의정부지방법원 2026타경60001. 파주시 야당동 아이하우스 106동 4층 402호, 전용 59.96㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자 강길영은 2021.08.31 거래가 189,000,000원에 소유권을 취득했고, 2022.01.25 이갑희 명의 채권최고액 36,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 물건은 단순한 ‘후순위 권리 소멸형’이 아닙니다. 임수안은 2021.08.17 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.07.20으로, 말소기준 근저당보다 앞섭니다. 보증금도 189,000,000원으로 확인돼 원칙적으로는 배당받지 못한 잔액이 매수인에게 넘어갈 수 있는 대항력 인수형입니다. 현재 회차 배당계산상 그 부족분은 109,524,120원입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 변수가 있습니다. 매각물건명세서 비고에 따르면 임차권자의 채권양수인인 신청채권자 주택도시보증공사가 2026.05.21 “보증금 전액을 배당받지 못하더라도 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다”는 확약서를 제출했습니다. 이 확약은 임수안 임차권에만 적용되므로 해당 임차인의 실질 인수는 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60001 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 145-6 아이하우스 106동 4층402호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 59.96㎡ · 4층 건물 내 4층 |
| 소유자 | 강길영 (2021.08.31 소유권이전 · 거래가액 189,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 166,000,000원 / 81,340,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 189,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심
말소기준은 2022.01.25 이갑희 근저당권입니다. 국민건강보험공단, 남동구, 파주시, 국의 압류와 2026.01.05 주택도시보증공사의 경매개시결정은 모두 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다. 과거 2022년과 2023년의 강제경매개시결정은 이미 취하·취소기각결정으로 말소된 상태입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임수안 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.08.17 2021.07.20 | 189,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약 반영 실질 0원 확약 미반영 룰상 109,524,120원 |
| 김한솔 | 2025.04.25 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 없음 말소기준 이후 전입 | 미상 2026.03.24 배당요구 | 매수인 인수 없음 보증금 미상 |
③ 시세 비교 — 가격은 낮지만 거래 표본의 시점을 봐야 한다
아이하우스 106동 전용 59.96㎡ 실거래 표본은 4건입니다. 최근12개월 평균금액은 224,750,000원, 최신 거래는 2022.03 245,000,000원입니다. 현재 최저가 81,340,000원은 최근12개월 평균의 36.2%로 표시됩니다. 확약을 반영하면 실질취득 역시 81,340,000원이어서 가격표상으로는 같은 비교가 적용됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.03 | 59.96㎡ | 1 | 245,000,000원 |
| 2021.10 | 59.96㎡ | 3 | 215,000,000원 |
| 2021.10 | 59.96㎡ | 1 | 250,000,000원 |
| 2021.08 | 59.96㎡ | 4 | 189,000,000원 |
| 평균 | 59.96㎡ | 4건 | 224,750,000원 |
다만 실거래 표본의 최신 거래가 2022.03이고 총 표본도 4건에 불과합니다. 따라서 81,340,000원이 과거 실거래 평균 대비 매우 낮다는 사실과, 현재 시점의 실제 환금가치가 같다는 판단은 구분해야 합니다. 특히 이 건물은 총 8세대 규모의 다세대로, 아파트처럼 풍부한 동·평형 표본을 기대하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 81,340,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,864,120원 |
| 1. 임차인 임수안 보증금(우선변제) | 189,000,000원 | 79,475,880원 |
| 2. 근저당권 · 이갑희 | 36,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 189,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체는 임수안 보증금의 미배당액 109,524,120원이 남는 구조로 산정돼 있습니다. 그러나 2026.05.21 확약에 따라 해당 잔존 보증금반환청구권은 포기되고 임차권등기 말소에 동의했으므로 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다. 국세·지방세 압류 4건은 당해세 해당 시 선순위로 차감될 수 있어 실제 배당액은 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경의중앙선 야당역 남동측 인근이며, 주변은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 경의중앙선 야당역이 있어 대중교통 이용여건은 보통으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 4층 건물 내 4층 402호입니다.
- 도로·토지. 남서측으로 약 6m 내외 포장도로에 접하고, 토지는 평지의 사다리형 다세대주택 건부지입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 가축사육제한구역과 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 환금성. 아이하우스 106동은 총 8세대이고 확인되는 동일면적 실거래는 4건입니다. 최신 거래가 2022.03이라 현재 매도 가능가격은 보수적으로 재확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.05.21 주택도시보증공사 확약서의 잔존보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 문구를 매각물건명세서 원문에서 다시 확인하세요.
- 김한솔 임차관계 확인. 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않으므로 현황조사·배당요구서와 실제 점유관계를 대조하세요.
- 세금 배당 확인. 국민건강보험공단·남동구·파주시·국의 압류가 있어 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 시세 재검증. 실거래 표본 4건의 최신 거래가 2022.03이므로 224,750,000원 평균만으로 현재 시세를 확정하지 마세요.
- 현장 상태 확인. 다세대주택은 같은 면적이라도 내부상태·주차·관리상태에 따라 환금성이 크게 달라질 수 있으므로 현장 확인이 중요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구서와 매각기일 관련 원본 서류를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수형이지만, 확약이 판을 바꾼다”
형식만 보면 이 물건은 보증금 189,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 매우 위험해 보입니다. 실제 배당표도 현재 회차에서 109,524,120원의 미배당 보증금을 계산하고 있습니다. 원칙대로라면 최저가가 내려가도 매수인 부담이 커지는 전형적인 대항력 인수형입니다.
그러나 이 사건은 주택도시보증공사가 2026.05.21 제출한 확약서 때문에 결론이 달라집니다. 임수안에 대한 잔존 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 확인돼 주된 인수는 실질 0원, 실질취득은 최저가 81,340,000원으로 봅니다. 이 금액은 최근12개월 평균 224,750,000원의 36.2%입니다.
다만 가격 비교의 기초가 되는 실거래는 최신이 2022.03이고, 건물도 총 8세대 다세대입니다. 따라서 과거 거래 대비 낮은 가격은 분명한 장점이지만, 현재 시세와 환금성을 과신할 근거는 부족합니다. 권리는 확약 확인이 핵심, 가격은 최신 현장 시세 확인이 핵심. 이 두 가지를 모두 검증한 뒤 접근해야 하는 물건입니다.
