부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2026타경60190 · 고양지원 · 다세대
철근콘크리트구조 59.8㎡

최저매각가 4차 · 유찰 3회 가격 메리트

54,537,000원 5,453만 감정가 159,000,000원

감정가의 35% ▼ 65% 할인

다음 매각기일

10-06 D-12

고양지원 10:00

입찰 보증금

545만원

최저가의 10% · 5,453,700원

감정가 대비

▼ 65.7% 싸게 매수

감정가 1.59억원

최근 결과

3 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

감정가 대비 65% 할인 유찰 3회 (가격 충분히 내려옴) 경기도

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 대항력 임차권 2.1억이 핵심. 확약으로 인수 위험은 해소되지만 가격은 실질취득 기준 확인 필요.

가격 최저가 77,910,000원 + 임차보증금 인수 구조상 실질취득 약 2.1억 수준
자금 입찰보증금 약 7,791,000원 · 확약 적용으로 임차권 실질 인수 0원 처리
리스크 대항력 임차권 존재. 확약 밖 권리와 시세 대비 실질취득 검토 필요

한 줄 평 임차인 김동규의 보증금 2.1억이 이 사건의 핵심입니다. 등기상 대항력 있는 주택임차권이 존재해 일반적인 경우 매수인 인수 위험이 큰 구조지만, 보증금 전액 미배당 시 권리 포기 및 임차권등기 말소 확약이 제출되어 실질 인수 부담은 줄어듭니다. 다만 확약 조건과 다세대 환금성을 확인해야 합니다.

감정가

159,000,000원

최저가 77,910,000원

실질취득 검토

210,000,000원

임차보증금 기준

인수 위험

확약 적용

임차권 말소 조건

핵심지표

B · 62점

권리+가격 종합

의정부지방법원 2026타경60190. 경기도 파주시 상지석동 갤러리하우스116동117동 402호 다세대 물건입니다. 현재 최저가는 감정가의 약 49%까지 하락했지만, 이 물건은 단순히 낮은 낙찰가만 보면 안 됩니다. 등기부상 주택임차권등기가 존재하고 임차보증금이 2.1억으로 확인되기 때문입니다.

핵심은 대항력 임차권과 확약입니다. 임차인 김동규는 전입 2022.07.29, 확정일자 2022.07.06으로 우선변제권을 갖고 있으며, 배당요구를 했습니다. 다만 신청채권자인 주택도시보증공사가 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 확약서를 제출했습니다.

물건 개요

사건번호	의정부지방법원 2026타경60190
소재지	경기도 파주시 상지석동 133-34 116동 4층402호
물건종류 / 이용	다세대 · 공동주택 이용
소유자	이강
감정가 / 최저가	159,000,000원 / 77,910,000원
청구금액	210,000,000원
매각기일	2026.09.01

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

말소기준권리는 강동농업협동조합 근저당권이었으나 등기부상 이미 말소되었습니다. 현재 남은 주요 권리는 을구 3번 주택임차권입니다. 해당 임차권은 매각으로 소멸 예정이나, 대항력 있는 임차인의 보증금 처리 여부가 핵심입니다.

② 임차인 분석 — 대항력 있음

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
김동규	210,000,000원	有	有	확약 적용

⚠️ 일반적인 대항력 임차인 구조 낙찰가 77,910,000원에서 임차보증금 210,000,000원이 모두 배당되지 못하면 부족분 133,892,380원이 매수인 부담으로 이어질 수 있는 구조입니다.

✅ 확약 내용 매각물건명세서 비고에 따라 임차권자의 채권양수인인 주택도시보증공사가 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 잔존임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래 기준

동일 단지 갤러리하우스116동117동 최근 거래는 1.26억~2.1억 범위입니다. 최근 12개월 거래는 2025.07 거래 126,000,000원이며 최근 평균도 126,000,000원입니다.

거래월	전용	층	거래가
2025.07	60.31㎡	2	126,000,000원
2023.09	60.31㎡	4	130,000,000원
2023.09	60.31㎡	4	131,000,000원
2022.09	59.8㎡	4	210,000,000원

최저매각가는 77,910,000원으로 최근 12개월 평균 126,000,000원의 61.8%입니다. 다만 이 사건은 임차권 확약 여부에 따라 실질취득 판단이 달라지는 물건입니다.

배당 분배 (최저가 77,910,000원)

가격 비교

최저가는 낮지만 임차권 구조를 함께 검토해야 합니다.

④ 예상 배당표

항목	채권액	배당
집행비용	-	1,802,380원
임차인 김동규 보증금	210,000,000원	76,107,620원
서민금융진흥원 가압류	5,885,534원	0원
주택도시보증공사	210,000,000원	0원

⑤ 입찰 체크리스트

확약 확인. 임차권 관련 확약서 조건이 실제 매각 절차에 반영되는지 확인해야 합니다.
임차권 위험. 확약이 적용되지 않는 상황에서는 보증금 부족분 인수 가능성이 존재합니다.
환금성. 13세대 규모 다세대라 아파트 대비 거래 안정성은 낮을 수 있습니다.
가격 판단. 최저가는 매력적이나 권리 구조를 제외한 단순 할인율만으로 판단하면 안 됩니다.

맺으며 — “싼 가격 뒤에 임차권을 봐야 한다”

이 물건은 최저가만 보면 큰 폭으로 할인된 다세대입니다. 하지만 법원경매에서는 낙찰가보다 권리 구조가 먼저입니다. 대항력 있는 임차보증금 2.1억이 존재해 일반적으로는 인수 위험이 큰 구조이며, 이번 사건은 제출된 확약 때문에 위험도가 낮아진 특수 케이스입니다. 확약 조건 확인을 전제로 접근하는 것이 핵심입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-06-23	유찰	1억 5,900만원
2	2026-07-28	유찰	1억 1,130만원
3	2026-09-01	유찰	7,791만원
4	2026-10-06	D-12 진행	5,453만원

부동산강제경매

확약으로 인수 부담은 줄었지만, 대항력 임차권을 반드시 확인해야 하는 물건 — 파주 갤러리하우스 402호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

② 임차인 분석 — 대항력 있음

③ 시세 비교 — 최근 거래 기준

④ 예상 배당표

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “싼 가격 뒤에 임차권을 봐야 한다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (8장)

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