의정부지방법원 2026타경60245. 고양시 일산서구 덕이동 다온팰리스 6동 4층 401호, 다세대주택입니다. 감정평가상 방3·거실·주방/식당· 욕실겸화장실2·발코니·현관 구조이며 철근콘크리트구조 4층 건물의 4층입니다. 사건의 핵심은 등기부상 2024.03.08 설정된 이현정의 주택임차권과, 별도로 조사된 정희진의 점유입니다. 이현정 임차권은 경매개시결정보다 앞서 존재하지만, 신청채권자 주택도시보증공사가 확약서를 제출해 그 임차권에 한해서는 잔존 보증금 인수 부담을 실질적으로 제거했습니다.
그러나 이 확약은 이현정에게만 적용됩니다. 정희진은 2025.01.10 전입 사실이 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 정희진을 단순히 “대항력 있음”으로 확정할 수는 없고, 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 보증금이 확인되지 않아 매수인의 최종 실질취득가도 현재 자료만으로는 확정할 수 없습니다. 최저가 89,670,000원만 보고 “감정가 대비 싸다”고 결론 내리면 안 되는 이유입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60245 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 덕이동 711-16 다온팰리스 6동 4층401호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 방3·거실·주방/식당·욕실겸화장실2·발코니·현관 · 4층 중 4층 |
| 소유자 | 김만희 · 2020.02.27 소유권이전 등기 (매매 원인 2018.07.20) |
| 감정가 / 최저가 | 183,000,000원 / 89,670,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 사용승인일 | 2018.07.27 |
① 권리 흐름 — 이현정은 확약 해소, 정희진은 별도 확인
* 이현정 관련 일반 룰상 미배당액은 72,344,060원(160,000,000원 청구 대비 87,655,940원 배당)이지만, 2026.05.21 확약으로 이 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원입니다. 이 확약은 정희진에게 적용되지 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이현정 건물전부 · 주거 · 임차권등기 | 2020.02.27 | 160,000,000원 | 선순위 임차권 | 배당요구 확인 | 실질 0원* |
| 정희진 | 2025.01.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
보증기관 명의가 신청채권자로 등장하지만, 임차인 명단에서 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시된 항목은 없습니다. 따라서 이 사건에서는 실제 임차인을 이현정·정희진 2명으로 구분해 봐야 합니다. 이현정의 160,000,000원과 주택도시보증공사의 160,000,000원 청구를 별도 보증금처럼 더해 계산해서는 안 됩니다.
③ 배당 — 최저가 89,670,000원 가정
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,014,060원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 160,000,000원 | 87,655,940원 |
| 미배당 | - | 72,344,060원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 매각대금 89,670,000원은 집행비용 2,014,060원과 신청채권자 배당 87,655,940원으로 소진됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 배당표의 매수인 인수 0원 수치는 이현정 확약 효과와 부합하지만, 정희진의 미상 보증금 위험까지 확정적으로 0원이라는 의미로 볼 수는 없습니다.
④ 가격 판단 — 49% 할인만으로는 결론 불가
현재 최저가는 89,670,000원으로 감정가 183,000,000원의 49%입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 유찰 할인입니다. 그러나 가격 메리트를 판단할 실거래 자료는 확인되지 않았고, 단지 정보도 목표 전용면적 43.73㎡와 면적 매칭이 되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 표현할 근거는 없습니다.
더 중요한 것은 실질취득비용입니다. 이현정의 인수는 확약으로 0원에 고정되지만 정희진의 보증금이 미상이라, 낙찰가 89,670,000원에 추가 인수액이 붙을 가능성을 현재 배제할 수 없습니다. 즉 이 사건의 가격 비교 기준은 단순 최저가가 아니라 “89,670,000원 + 정희진 관련 실제 인수액”이어야 합니다. 다만 정희진 보증금 자체가 확인되지 않았으므로 그 합계를 숫자로 만들어낼 수는 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고양예술고등학교 북동측 인근. 자연취락, 소규모 공동주택, 소규모 공장, 물류창고가 혼재하며 인근에 학교·생활편익시설·공공시설이 있습니다. 공동주택 입지조건과 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상태는 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물, 사용승인일 2018.07.27. 급배수·위생·상하수도·난방·화재경보기·도시가스설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 단지 내 폭 약 4~5m 포장도로가 개설돼 있습니다.
- 토지·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거Zone)·과밀억제권역·제한보호구역 등이 포함되며, 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 지정 내용이 있습니다.
- 공시지가. 838,000원/㎡ · 지목 대 · 토지면적 1,300.0㎡ · 부정형 평지입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 정희진 보증금 확인. 이 사건의 최우선 과제입니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않은 상태에서는 인수액과 실질취득비용을 확정할 수 없습니다.
- 확약서 원문 확인. 2026.05.21 주택도시보증공사 확약서의 잔존보증금 청구 포기 및 임차권등기 말소 동의 범위를 원문으로 다시 확인해야 합니다.
- 확약 범위 구분. 이현정 임차권에는 실질 인수 0원이 적용되지만 정희진에게까지 확장해서 해석하면 안 됩니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 낙찰 이후 등기 정리 과정에서 확약에 따른 임차권등기 말소가 실제로 이행되는지 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가의 49%라는 할인율만 보지 말고 동일·유사 면적의 실제 매매 사례를 별도로 확인해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 명도 확인. 이현정과 정희진의 실제 점유 상태 및 인도 대상자를 매각 전 다시 확인해야 합니다.
- 당해세·최우선변제 확인. 현재 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서 원문을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “확약은 해결됐지만, 사건 전체가 해결된 것은 아니다”
이 사건의 가장 큰 긍정 요소는 분명합니다. 보증금 160,000,000원의 이현정 임차권은 주택도시보증공사의 확약으로 매수인 실질 인수 0원으로 정리됩니다. 일반 배당 계산상 72,344,060원이 남더라도 그 잔존청구를 포기하고 임차권등기 말소에도 동의했습니다.
하지만 그 문서가 정희진까지 보호해 주는 것은 아닙니다. 정희진은 전입일만 확인되고 보증금·확정일자가 미상이라 대항력과 최종 인수액을 완전히 확정할 수 없습니다. 게다가 실거래 시세 자료가 없어 최저가 89,670,000원이 시장가격보다 낮은지도 판단할 수 없습니다. 주된 임차권은 해소, 남은 임차인은 미상, 가격은 검증 공백. 감정가의 49%라는 숫자보다 정희진의 실제 권리와 보증금을 먼저 확인해야 하는 사건입니다.
