춘천지방법원 2025타경1395. 인제군 인제읍 고사리의 토지와 다가구주택을 일괄매각하는 사건입니다. 건물은 공부상 다가구주택이지만 현황은 주택 및 펜션, 감정평가 이용상태는 숙박시설 등으로 조사됐습니다. 제시외 건물은 매각에 포함되지만 현장에 있는 컨테이너 1동은 평가와 매각에서 제외됩니다.
등기상 말소기준은 2016년 8월 3일 인제농업협동조합의 채권최고액 292,800,000원 근저당권입니다. 이후 근저당권·가압류·경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 다만 목록2에 설정된 2019년 12월 3일 접수 제9130호 구분지상권은 매각물건명세서에서 명시적으로 매수인 인수 대상으로 정했습니다. 배당표의 금전 인수액이 0원이라는 사실과, 등기상 권리 인수가 없다는 뜻은 전혀 다릅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경1395 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 인제군 인제읍 고사리 127·128 / 장수터길 51 |
| 물건종류 | 다가구주택 + 토지 · 공부상 다가구주택, 현황 주택 및 펜션 · 숙박시설 등 이용 |
| 소유자 | 이미순 (단독소유) |
| 토지 현황 | 토지면적 347.0㎡ · 공부상 답 · 현황 전 및 일부도로 등 · 완경사·부정형 |
| 감정가 / 최저가 | 513,146,600원 / 60,371,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 인제농업협동조합 / 262,174,683원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 컨테이너 1동 제외 |
① 권리 흐름 — 소멸권리와 인수권리를 분리해야 한다
법정지상권은 해당사항 없음으로 기재됐습니다. 그러나 법정지상권이 없다는 사실이 구분지상권까지 없다는 뜻은 아닙니다. 말소기준 이후의 인제농업협동조합 근저당권 16,000,000원, 가압류 31,215,314원과 31,375,167원, 한국전력공사 가압류 1,584,420원, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 점유관계 — 전입자는 있으나 대항력은 없다
| 성명 | 조사 내용 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이제순 | 주민등록등재자 | 2021.12.15 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
이제순의 전입일은 말소기준권리인 2016년 8월 3일보다 늦은 2021년 12월 15일이므로 매수인에게 대항할 수 없습니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않았으므로, 점유의 성격과 실제 사용관계는 현장에서 확인해야 합니다. 금전상 임차보증금 인수액은 0원으로 계산되지만, 점유자가 있는 경우 명도 절차는 별도로 남습니다.
③ 가격 판단 — 11.76%만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 60,371,000원으로 감정가 513,146,600원의 11.76%입니다. 7회 유찰 시 시나리오는 42,259,700원, 8회 유찰 시에는 29,581,789원입니다.
그러나 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 시장가보다 저렴하다고 결론낼 수 없습니다. 더구나 이 물건은 일반 주택만이 아니라 토지, 숙박시설 이용, 농지취득자격증명, 선하지 구분지상권, 공부와 현황의 차이가 결합돼 있습니다. 6회 유찰은 단순한 가격 할인보다 권리·이용·환금성 위험이 시장에서 반복적으로 반영됐을 가능성을 함께 점검해야 한다는 신호입니다.
④ 예상배당표 (매각가 60,371,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,486,678원 |
| 을구 4번 근저당권 · 인제농업협동조합 | 292,800,000원 | 58,884,322원 |
| 을구 6번 근저당권 · 인제농업협동조합 | 16,000,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 인제농업협동조합 | 31,215,314원 | 0원 |
| 갑구 12번 가압류 · 한국전력공사 | 1,584,420원 | 0원 |
| 갑구 16번 가압류 · 인제농업협동조합 | 31,375,167원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 372,974,901원 중 예상배당은 58,884,322원이며, 미배당액은 314,090,579원입니다. 신청채권자 청구액 262,174,683원도 전액 충족되지 않습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 토지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 다가구주택이지만 현황은 주택 및 펜션, 감정평가상 숙박시설 등으로 이용 중입니다.
- 입지. 고사리수변공원 북동측 근거리에 위치하며 단독주택과 전·답 등 농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 근거리에 간선도로와 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 양호합니다.
- 토지 현황. 공부상 지목은 답이지만 현황은 전·휴경지 및 일부도로 등입니다. 토지면적은 347.0㎡이고 완경사·부정형입니다.
- 농지취득. 농지취득자격증명이 필요하며 미제출 시 보증금이 몰수됩니다. 임야화된 농지로 신청할 때 농지원상복구계획서를 작성·제출하고 이행해야 한다는 회신이 있습니다.
- 송전선. 목록2 남서측 일부에 고압송전선이 통과하며, 전기공작물 건설과 소유 목적의 구분지상권이 설정돼 있습니다.
- 경계. 지적 경계가 다소 불분명해 목측으로 조사됐으며 정확한 확인이 필요하면 측량을 통한 재확인이 필요합니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 가축사육제한구역, 공장설립승인지역, 영농여건불리농지와 관련된 제한이 있습니다.
- 소하천. 목록2는 장수터천 소하천구역에 포함됩니다.
- 매각 제외. 현장 컨테이너 1동은 평가와 매각에서 제외되므로 소유관계와 철거·인도 문제를 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 구분지상권 원문 확인. 목록2 을구 19번의 설정 범위·존속기간·지료·행위 제한을 토지 등기와 설정계약서로 직접 확인해야 합니다.
- 농지취득자격증명 사전협의. 미제출 시 보증금 몰수 조건이 있으므로 인제읍에 발급 가능성과 농지원상복구계획 이행 범위를 확인해야 합니다.
- 숙박시설 이용 적법성. 공부상 다가구주택과 현황 숙박시설 이용의 차이에 따른 인허가·영업신고·용도 문제를 확인해야 합니다.
- 현장 경계 측량. 일부도로 이용과 불분명한 지적 경계, 선하지 범위를 측량으로 확인해야 합니다.
- 점유 및 명도. 주민등록등재자 이제순의 실제 점유 여부와 사용 부분, 소유자 또는 운영자의 점유 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 컨테이너 처리. 매각 제외 컨테이너의 소유자와 존치·철거 책임을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 11.76%라는 숫자만 보지 말고 현황 숙박시설, 토지 제한, 구분지상권을 반영한 별도 가치평가가 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 농지 관련 회신과 토지이용계획을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가 ≠ 낮은 위험”
이 물건은 6회 유찰로 최저가가 감정가의 11.76%까지 내려왔습니다. 그러나 낙찰대금 외 금전 인수액이 0원이라는 이유만으로 안전형 물건으로 볼 수 없습니다. 매수인은 목록2의 구분지상권을 그대로 인수하고, 농지취득자격증명과 농지원상복구, 고압송전선 선하지, 일부도로 이용, 불분명한 지적 경계, 공부와 현황이 다른 숙박시설 이용을 함께 해결해야 합니다.
실거래 비교자료도 없어 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 가격은 크게 내려왔지만 권리와 이용 난도는 내려오지 않았습니다. 구분지상권 원문, 농지취득 가능성, 숙박시설 적법성, 경계측량과 현장 점유를 모두 확인한 뒤에야 응찰가를 검토할 수 있는 고위험·고실사형 물건입니다.
