의정부지방법원 2026타경641. 고양시 덕양구 도내동 원흥베네하임3차 1층 117호로, 감정평가상 제1종근린생활시설(소매점)으로 이용 중인 물건입니다. 윤명·윤영승이 각 2분의 1 지분을 보유하고 있고, 2024.04.09 소유권 이전 당시 거래가액은 1,113,630,570원입니다. 같은 날 신한은행이 채권최고액 772,800,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준입니다.
임차인 지길훈은 보증금 20,000,000원, 차임 2,000,000원으로 117호를 점유하고 있으며 전입신고일은 2025.01.09입니다. 말소기준인 2024.04.09보다 뒤이므로 대항력 없음으로 정리됩니다. 2026.05.14 배당요구도 접수돼 있습니다. 따라서 현재 자료상 임차보증금을 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경641 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 도내동 954 원흥베네하임3차 1층 117호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 덕양구 의장로 146 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 제1종근린생활시설(소매점) |
| 소유자 | 윤명 2분의 1 · 윤영승 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 1,050,000,000원 / 514,500,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권 청구액 | 668,213,675원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차인
최초 신탁등기는 2023.08.14 케이비부동산신탁주식회사 명의로 보존됐지만 등기부상 이미 말소됐습니다. 2024.04.09 윤명·윤영승에게 소유권이 이전됐고, 같은 날 주식회사신한은행의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 임차인 지길훈의 전입신고와 2026.02.20 임의경매개시결정이 이어집니다. 경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각과 함께 소멸합니다.
② 임차인 — 보증금은 있으나 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 차임 | 전입신고 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 지길훈 | 117호 | 20,000,000원 | 2,000,000원 | 2025.01.09 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 지길훈의 전입신고는 말소기준권리인 신한은행 근저당보다 늦으므로 대항력은 없고, 보증금 20,000,000원을 낙찰자가 그대로 인수하는 구조도 아닙니다. 배당요구일은 2026.05.14입니다.
③ 가격 판단 — 49%라도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 1,050,000,000원, 현재 최저매각가는 514,500,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 49%까지 낮아졌습니다. 다음 회차 시나리오는 3회 유찰 시 360,150,000원, 4회 유찰 시 252,104,999원입니다.
그러나 이 물건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 평가할 수는 없습니다. 특히 감정평가상 소매점으로 이용 중인 근린시설이므로, 입찰 판단은 아파트식 감정가 할인율보다 실제 임대수익과 동일·유사 상가 거래가격을 별도로 확인하는 방식이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 514,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 7,545,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 772,800,000원 | 506,955,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 514,500,000원을 매각가로 가정하면 근저당권 채권최고액 772,800,000원 중 506,955,000원이 배당되고 265,845,000원이 미배당으로 남습니다. 이 미배당액은 말소되는 근저당의 부족액이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 도래울중학교 북동측 인근이며, 오피스텔·아파트·각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 이용상태. 제1종근린생활시설인 소매점으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 24층 건물 내 1층 117호이며, 외벽 석재 마감·내벽 인테리어 마감·통유리창 구조입니다.
- 설비. 위생 및 급배설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 주차장설비가 되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.
- 도로. 북동측 약 40미터, 남서측 약 18미터 포장도로에 접하고 북서측 약 15미터 보행자전용도로에 접합니다.
- 토지이용. 일반상업지역·지구단위계획구역(원흥보금자리)·공공주택지구(원흥공공주택지구)·과밀억제권역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세부터 별도 확인. 현재 회차가 감정가 49%라도 동일·유사 근린시설의 실제 거래가격과 임대수익 확인 없이는 가격 메리트를 단정하기 어렵습니다.
- 임차인 원본 대조. 지길훈의 보증금 20,000,000원·차임 2,000,000원·전입신고 2025.01.09·배당요구 2026.05.14를 매각물건명세서와 다시 대조해야 합니다.
- 배당 순위 점검. 현재 배당계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 최종 배당표는 달라질 수 있습니다.
- 근린시설 현황 확인. 소매점의 실제 영업상태, 내부 상태, 관리비 및 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 검증 필요
이 사건은 2024.04.09 신한은행 근저당이 말소기준이고, 임차인 지길훈의 전입신고가 2025.01.09로 뒤에 있어 대항력이 없습니다. 현재 회차에서 매수인 인수액도 0원이어서 권리 구조는 비교적 명료합니다.
반대로 가격은 별개의 문제입니다. 2회 유찰돼 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔지만, 확인 가능한 실거래 시세가 없는 근린시설입니다. 따라서 이 물건은 “권리는 통과, 가격은 추가 검증”이 핵심입니다. 감정가 대비 할인폭보다 실제 상가 시세와 임대수익을 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
