의정부지방법원 2026타경60086. 파주시 야당동 스페이스 106동 4층 401호, 다세대주택입니다. 감정가 226,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 110,740,000원입니다. 가격만 보면 감정가의 49%까지 내려왔지만, 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 선순위 임차권입니다. 손형민은 2021.03.12. 전입·점유, 2021.02.04. 확정일자를 갖고 있고 2024.03.15. 주택임차권등기까지 마쳐, 2024.12.20. 말소기준인 수원시 압류보다 앞섭니다.

원칙대로라면 현재 매각가 110,740,000원에서 집행비용 2,350,360원을 뺀 뒤 손형민에게 108,389,640원을 배당하고도 보증금 중 56,610,360원이 남습니다. 즉 확약이 없다면 최저가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어나는 전형적인 대항력 인수형입니다. 실제 시나리오도 3회 유찰 시 89,277,324원, 4회 유찰 시 112,114,127원으로 룰상 인수액이 커집니다.

하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 임차권자의 채권양수인인 주택도시보증공사가 2026.04.29. 보증금 전액을 배당받지 못해도 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 정확도 규칙상 손형민 임차권의 매수인 실질 인수액은 0원*으로 처리하며, 시세 비교도 현재 최저가와 동일한 실질취득 110,740,000원을 기준으로 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 확약이 있다

과거 파주중앙새마을금고 근저당은 136,500,000원과 117,000,000원 두 건이 설정됐지만 각각 2017.04.07., 2021.03.12. 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 말소기준은 2024.12.20. 수원시 압류입니다. 따라서 2024.03.15. 등기된 손형민의 주택임차권은 말소기준보다 앞서며 원칙적으로 매수인에게 대항할 수 있습니다.

② 임차·점유 현황 — 실제 인원 3명, 확약 적용 범위는 1명

조아름·김회강은 모두 2025.12.02. 전입으로 말소기준 2024.12.20.보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리관계상 대항력은 없고 매수인이 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 두 사람의 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 실제 점유관계·명도 상대방·계약관계는 입찰 전 확인해야 합니다. 특히 2026.04.29. 확약은 손형민 임차권에만 적용되며, 조아름·김회강에게 적용되는 확약은 아닙니다.

손형민 임차권등기 기재에는 임차보증금이 1차 165,000,000원, 2차 173,000,000원으로 함께 기재돼 있습니다. 현재 예상배당은 165,000,000원을 기준으로 계산돼 있으며, 신청채권자 주택도시보증공사의 청구금액은 173,000,000원입니다.

③ 시세 비교 — 확약 반영 실질취득 1.1074억 vs 실거래 1.76억

스페이스105동106동은 16세대, 2014.12.24. 준공이며 비교 면적은 55.27㎡입니다. 확인되는 거래는 2024.09. 1층 55.27㎡의 176,000,000원 한 건입니다.

확약을 반영하면 현재 실질취득은 110,740,000원*이고, 최근 12개월 평균으로 집계된 176,000,000원의 62.9%입니다. 따라서 주된 임차권의 확약이 실제로 유지되고 말소가 이행된다는 전제에서는 가격상 여유가 있습니다. 다만 실거래가 한 건뿐이라 이 금액 하나를 곧바로 확정 시세로 보는 것은 위험합니다. 거래 표본이 적어 상승·하락 추세를 별도로 판단할 근거도 충분하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 110,740,000원 가정)

배당계산만 보면 손형민 보증금 부족액 56,610,360원이 매수인 인수액으로 잡힙니다. 그러나 2026.04.29. 확약서에 따라 보증금을 전액 배당받지 못해도 잔존 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하므로 본 리포트의 실질 인수액은 0원*으로 반영합니다. 당해세·최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 야당역 남동측 인근. 주위에 다세대주택·근린생활시설·단독주택·공장·창고 등이 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근 및 주정차가 가능하고, 인근에 경의중앙선 야당역과 노선버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 무난합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물의 4층 401호이며, 위생·급배수·난방설비를 갖췄습니다.
• 도로. 남동측으로 폭 약 4~6미터 도로에 접합니다.
• 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 철도보호지구·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역이 포함됩니다. 공시지가는 953,600원/㎡입니다.
• 물건 하자. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없습니다.
• 환금성. 스페이스105동106동은 16세대이며 거래 표본이 1건뿐이고, 경매 통계상 평균 유찰 2.6회·낙찰률 0.0%라 재매각성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사가 2026.04.29. 제출한 잔존 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약의 원문과 적용 대상을 다시 확인하세요.
• 임차권 말소 절차. 손형민 임차권이 실제로 말소되는 절차와 필요한 서류를 확인해야 합니다. 본 분석의 실질 인수 0원* 판단은 이 확약을 전제로 합니다.
• 추가 점유자 확인. 조아름·김회강은 말소기준 이후 전입이라 대항력은 없지만 보증금·확정일자·계약관계가 확인되지 않습니다. 현장 점유와 명도 상대를 확인하세요.
• 시세 표본 부족. 176,000,000원 거래는 2024.09. 1건입니다. 현재 실질취득이 62.9% 수준이더라도 한 건만으로 현재 매도 가능가를 단정하지 마세요.
• 다세대 환금성. 16세대 규모이고 경매 평균 유찰이 2.6회입니다. 낙찰가뿐 아니라 향후 매도 기간과 매수층도 함께 검토하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당관계 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — 가격보다 먼저 볼 것은 ‘확약의 효력’

표면만 보면 감정가 226,000,000원짜리 다세대가 110,740,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 최근 확인되는 176,000,000원 거래와 비교하면 62.9% 수준이라 가격 매력도 있어 보입니다. 그러나 이 물건은 할인율부터 보는 사건이 아닙니다. 먼저 확인할 것은 손형민의 선순위 임차권과 주택도시보증공사의 2026.04.29. 확약입니다.

확약이 없다면 현재 회차에서 56,610,360원을 매수인이 떠안을 수 있고, 최저가가 더 내려갈수록 룰상 인수액이 89,277,324원, 112,114,127원으로 커지는 대항력 인수형입니다. 반대로 확약서가 그대로 효력을 발휘해 잔존 보증금반환청구권이 포기되고 임차권등기가 말소된다면 손형민 임차권의 실질 인수는 0원*이고, 현재 110,740,000원이 실질취득 기준이 됩니다.

결국 결론은 명확합니다. 확약 확인이 끝나기 전에는 고위험 선순위 임차권 물건, 확인이 끝난 뒤에는 가격 메리트가 생기는 다세대입니다. 다만 조아름·김회강의 점유관계, 단 1건뿐인 실거래 표본, 평균 2.6회 유찰·낙찰률 0.0%라는 환금성 지표 때문에 권리가 정리된다고 해서 곧바로 고등급 안전자산으로 볼 물건은 아닙니다.

* 손형민 임차권의 실질 인수 0원 판단은 2026.04.29. 주택도시보증공사가 제출한 잔존 임대차보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약을 전제로 합니다. 배당계산 자체의 룰상 미배당액은 현재 회차 56,610,360원입니다.