의정부지방법원 2026타경60183. 고양시 덕양구 오금동의 고양삼송한강듀클래스 제6층 제648호가 경매에 나왔습니다. 감정평가상 공부의 이용상태는 지식산업센터입니다. 사용승인일은 2022년 11월 14일이며, 지하 2층·지상 9층 건물의 6층 호실입니다. 소유자는 신선심 씨이고, 2022년 12월 29일 설정된 주식회사하나은행 근저당권 344,400,000원이 말소기준권리입니다.

경매개시결정은 2026년 1월 23일 이루어졌고, 경매 신청채권자는 유에이치케이제팔차유동화전문유한회사입니다. 등기상 양도인은 주식회사하나은행으로 표시되어 있으며, 신청채권액은 291,971,716원입니다. 매각 시 등기상 근저당과 경매개시결정은 소멸하는 구조지만, 낙찰자의 실제 점유 인수·명도 문제까지 해소되었다는 의미는 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유관계는 별도 확인

이 사건의 기준이 되는 권리는 2022년 12월 29일 설정된 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 344,400,000원이며, 매각으로 소멸하는 권리입니다. 이후인 2026년 1월 23일 기입된 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.

2022년 11월 17일 신한자산신탁주식회사 명의의 신탁 관련 소유권보존등기가 있었지만, 2022년 12월 29일 신선심 명의로 소유권이 이전되는 과정에서 해당 신탁등기는 이미 말소되었습니다. 따라서 과거 신탁등기가 현재까지 존속하는 것으로 보아서는 안 됩니다.

② 가격 분석 — 4회 유찰, 감정가의 24.01%

감정가 354,000,000원에서 시작한 경매가 4회 유찰되면서 현재 최저매각가 84,995,000원에 도달했습니다. 감정가와의 차이는 매우 크지만, 여기서 중요한 것은 감정가 대비 할인율과 실제 시장가치 대비 할인율은 서로 다르다는 점입니다.

5회 및 6회 유찰 시 금액은 가정 시나리오입니다. 실제 매각기일과 최저매각가의 확정은 법원 매각공고를 기준으로 합니다.

더구나 이미 4회 유찰되었다는 것은 앞선 매각기일에서 낙찰이 이루어지지 않았다는 사실을 뜻합니다. 그 이유가 감정가 수준, 수요 부족, 호실 특성, 임대상태 또는 다른 사정 때문인지는 현재 확인되지 않습니다. 유찰 횟수 자체를 무조건적인 저가 매수 기회로 해석해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 84,995,000원 가정)

현재 최저매각가로 낙찰된다고 가정하면, 집행비용 1,929,910원을 제외한 83,065,090원이 근저당권 배당에 배정됩니다. 근저당 채권최고액 344,400,000원을 기준으로 한 미배당액은 261,334,910원입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.

다만 이 미배당액은 근저당 채권최고액 기준의 시뮬레이션 잔액이지, 낙찰자가 인수하는 채무가 아닙니다. 근저당권 자체는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되며, 매수인 인수액은 0원입니다. 실제 배당에서는 확정 채권액, 집행비용, 세금 및 배당순위에 따라 금액이 달라질 수 있습니다.

집행비용은 매각가의 약 2.3%를 기준으로 추정한 금액입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 등기상 근저당권자는 하나은행, 경매 신청채권자는 유에이치케이제팔차유동화전문유한회사로 표시되어 있으므로 실제 배당수령권자 및 채권승계 관계는 별도 확인이 필요합니다.

④ 유찰 회차별 배당 시나리오

유찰 횟수가 증가해 매각대금이 내려갈수록 채권최고액 기준의 미배당액은 커집니다. 그러나 현재 확인된 권리 구조에서는 그 부족분이 매수인에게 이전되지 않습니다. 채권자 미회수액의 증가와 매수인 인수채무의 증가는 서로 다른 문제입니다.

⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 고양시 덕양구 지축동 소재 지축초등학교 북동측 원거리에 위치합니다. 주변은 근린생활시설, 물류센터, 근린공원 및 임야 등이 혼재하는 지역이며, 감정평가상 주변 환경은 무난한 것으로 조사되었습니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 건물 이용상태. 공부상 지식산업센터입니다. 일반 주거용 아파트나 오피스텔이 아니므로 실제 사용 가능 업종과 입주요건을 별도로 검토해야 합니다.
• 건물 구조·설비. 2022.11.14 사용승인된 지하 2층·지상 9층 건물입니다. 위생·급배수·급탕설비, 시스템에어컨 냉난방설비, 승강기·소방·방송설비 등이 설치되어 있습니다.
• 도로 여건. 서측 약 20m, 남측 약 18m, 동측 약 12m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
• 토지이용계획. 준주거지역, 삼송택지개발 지구단위계획구역, 과밀억제권역 및 군사시설 관련 제한보호구역 등에 해당합니다. 관련 규제와 실제 용도 제한은 입찰 전에 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 임대 및 환금성. 임대관계는 미상입니다. 동일 건물의 유사 호실 거래가격과 임대수요가 확인되지 않아 구체적인 시장가치 및 매각 소요기간을 판단하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 시세 검증이 최우선. 같은 건물의 유사 면적·층·용도 호실에 대한 최근 실거래가격, 매물 호가 및 실제 거래 성사 수준을 확인해야 합니다. 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 결정해서는 안 됩니다.
• 현장 점유 조사. 임대관계가 미상인 만큼 현재 사용자가 소유자인지, 임차인인지, 공실인지 확인해야 합니다. 실제 임대차가 있다면 보증금, 사업자등록, 점유 시점 및 대항력 등을 검토해야 합니다.
• 지식산업센터 입주요건. 매수 목적과 실제 사용 업종이 해당 건물의 법적 용도 및 입주 가능 기준에 적합한지 확인해야 합니다.
• 유찰 사유 검토. 4회 유찰은 확정된 사실이지만 원인은 단정할 수 없습니다. 기존 매각기일의 응찰 상황과 현장 수요를 확인해야 합니다.
• 채권승계 및 배당관계. 등기상 하나은행 근저당권과 경매 신청채권자인 유에이치케이제팔차유동화전문유한회사의 관계를 원본 기록에서 확인해야 합니다. 시뮬레이션의 배당금액을 실제 확정배당으로 받아들여서는 안 됩니다.
• 관리비·명도 비용. 체납 관리비, 공용부분 승계 가능 금액, 점유자 인도 절차 및 원상복구 비용 등을 별도로 확인해야 합니다.
• 자금계획. 최저가 84,995,000원 외에 취득 관련 세금, 등기비용, 관리비 및 실제 사용을 위한 부대비용을 고려해야 합니다.
• 서류 원본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각공고를 입찰 직전에 대조하고 변경·취하·정지 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — “24%까지 내려왔어도, 싸다는 증거는 아니다”

이 물건의 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 대비 24.01%입니다. 354,000,000원으로 평가된 지식산업센터의 최저매각가가 84,995,000원까지 내려왔다는 사실만으로 관심을 끌 만합니다.

권리 측면에서는 하나은행 근저당과 경매개시결정이 매각으로 소멸하고, 과거 신탁등기도 이미 말소되어 있다는 점이 긍정적입니다. 근저당 배당 부족분이 크게 발생해도 현재 확인된 권리 기준 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 지식산업센터라는 용도, 4회 유찰 이력, 불명확한 임대관계, 확인되지 않은 최근 거래 시세를 함께 고려하면 낮은 최저가만으로 적극적인 입찰을 권하기 어렵습니다. 특히 실제 점유관계 및 시장가치가 확인되기 전에는 매수 후 추가 부담과 재매각 위험을 충분히 평가할 수 없습니다.

결론은 권리 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 가격과 환금성 판단은 보류입니다. 이 경매의 핵심은 감정가에서 얼마나 많이 떨어졌느냐가 아니라, 현재 최저가 84,995,000원이 실제 시장가치와 사용·임대 가능성에 비추어 합리적인지 검증하는 데 있습니다.