의정부지방법원 2026타경60121. 파주시 금촌동 지유빌 6층 603호로, 감정평가상 다세대주택이며 주방 및 거실, 현관, 방3, 화장실2 등으로 이용 중입니다. 감정가 379,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 185,710,000원, 감정가의 49% 수준입니다.
가격만 보면 낙폭이 큽니다. 다만 이 사건은 단순히 “반값”이라는 숫자만 보고 접근하기보다 임차관계와 등기 흐름을 함께 확인해야 하는 사건입니다. 현황조사에는 주식회사 우리에스앤디·김정원 명의 전입이 2021.10.19.로 확인되며, 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 제공된 판정상 대항력은 없고 예상 인수액도 0원이지만, 보증금 미상 상태이므로 매각물건명세서에서 임차관계가 어떻게 최종 정리됐는지 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60121 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 금촌동 949-23 지유빌 6층603호 |
| 도로명주소 | 경기도 파주시 금정5길 14 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택(주방 및 거실, 현관, 방3, 화장실2 등) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상6층 내 제6층 제603호 |
| 소유자 | 고영희 |
| 감정가 / 최저가 | 379,000,000원 / 185,710,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 155,519,423원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 과거 경매 이력과 현재 권리를 구분해야 한다
등기에는 2019년 가처분·가등기·근저당이 다수 존재했으나, 해당 권리들은 2022.07.15. 임의경매 매각을 거치며 말소된 이력이 확인됩니다. 같은 날 이승호에게 소유권이 이전됐고, 이후 2023.02.10. 고영희에게 소유권이 이전됐습니다.
현 소유권 취득 시점인 2023.02.10.에는 인천수산업협동조합 명의 채권최고액 180,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이 근저당권은 2026.04.13. 주식회사다음에이엠씨대부로 이전됐습니다. 이어 2023.03.14. 김성우 명의 채권최고액 130,000,000원 근저당권이 설정돼 있습니다. 현재 경매개시결정은 2026.01.16. 인천수산업협동조합을 채권자로 등기됐습니다.
② 임차관계 — 전입자는 있으나 보증금은 미상
| 점유·전입자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 우리에스앤디,285011-0484018,김정원 | 2021.10.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사에서 확인되는 실제 전입자는 1명입니다. 전입신고일은 2021.10.19.이며, 제공된 판정상 말소기준권리 이후 전입으로 분류돼 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않으므로 임차관계의 금액 측면은 매각물건명세서로 보완 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 185,710,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,399,940원 |
| 2. 을구 8번 근저당권 · 김성우 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 52,310,060원 |
현재 회차 매각가 185,710,000원 가정 시 집행비용 3,399,940원, 김성우 근저당권 130,000,000원이 전액 배당되고 52,310,060원이 소유자에게 교부되는 계산입니다. 채권자 미배당은 0원, 매수인 인수도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아지지만 배당 여유도 줄어든다
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰) | 49% | 185,710,000원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 129,996,999원 | 2,622,959원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 90,997,899원 | 41,040,063원 | 0원 |
현재 회차에서는 김성우 근저당권 130,000,000원이 전액 배당되고도 소유자에게 52,310,060원이 남습니다. 반면 한 차례 더 유찰돼 129,996,999원이 되면 채권 미배당이 2,622,959원 발생하고, 90,997,899원까지 내려가면 미배당이 41,040,063원으로 커집니다. 다만 세 시나리오 모두 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주시청 남서측 인근. 주택·근린생활시설·관공서 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 간선도로가 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 주방 및 거실, 현관, 방3, 화장실2 등으로 구성된 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 지하1층/지상6층 건물의 6층 603호이며, 위생·급배수설비, 도시가스 바닥난방, 승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 토지는 대체로 등고평탄한 사다리형이며 공동주택 건부지로 이용 중이고 동측으로 세로변과 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·소로3류 접합·가축사육제한구역·토지구획정리사업지구·토지거래계약에관한허가구역입니다.
- 공부 차이. 해당사항 없음. 위반사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최신 등기 재확인. 2020년 압류와 2022년 경매 매각·말소, 이후 2023년 근저당 설정이 이어진 구조이므로 현행 말소기준과 소멸 범위를 최신 등기로 대조하세요.
- 임차인 원본 확인. 2021.10.19. 전입자가 있으나 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 매각물건명세서에서 최종 임차관계를 확인해야 합니다.
- 감정가 할인과 시세 할인을 구분. 현재 최저가는 감정가의 49%지만 최근 실거래 비교자료가 없으므로 시세 대비 저가라고 단정하지 마세요.
- 토지거래 규제 확인. 감정평가서상 토지거래계약에관한허가구역 기재가 있으므로 적용 여부와 절차를 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 임대 여부가 미상으로 기재돼 있으므로 현 점유자와 인도 가능 시점을 현장에서 확인하는 것이 필요합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 원본 대조
이 물건의 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 379,000,000원 대비 최저가 185,710,000원, 즉 49%입니다. 두 차례 유찰된 만큼 가격은 크게 내려왔고, 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 임차관계에서는 2021.10.19. 전입자가 확인되면서도 보증금이 미상이고, 등기 역시 2022년 경매 매각 전후의 권리관계가 복합적으로 이어집니다.
따라서 결론은 “가격은 크게 내려왔지만, 권리는 원본 확인 후 입찰”입니다. 감정가 대비 할인폭 자체는 분명하지만 최근 실거래가 없어 시세 대비 가격 메리트는 확정할 수 없습니다. 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서에서 말소기준, 임차보증금, 배당요구와 인수 여부가 현재 계산과 일치하는지 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
