부동산임의경매 (아파트)

한 줄 평 중소기업은행 근저당을 기준으로 후순위 권리는 매각으로 소멸하고 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가는 3.43억으로 최근 12개월 실거래 평균 4.74억 대비 72.4% 수준입니다. 다만 배당표상 채권 일부는 미배당으로 남는 구조라 권리보다 배당 구조를 확인해야 합니다.

감정가 / 최저가

490,000,000원 / 343,000,000원

1회 유찰

최근12개월 실거래

473,666,666원

동일평형 6건

최저가 ÷ 시세

72.4%

가격 메리트 구간

매수인 인수

0원

임차인 없음

의정부지방법원 2026타경60095. 경기도 고양시 일산동구 백석동 흰돌마을아파트 504동 202호 아파트입니다. 전용면적 73.17㎡ 동일평형 기준 최근 거래가 확인되며, 감정가는 4.90억입니다. 한 차례 유찰 후 최저매각가는 3.43억까지 내려왔습니다.

핵심은 권리보다 가격입니다. 말소기준권리는 2023년 5월 31일 설정된 중소기업은행 근저당권이며, 이후 설정된 근저당과 가압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인 조사상 인수 대상은 없습니다.

물건 개요

사건번호	의정부지방법원 2026타경60095
소재지	경기도 고양시 일산동구 백석동 1344 흰돌마을아파트 504동 2층202호
물건종류 / 이용	아파트 · 공동주택 단위세대 이용
소유자	곽유연, 도광록
감정가 / 최저가	490,000,000원 / 343,000,000원
신청채권 / 청구	213,024,227원
매각기일	2026.07.28

① 권리 흐름 — 인수 없이 정리되는 구조

말소기준권리는 2023.05.31 을구 17번 중소기업은행 근저당권입니다. 기준권리 이후 설정된 주식회사하나은행 근저당권, 삼성카드 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인은 없으며 매수인이 부담하는 인수 권리는 없습니다.

② 시세 비교 — 유찰 후 가격 구간 진입

흰돌마을(서안) 동일 평형(73.17㎡) 최근 거래를 기준으로 비교합니다. 최근 12개월 평균은 473,666,666원, 최신 거래는 2026.05 477,000,000원입니다.

거래월	전용	층	거래가
2026.05	73.17㎡	9	477,000,000원
2026.04	73.17㎡	1	430,000,000원
2025.12	73.17㎡	13	470,000,000원
2025.06	73.17㎡	5	540,000,000원
2025.06	73.17㎡	10	475,000,000원
평균	—	12건	470,583,333원

현재 최저매각가 3.43억은 최근12개월 평균 4.736억 대비 72.4%입니다. 최근 거래 흐름도 2026년 5월 4.77억 거래가 확인되어, 유찰 후 가격 차이가 확보된 상태입니다.

✅ 가격 관점 1회 유찰 후 최저가가 최근 실거래권 대비 낮아져 가격 메리트가 발생했습니다.

③ 예상배당표 (매각가 343,000,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	5,602,000원
을구 17번 근저당권 · 중소기업은행	237,600,000원	237,600,000원
을구 18번 근저당권 · 주식회사하나은행	480,000,000원	99,798,000원
갑구 4번 가압류 · 삼성카드주식회사	48,314,197원	0원
소유자 교부	-	0원

매각대금 배분

감정가 vs 실거래 시세

최저가는 최근12개월 실거래 평균 대비 72.4% 수준입니다.

✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하며 임차인 인수 위험은 없습니다.

⚠️ 확인 포인트 배당표상 후순위 채권 일부 미배당이 발생합니다. 매수인은 부담하지 않지만 권리 분석 시 배당 구조는 확인해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 백석중학교 인근 흰돌마을 아파트 단지로 교육시설·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
교통. 일산로 등 주요도로 접근이 가능하며 차량 진출입은 용이합니다.
규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역 등에 해당합니다.
환금성. 628세대 단지이며 1994년 준공으로 거래는 확인되나 구축 아파트 특성상 가격 편차 확인이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

입찰가. 최근 거래 4억대 후반과 최저가 3.43억의 차이를 기준으로 접근해야 합니다.
권리 확인. 말소기준 이후 권리는 소멸하지만 등기부 원본 확인이 필요합니다.
점유 확인. 현황조사상 내부구조는 폐문부재로 확인되므로 실제 점유관계 확인이 필요합니다.
배당 구조. 후순위 채권 미배당은 매수인 승계가 아니므로 구분해서 판단해야 합니다.

맺으며 — “권리는 안전, 가격은 유찰 후”

이 물건은 인수 위험 없는 권리 안전형 아파트입니다. 1회 유찰로 최저가는 최근 실거래 평균보다 낮아졌고, 가격 메리트가 생겼습니다. 다만 채권 규모가 커 배당 부족이 발생하는 구조이므로 매수인이 부담하는 권리와 배당 문제를 구분해야 합니다. 권리는 합격, 가격은 유찰 후 접근 가능한 구간입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-06-23	유찰	4억 9,000만원
2	2026-07-28	대기	3억 4,300만원

부동산임의경매

권리는 정리되고, 1회 유찰로 가격은 내려왔다 — 고양 백석동 흰돌마을 202호

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 없이 정리되는 구조

② 시세 비교 — 유찰 후 가격 구간 진입

③ 예상배당표 (매각가 343,000,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “권리는 안전, 가격은 유찰 후”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (9장)

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