기상 채권최고액 772,800,000원을 기준으로 한 미배당액은 525,024,470원이며, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.

신한은행의 경매 청구액은 668,213,675원이고, 등기상 채권최고액은 772,800,000원으로 서로 다릅니다. 위 미배당액은 채권최고액을 기준으로 한 계산상 부족액이지, 실제 확정된 잔존 채무액을 뜻하는 것은 아닙니다.

집행비용은 추정액입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당순위 및 금액은 달라질 수 있습니다. 채권자가 배당받지 못한 금액과 매수인이 인수하는 금액은 구별해야 합니다.

⑤ 입지·상권·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 고양시 덕양구 도내동 소재 도래울중학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변에는 오피스텔, 아파트와 각종 근린생활시설이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 이용상태. 제1종근린생활시설인 소매점으로 이용 중입니다. 24층 건물의 1층 117호로, 상가의 실제 가치는 점포 전면 노출도, 보행 동선과 상권의 영업 수요를 함께 확인할 필요가 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 위치합니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통 수준입니다.
• 도로. 북동측 약 40m 내외, 남서측 약 18m 내외의 포장도로에 접하며, 북서측으로 약 15m 내외의 보행자전용도로에 접합니다. 도로 접면과 실제 점포 출입구 방향을 확인할 필요가 있습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조 평지붕 건물이며 외벽은 석재 마감, 내벽은 인테리어 마감, 창호는 통유리창입니다. 위생·급배설비, 승강기, 화재탐지·경보 및 주차장설비를 갖추고 있습니다.
• 토지 이용. 대체로 평탄한 정방형 토지로서 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용되고 있습니다. 일반상업지역이며 원흥보금자리 지구단위계획구역 및 원흥공공주택지구에 해당합니다.
• 규제. 과밀억제권역, 가축사육제한구역 및 한강수계 폐기물매립시설 설치제한지역 등에 해당합니다. 외국인 등의 특정 주거용 토지 이용을 대상으로 하는 토지거래허가구역 지정도 확인되므로, 해당 근린시설에 대한 실제 적용 여부는 별도로 검토해야 합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물로 표시된 사항은 없으며, 공부와의 차이도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 감정가 대비 최저가가 크게 하락하고 4회 유찰된 상가입니다. 동일 건물의 거래사례, 상권의 임차 수요와 재매각 가능성을 확인하기 전에는 높은 할인율만으로 환금성이 좋다고 판단할 수 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 감정가 착시 경계. 최저가 252,105,000원이 감정가의 24.01%라는 사실과 현재 시장가치보다 저렴한지는 별개의 문제입니다. 최근 상가 거래와 임대수익을 확인한 뒤 응찰가를 판단하세요.
• 유찰 원인 확인. 4회 유찰된 근린시설입니다. 가격 수준, 점포별 입지, 임차 및 영업 여건 등 실제 유찰 사유를 점검해야 합니다.
• 임차인 대항력 확인. 지길훈의 전입일은 2025.01.09로 말소기준권리 이후입니다. 상가 임대차에 관한 사업자등록 및 실제 점유관계를 원본 자료와 대조하세요.
• 임차인 배당순위 확인. 보증금 20,000,000원, 월차임 2,000,000원이며 2026.05.14 배당요구가 접수되었습니다. 확정일자 및 소액임차인 최우선변제 해당 여부를 반드시 확인하세요.
• 명도 및 점유 확인. 대항력이 없더라도 임차인이 실제 점유 중인 경우 낙찰 이후 인도·명도 절차와 영업시설 정리 문제가 발생할 수 있습니다. 현장 점유상태를 확인해야 합니다.
• 임대수익 검증. 현재 신고된 월차임이 실제 지급되고 있는지, 연체 여부와 임대차 유지 가능성을 확인하세요. 향후 임대수익을 기존 월차임과 동일하게 가정하는 것은 위험합니다.
• 관리비·공과금. 집합상가의 공용부분 관리비 체납 여부와 실제 관리비 부담 수준을 관리주체에 확인하세요.
• 향후 회차 대비. 현재 최저가 252,105,000원 외에 5회 유찰 시 176,473,500원, 6회 유찰 시 123,531,449원의 시나리오가 제시되어 있습니다. 추가 유찰 가능성과 별개로 가격 적정성을 먼저 판단해야 합니다.
• 최신 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 매각기일 공고를 입찰 전 다시 확인하세요.

맺으며 — “24%까지 내려왔다”와 “24% 가격에 살 만하다”는 다르다

이 물건의 장점은 말소기준권리가 명확하고, 확인된 임차인에게 대항력이 없으며, 예상 인수액이 0원이라는 점입니다. 신한은행의 채권최고액이 772,800,000원이고 현재 매각가 가정에서 상당한 미배당이 발생하더라도, 이를 매수인이 그대로 떠안는 구조는 아닙니다.

그러나 가격 관점에서는 신중한 판단이 필요합니다. 감정가 1,050,000,000원에서 최저가 252,105,000원까지 내려온 사실은 분명하지만, 실제 시장가치와 임대수익이 검증되지 않은 근린상가입니다. 게다가 이미 4회 유찰되었으므로, 높은 할인율에 매력을 느끼기 전에 수요와 환금성이 충분한지 확인해야 합니다.

임차인 지길훈의 보증금 20,000,000원은 현재 권리분석상 매수인 인수액으로 잡히지 않지만, 최우선변제 가능성과 실제 명도 문제는 별도로 확인해야 합니다. 그 과정에서 예상배당과 취득 후 비용도 달라질 수 있습니다.

결론은 ‘권리 인수 위험은 낮지만, 가격과 환금성은 보수적으로 검증해야 하는 상가’입니다. 현재 최저가가 감정가의 24.01%라는 사실만으로 저가매수라고 단정하기 어렵습니다. 입찰의 핵심은 감정가에서 얼마나 할인되었는지가 아니라, 실제 상가 가치와 향후 임대·매각 가능성을 기준으로 얼마에 취득할 것인가입니다.