부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2026타경60215 · 고양지원 · 다세대
철근콘크리트구조 56.72㎡

낙찰가 유찰 1회 후 낙찰

171,259,980원 1억 7,125만 감정가 231,000,000원

감정가의 74% 2026-07-28 낙찰

최저매각가 161,700,000원 최저가 대비 +5%

낙찰일

07-28 낙찰 완료

고양지원 1회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

1,617만원

최저가의 10% · 16,170,000원

실거래 대비

▼ 43.4% 싸게 매수

같은 평형 직전 3건 평균 3.02억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

감정가 대비 30% 할인 경기도

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 대항력 있는 임차권등기로 보증금 인수 위험이 핵심이며 확약 적용 범위를 확인해야 하는 다세대 경매입니다.

가격 최저가 161,700,000원은 최근 12개월 실거래 230,000,000원의 70.3%
인수 김나리 임차보증금 240,000,000원 중 배당 부족분 81,363,800원 인수 구조
리스크 주택도시보증공사 확약으로 임차권 관련 권리 일부 해소 여부 확인 필요

한 줄 평 최저가는 감정가의 70% 수준으로 보이지만, 핵심은 가격이 아니라 임차보증금 240,000,000원 인수 위험입니다. 김나리 임차인은 대항력과 우선변제권이 확인되고, 배당 부족분 81,363,800원이 발생합니다. 다만 매각물건명세서상 확약서가 제출되어 임차권등기 관련 포기·말소 동의 범위를 반드시 확인해야 합니다.

감정가 / 최저가

231,000,000원 / 161,700,000원

1회 유찰

실거래 최근 12개월

230,000,000원

최신 거래 2024.05

임차보증금

240,000,000원

김나리

인수 예상액

81,363,800원

확약 적용 여부 확인

의정부지방법원 2026타경60215. 고양시 일산동구 식사동 삼성캐슬 제101동 202호 다세대주택입니다. 말소기준권리 이후 권리는 대부분 소멸하지만, 을구 7번 주택임차권은 말소기준권리 이전 임대차로 대항력이 인정됩니다. 따라서 일반적인 경매처럼 최저가만 보고 판단하면 안 됩니다.

물건 개요

소재지	경기도 고양시 일산동구 식사동 832-15 삼성캐슬 101동 202호
용도 / 이용상태	다세대 / 공동주택(다세대주택)
소유자	이경래
감정가 / 최저가	231,000,000원 / 161,700,000원
청구금액	240,000,000원

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

② 임차인 분석

임차인	보증금	대항력	우선변제	위험
김나리	240,000,000원	有	有	배당 부족분 인수 가능
윤상일	미상	대항력 없음	해당 없음	보증금 확인 필요

⚠️ 확약서 확인 매각물건명세서에는 주택도시보증공사가 2026.05.21자 확약서를 제출한 내용이 있습니다. 보증금 전액 배당 부족 시 잔존임대차보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 내용이므로, 확약 적용 시 해당 임차인 인수는 실질 0원으로 볼 수 있습니다. 단, 확약 밖 점유자·다른 임차 위험은 별도 확인 대상입니다.

③ 시세 비교

거래	금액
2024.05 59.47㎡ 4층	230,000,000원
2021.08 59.47㎡ 4층	270,000,000원
2021.06 56.72㎡ 2층	240,000,000원
최근 12개월 평균	230,000,000원

최근 거래 기준 최저가는 최근 12개월 평균 대비 70.3%입니다. 다만 최근 12개월 평균과 과거 평균을 비교한 추세는 -9.8%로 하락 방향입니다.

배당 분배

감정가 vs 실거래

④ 결론

⛔ 입찰 판단 최저가만 보면 할인 폭이 있어 보이지만, 대항력 있는 임차보증금 구조 때문에 일반적인 저가 낙찰 물건으로 보기 어렵습니다. 현재 회차 기준 배당 부족분 81,363,800원은 매수인이 부담할 수 있는 핵심 변수입니다. 확약서 적용 여부 확인 전에는 공격적 입찰을 피해야 합니다.

등기부상 김나리 임차권등기의 확약 적용 범위를 확인
윤상일 점유자의 보증금 및 권리관계 재확인
국세·지방세 압류 관련 당해세 여부 확인
다세대 특성상 환금성과 거래량을 보수적으로 평가

부동산강제경매

낙찰가는 낮지만, 임차보증금 인수가 승부처 — 고양 삼성캐슬 202호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

② 임차인 분석

③ 시세 비교

④ 결론

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (14장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-06-23	유찰	2억 3,100만원
2	2026-07-28	대기	1억 6,170만원