의정부지방법원 2025타경70835. 남양주시 조안면 삼봉리 307-5, 북한강로853번길 17 소재 물건입니다. 감정평가상 기호(1-가, 나)는 모두 주택으로 이용 중이고, 토지는 833㎡·지목 대·단독 이용 상태입니다. 현재 최저가는 239,659,000원으로 감정가 489,100,500원의 49% 수준까지 내려왔습니다. 권리의 기준점은 2022년 4월 19일 설정된 소슬대부주식회사 근저당권 345,000,000원입니다.

표면적인 권리구조만 보면 예상배당에서 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 실제 입찰 난도는 권리보다 물건 자체에서 올라갑니다. 매각물건명세서에는 일괄매각·제시외 건물 포함·목록 2 지분매각이 명시돼 있고, 기호(1-가)는 공부상 68.45㎡와 현황 약 92.5㎡가 달라 실측면적을 기준으로 평가됐습니다. 감정가 대비 할인율보다 매각대상 범위와 토지 지분의 정확한 확인이 먼저입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2022년 소슬대부 근저당

과거 와부농업협동조합·이영노·양천용·주식회사우신금융대부·이명숙의 근저당권과 여러 압류는 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 기준이 되는 권리는 을구 10번 소슬대부주식회사 근저당권이며, 채권최고액은 345,000,000원입니다. 2025년 2월 25일 같은 소슬대부주식회사의 신청으로 임의경매개시결정이 기입됐습니다.

② 점유·임대관계 — 단정할 자료가 부족하다

별도의 임차인 기재는 확인되지 않지만, 감정평가의 기타참고사항에는 임대관계 미상으로 적혀 있습니다. 따라서 임차인이 없다고 단정하기보다는 현황조사서·매각물건명세서와 실제 점유자를 다시 대조하는 편이 안전합니다. 특히 주택으로 이용 중인 건물이므로 입찰 전 현장 점유관계를 확인해야 합니다.

③ 가격 — 49% 할인율만으로 ‘싸다’고 말할 수 없다

현재 최저가는 239,659,000원으로 감정가 489,100,500원의 49%입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 없어 현재 가격이 시장가격 대비 낮은지 판단할 근거가 없습니다. 더구나 2회 유찰된 상태이고, 매각대상에 토지 지분과 제시외 건물이 포함되며 건물 면적도 공부와 현황이 다릅니다. 따라서 감정가 대비 할인폭을 곧바로 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 239,659,000원 가정)

현재 회차에서는 근저당권 채권최고액 345,000,000원 중 235,503,774원이 배당되고, 109,496,226원이 미배당으로 남는 계산입니다. 예상배당 기준 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 토지·입지·규제 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 남양주시 조안면 삼봉리 조안IC 북측 인근. 주위는 단독주택·근린생활시설·농경지가 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 교통여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 이용. 기호(1-가, 나)는 모두 주택으로 이용 중이며, 기본적 위생설비·급배수시설·난방설비가 설치돼 있습니다.
• 토지. 833㎡, 지목 대, 평지·사다리형, 세로한면(가) 접면입니다. 공시지가는 529,200원/㎡입니다.
• 규제. 계획관리지역·개발진흥지구·지구단위계획구역(아양개발진흥지구), 자연보전권역, 공장설립제한지역, 배출시설설치제한지역, 한강수계 관련 제한, 수질보전특별대책지역 및 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함됩니다.
• 건물. 기호(1-가, 나)는 목조 자연석지붕 단층 건물입니다. 공부와의 차이는 별도로 없다고 평가됐으나, 매각물건명세서에는 기호(1-가)의 공부상 68.45㎡와 현황 약 92.5㎡ 차이가 명시돼 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 일괄매각 범위. 토지와 건물, 제시외 건물이 어떤 범위로 함께 매각되는지 매각목록과 감정평가서를 대조하세요.
• 목록 2 지분. 지분매각 대상의 정확한 지분율과 나머지 공유관계를 원본에서 확인하세요.
• 면적 차이. 기호(1-가)는 공부상 68.45㎡, 현황 약 92.5㎡입니다. 실측면적 기준 평가가 실제 사용·처분에 어떤 영향을 주는지 점검해야 합니다.
• 점유 확인. 주택으로 이용 중이나 임대관계는 미상입니다. 현황조사·명세서와 현장 점유자를 직접 확인하세요.
• 토지 규제. 자연보전권역·수질보전특별대책지역·한강수계 관련 제한·토지거래계약 허가구역 등 여러 규제가 겹칩니다. 이용·증축·개발 계획이 있다면 허용 범위를 먼저 확인하세요.
• 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 입찰가를 정하지 말고 별도 시세조사가 필요합니다.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 권리와 매각범위를 다시 확인하세요.

맺으며 — “49% 할인”보다 취득범위를 먼저 본다

이 물건의 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 489,100,500원 대비 최저가 239,659,000원, 즉 49%입니다. 하지만 실거래 시세가 없고 이미 2회 유찰됐기 때문에 이 숫자만으로 가격 메리트를 인정하기는 어렵습니다. 권리상 예상 인수액은 0원이지만, 일괄매각·제시외 건물·토지 지분매각· 공부와 현황 면적 차이·다수 토지규제·임대관계 미상이 함께 존재합니다.

따라서 이 사건은 “근저당이 얼마나 남느냐”보다 내가 정확히 무엇을 취득하고, 그 토지와 건물을 어떻게 이용할 수 있느냐가 더 중요합니다. 권리배당 구조는 비교적 명확하지만 물건 자체의 확인 난도가 높아, 현재 가격만 보고 접근하기보다는 매각범위와 현장·규제 검증을 통과한 뒤 입찰가를 정하는 유형입니다.