의정부지방법원 2026타경60312. 파주시 문산읍 문산리 한진아파트 2동 4층 402호입니다. 감정평가상 이용상태는 방3·거실·주방 및 식당·욕실·보일러실·창고·발코니·현관 등으로 구성된 아파트입니다. 현재 소유자는 이은옥이며, 2018.09.28 소유권을 취득할 당시 등기상 거래가액은 170,000,000원입니다.
권리의 기준점은 같은 날 설정된 주식회사우리은행 근저당권 104,500,000원입니다. 이후의 상상인저축은행 근저당, 신한카드·케이비국민카드 가압류, 현재 임의경매개시결정은 모두 기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 조사된 이호식의 전입일 역시 기준권리보다 늦어 대항력은 인정되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60312 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 문산읍 문산리 17-29 한진아파트 2동 4층402호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 방3·거실·주방 및 식당·욕실·보일러실·창고·발코니·현관 등 |
| 건물 | 1992.5.30 사용승인 · 철근콘크리트 벽식조 스라브지붕 · 지상15층 중 4층 |
| 소유자 | 이은옥 · 2018.09.28 소유권이전 · 거래가액 170,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 153,000,000원 / 74,970,000원 |
| 유찰 | 2회 · 현재 회차 감정가 49% |
| 청구액 | 97,470,934원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 2018.09.28 우리은행 근저당이 기준
현재 말소기준권리는 2018.09.28 주식회사우리은행 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 주식회사상상인저축은행 근저당권과 신한카드주식회사·주식회사 케이비국민카드의 가압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 2026.02.04 개시된 임의경매 역시 기준권리보다 뒤입니다.
② 임차인 — 전입은 기준권리 이후
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이호식 | 2019.01.08 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
이호식의 전입신고는 2019.01.08로 말소기준권리인 2018.09.28 우리은행 근저당보다 늦습니다. 따라서 제공된 조사 결과상 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도로 확인할 필요가 있지만, 대항력이 없는 점유자의 미배당 보증금이 매수인에게 그대로 승계되는 구조로 보기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 74,970,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,749,460원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 104,500,000원 | 73,220,540원 |
| 3. 근저당 · 주식회사상상인저축은행 | 72,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신한카드주식회사 | 4,993,727원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 8,578,901원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 190,072,628원 중 예상배당은 73,220,540원이며 미배당은 116,852,088원입니다. 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 가격 판단 — 감정가 49%지만 실거래 비교는 별개
현재 최저매각가는 74,970,000원으로 감정가 153,000,000원의 49%입니다. 2회 유찰로 절대 가격은 크게 내려왔습니다. 다만 이 사건에는 동일 단지 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 제시되어 있지 않으므로, “감정가의 절반이니 시세보다 싸다”라고 단정할 근거는 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오와 미배당
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 74,970,000원 | 73,220,540원 | 116,852,088원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 52,479,000원 | 51,134,378원 | 138,938,250원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 36,735,300원 | 35,674,065원 | 154,398,563원 | 0원 |
유찰이 계속되면 채권자 미배당은 116,852,088원에서 138,938,250원, 154,398,563원으로 늘어납니다. 하지만 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 이 사건에서는 후순위 채권자의 미회수 위험과 낙찰자의 인수 위험을 구분해서 볼 필요가 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 문산역 남서측 인근이며, 주변은 아파트단지·다세대주택·근린생활시설·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 문향로변 및 문산역로변에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 1992.5.30 사용승인된 철근콘크리트 벽식조 아파트로 승강기·소화전·화재탐지·도시가스 개별난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측 및 동측으로 폭 약14m 및 약20m 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제3종일반주거지역이며, 교육환경 보호구역과 토지거래계약 허가구역 관련 사항이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 원문 확인. 이호식의 전입은 말소기준 이후여서 대항력은 없지만 보증금·확정일자는 확인되지 않았습니다.
- 실거래 비교. 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 저가 여부를 판단하지 말고 실제 인근·동일 단지 거래가와 대조해야 합니다.
- 선순위 권리. 말소기준인 2018.09.28 우리은행 근저당과 그 이후 권리의 소멸 여부를 등기 원본에서 재확인해야 합니다.
- 점유·명도. 현황조사상 이호식이 확인된 만큼 실제 점유상태와 인도 협의 가능성을 입찰 전 점검해야 합니다.
- 규제 확인. 토지거래계약 허가구역과 교육환경 보호구역 관련 적용 여부를 입찰 목적에 맞게 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 실거래 확인이 핵심
이 사건의 핵심은 선명합니다. 2018.09.28 우리은행 근저당이 말소기준이고, 이호식의 전입은 그 이후여서 대항력이 없으며, 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 후순위 상상인저축은행 근저당과 카드사 가압류 역시 매각으로 소멸합니다.
반면 가격은 별도의 검증이 필요합니다. 현재 최저매각가는 74,970,000원으로 감정가의 49%까지 낮아졌지만, 최근 거래가격 자료 없이 이 숫자만으로 저평가라고 판단하면 안 됩니다. 따라서 결론은 권리상 비교적 안전하지만, 실제 입찰가는 최근 시세 확인 뒤 결정할 사건입니다.
