의정부지방법원 2026타경60023. 경기도 파주시 파주읍 봉암리 265-2에 소재한 기타·토지 물건으로, 감정평가상 공장과 기숙사·사무실·창고 등으로 이용되는 건물들이 포함된 일괄매각 사건입니다. 소유자는 주식회사성림알비이며, 경매신청 채권자는 부천제일새마을금고입니다.

등기부만 보면 권리관계는 비교적 명료합니다. 2024년 9월 13일 설정된 부천제일새마을금고의 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 설정된 주식회사이삭건설의 근저당권과 세금 관련 압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 이 물건은 단순히 등기부상 인수금액만 계산해서는 안 됩니다. 1,300,000,000원 유치권 신고의 성립 여부가 확인되지 않았다는 점이 핵심 변수입니다.

유치권은 등기부에 기재되는 근저당권·압류와는 별개로 검토해야 합니다. 유치권 배제 신청서가 제출됐다는 사실만으로 배제 여부가 확정된 것은 아닙니다. 실제 점유, 공사대금 채권의 발생과 잔액, 공사 목적물과의 관계 등 관련 자료를 확인하기 전에는 등기상 인수 추정 0원을 전체 취득위험이 없는 금액으로 해석해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 소멸 구조와 유치권 위험은 별개

말소기준권리는 2024.09.13. 설정된 부천제일새마을금고 근저당권이며, 채권최고액은 5,856,000,000원입니다. 2024.09.24. 설정된 주식회사이삭건설의 근저당권은 후순위로, 매각으로 소멸하는 구조입니다.

갑구의 이지욱 가압류는 2024.10.07. 접수됐지만, 2024.11.22. 해제를 원인으로 이미 말소됐습니다. 2025.06.09. 파주세무서장의 압류, 2025.11.18. 파주시 압류, 2026.01.08. 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후의 권리로 매각에 따른 소멸 대상으로 분석됩니다.

임차인 자료상 확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 공장·기숙사·사무실·창고의 실제 점유자, 임대차 관계 및 현장 인도 가능성은 별도로 확인해야 합니다.

② 가격·회차 분석 — 신건 가격의 메리트는 확인되지 않는다

현재 감정가와 최저매각가는 모두 6,354,290,500원입니다. 그러나 이 금액이 시세보다 저렴한지 판단하려면 해당 공장·토지와 용도, 규모, 입지 및 상태가 비교 가능한 거래사례가 필요합니다. 이 물건은 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않아 감정가 대비 가격 메리트를 단정할 수 없습니다.

특히 공장과 토지가 일괄매각되는 물건이므로, 일반 주거용 부동산의 가격 기준을 그대로 적용해서는 안 됩니다. 유치권 신고가 실제 취득비용과 인도 위험에 영향을 줄 수 있다는 점까지 고려해야 합니다. 최저가가 감정가와 같거나 향후 유찰로 낮아진다는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수는 없습니다.

회차별 금액은 제시된 시나리오의 추정치입니다. 채권 미회수액은 채권자의 회수 부족분이지 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다. 실제 배당은 채권 잔액, 조세채권 및 우선권 등 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 6,354,290,500원 가정)

위 추정에서는 집행비용을 제외한 금액 중 부천제일새마을금고의 근저당권에 5,856,000,000원, 주식회사이삭건설의 후순위 근저당권에 432,347,595원이 배당되는 것으로 계산됩니다. 후순위 근저당권은 채권최고액 전액을 회수하지 못하며, 신건 기준 전체 채권 미회수 추정액은 417,652,405원입니다.

④ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 경기도 파주시 파주읍 봉암리 소재. 경의중앙선 파주역 북동측 원거리에 있으며, 주위는 공장·임야·주택 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통편의성은 보통으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 기호 #2는 공장(기숙사), #3은 공장(사무실), #4는 공장, #5는 공장(창고)로 이용 중인 것으로 평가됐습니다. 실제 점유 및 이용상태는 현장에서 다시 확인해야 합니다.
• 건물 구조·설비. 기호 #2~#5는 일반철골구조 경사지붕 1층이며, 판넬 붙임 마감과 샷시 창호 등이 기재돼 있습니다. 기호 #2에는 전기·위생급배수·소방·난방설비가, #3~#5에는 전기·위생급배수·소방설비 등이 기재돼 있습니다.
• 토지이용계획. 계획관리지역, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 관련 제한구역, 준보전산지 등이 기재돼 있습니다. 건축법상 도로 일부 포함 사항도 있으므로 토지 경계와 이용 가능 범위를 확인해야 합니다.
• 토지·건물 확인. 공부와의 차이는 없는 것으로 평가됐고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 물건 1번 토지 북측에 방공호가 소재하므로 정확한 위치와 실제 이용에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 환금성. 공장·기숙사·사무실·창고와 토지가 일괄매각되는 물건입니다. 비교 가능한 거래가격을 확인하지 못한 상태에서는 가격 경쟁력과 환금성을 단정하기 어렵습니다. 실제 사용 목적과 토지·건물의 이용 제한을 기준으로 검토해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 유치권 신고 검증. 주식회사이삭건설의 1,300,000,000원 유치권 신고에 대해 공사계약서, 공사대금 채권 발생 및 잔액, 공사 범위, 실제 점유 여부와 점유 시점을 확인하세요. 신고 금액만으로 성립 여부나 실제 부담액을 확정해서는 안 됩니다.
• 유치권 배제 신청 결과. 2026.03.09. 제출된 유치권 배제 신청서와 관련 절차의 실제 진행·판단 결과를 확인하세요. 신청서 제출 사실만으로 유치권이 배제됐다고 전제하지 마세요.
• 점유·인도. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 공장, 기숙사, 사무실, 창고의 실제 점유자와 임대차 관계, 시설·동산의 인도 가능성을 현장에서 확인하세요.
• 방공호·토지 경계. 물건 1번 토지 북측 방공호의 정확한 위치와 사용상 제약을 확인하세요. 토지 경계, 도로 일부 포함 사항 및 현황 이용 상태도 함께 대조해야 합니다.
• 규제 확인. 계획관리지역, 군사시설 관련 제한, 준보전산지 등 토지이용계획을 확인하고, 해당 토지에서 계획하는 용도와 시설이 가능한지 검토하세요.
• 채권 잔액·배당. 신청채권 청구액 4,964,677,240원과 근저당 채권최고액 5,856,000,000원을 구분해 실제 채권 잔액 및 배당관계를 확인하세요. 예상배당표는 확정된 법원 배당표가 아닙니다.
• 취득비용 산정. 최저매각가 외에 유치권 관련 법적 대응과 인도에 수반될 수 있는 비용, 집행비용 및 기타 부담을 별도로 검토하세요. 등기상 인수 추정 0원을 총비용 0원으로 해석해서는 안 됩니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 감정평가서, 현황조사서 및 유치권 관련 서류를 원본으로 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “등기상 인수 0원 ≠ 전체 위험 0원”

이 물건은 등기부상 말소기준권리와 후순위 권리의 소멸 구조가 비교적 명료합니다. 그러나 매각물건명세서에 기재된 1,300,000,000원 유치권 신고가 전체 판단을 바꿀 수 있는 핵심 변수입니다. 유치권의 성립 여부는 불분명하고, 경매신청 채권자의 배제 신청만으로 문제가 해소됐다고 단정할 수 없습니다.

감정가와 최저가가 6,354,290,500원으로 같은 신건이지만, 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않아 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 또한 공장·토지의 실제 이용 가능성, 방공호 위치, 군사시설 관련 제한과 점유 상태를 함께 검토해야 합니다.

결론은 입찰 보류 후 핵심 위험 검증입니다. 유치권 신고의 법적 근거와 실제 점유를 확인하고, 배제 신청의 진행 결과 및 토지·건물의 이용 조건을 검토한 뒤에야 입찰가와 실질취득비용을 판단할 수 있습니다. 최저가만으로 매력을 평가하기보다 유치권 위험과 이용 가능성을 먼저 확인하는 것이 우선입니다.