의정부지방법원 2026타경60329. 고양시 일산동구 성석동 화이트캐슬 4동 201호에 대한 강제경매입니다. 감정가는 191,000,000원인데, 4회 유찰되면서 현재 최저매각가가 45,859,000원까지 낮아졌습니다. 숫자만 보면 상당한 할인처럼 보입니다. 그러나 등기부를 확인하면 평가가 완전히 달라집니다. 말소기준권리인 2026.02.05. 강제경매개시결정보다 훨씬 앞선 임차인의 전입과 임차권등기가 존재하기 때문입니다.

임차권자 안병진은 2020.03.02. 주민등록을 마쳤고, 2020.03.01. 점유를 시작한 것으로 등기되어 있습니다. 임차보증금은 최초 160,000,000원에서 최종 165,000,000원으로 기재되어 있습니다. 2024.03.18. 주택임차권등기가 이루어졌으며, 2024.04.08. 경정등기를 통해 계약 및 확정일자 내역이 정리됐습니다. 매각물건명세서도 해당 임차권의 배당 미회수 잔액을 매수인이 인수할 수 있다고 명시하고 있습니다.

더구나 윤상민이라는 별도 전입·점유 관계인이 확인됩니다. 전입일은 2025.06.09.로 경매개시결정보다 빠르지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실제 임대차 관계 및 인수 범위를 확정할 수 없습니다. 따라서 안병진의 165,000,000원만으로 모든 위험이 끝난다고 단정할 수도 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차권

② 임차인 분석 — 보증금 1.65억과 추가 점유자

조사된 임차·점유 관계인은 안병진과 윤상민입니다. 안병진의 임차권경정등기는 기존 임차권의 내용 정정으로, 독립된 추가 임차인이나 별도 보증금으로 계산하지 않습니다.

안병진 — 말소기준권리 이전 임차권

안병진의 최초 전입과 점유는 현 소유자 김만희의 소유권이전등기일인 2020.03.04.보다도 빠릅니다. 등기된 임차권은 경매개시결정보다 앞서 존재하며, 명세서에 명시된 인수 조건을 반드시 입찰가격에 반영해야 합니다.

③ 시세 비교 — 최저가 30.6%가 아니라 실질취득 110%

비교 대상은 화이트캐슬(3,4동)의 63.2㎡ 거래입니다. 확인된 실거래는 2건으로, 2022.04. 거래가 190,000,000원, 2024.12. 거래가 150,000,000원입니다. 전체 평균은 170,000,000원이지만, 최근 거래가 과거 거래보다 21.1% 낮아진 하락 추세입니다.

최근 12개월 평균으로 집계된 150,000,000원의 해당 거래월은 2024.12.입니다. 따라서 2026.11.10. 매각기일 기준의 최신 시세로 단정할 수 없으며, 이후 거래 및 현재 매물가격을 별도 확인해야 합니다.

최저가 45,859,000원은 최근 비교 시세 150,000,000원의 30.6%에 불과합니다. 그러나 이 비율은 임차보증금 인수위험을 제외한 숫자입니다. 실질취득을 약 165,000,000원으로 보면 최근 거래보다 15,000,000원 높습니다. 전체 평균 170,000,000원만 비교해 가격 메리트를 부여하는 것은 최근 거래 하락 추세와 임차권 인수위험을 충분히 반영하지 못한 판단입니다.

④ 예상배당표 (매각가 45,859,000원 가정)

집행비용 1,225,462원은 추정치입니다. 신청채권 미배당액 130,903,582원은 주택도시보증공사 청구채권에 대한 계산상의 부족액이며, 안병진 임차보증금의 매수인 인수액을 의미하지 않습니다. 실제 배당은 선행 임차권, 채권승계, 당해세 및 최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.

회차별 배당 추정

유찰이 반복되면 매각대금이 줄고 신청채권의 미배당액은 커집니다. 하지만 신청채권자의 미배당액과 임차인의 인수 가능한 보증금은 서로 다른 개념입니다. 임차인에게 매각대금이 우선 배당되는 시나리오에서는 낙찰가가 내려가는 만큼 임차보증금 미배당액이 증가하므로, 실질취득비용은 약 165,000,000원 수준에서 유지됩니다. 다른 배당순위가 적용되면 이보다 불리한 결과도 가능하므로, 배당표의 재검증이 필요합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 고양시 일산동구 성석동 성석삼거리 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스승강장이 있습니다. 전반적인 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 건물. 2015.07.06. 사용승인된 19세대 규모의 화이트캐슬(3,4동)입니다. 본건은 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물의 2층 201호이며, 위생설비·급배수설비·난방설비가 설치되어 있습니다.
• 도로. 북동측 및 남동측으로 폭 약 5~6m의 포장도로에 접합니다. 토지는 대체로 사다리형의 다세대주택 부지입니다.
• 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거zone)·과밀억제권역 및 토지거래계약에관한허가구역(외국인등 대상)에 해당합니다. 가축사육제한구역 관련 제한도 있습니다. 공시지가는 645,500원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 현장조사에서 이해관계인을 만나지 못해 내부구조와 실제 이용상태를 직접 확인하지 못했고, 건축물대장 현황도를 참고했습니다.
• 환금성. 19세대 규모의 소규모 다세대주택으로, 확인된 실거래는 2건입니다. 190,000,000원에서 150,000,000원으로 거래가격이 하락했으며, 단지 경매물건 평균 유찰 횟수도 6.4회입니다. 거래 표본이 적고 가격 변동폭이 커 보수적인 환금성 평가가 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 안병진 임차권의 배당순위. 2020.03.02. 전입, 2020.02.17. 최초 확정일자, 2024.03.18. 임차권등기 및 2024.04.08. 경정등기 내용을 원본과 대조해야 합니다. 특히 각 계약의 보증금 증액분과 우선변제 순위를 확인해야 합니다.
• 보증금 인수액 재계산. 165,000,000원의 최종 보증금에서 실제 배당되는 금액을 확인하고, 미배당 잔액이 얼마인지 산정해야 합니다. 별도의 인수권리가 있다면 추가해야 합니다.
• 주택도시보증공사 채권 관계. 청구금액 175,537,120원이 어떤 채권에서 발생했는지, 안병진의 임차보증금과 대위변제·채권양도·승계 관계가 있는지 확인해야 합니다. 중복계산과 배당순위 오판을 모두 피해야 합니다.
• 윤상민의 실제 임대차 관계. 2025.06.09. 전입 사실만으로 대항력 있는 임차인이라고 확정할 수 없습니다. 임대차계약 존재 여부, 점유 현황, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 추가 확인해야 합니다.
• 명도와 점유. 안병진의 임차권등기와 윤상민의 점유 관계를 구분해야 합니다. 실제 점유자가 누구인지, 보증금 반환과 인도 사이에 어떤 조건이 있는지 확인하기 전에는 명도비용과 소요기간을 단정하기 어렵습니다.
• 실거래가격 검증. 최신 확인 거래는 2024.12.의 150,000,000원입니다. 전체 평균 170,000,000원은 과거 고가 거래를 포함하므로, 매각기일에 가까운 거래와 현장 매물가격을 재확인해야 합니다.
• 추가 유찰의 착시. 5회 유찰 시 32,101,299원, 6회 유찰 시 22,470,909원으로 최저가가 더 내려가더라도 안병진의 보증금 인수형 구조가 유지되면 실질취득비용이 그만큼 감소하지 않습니다.
• 관리비·세금·등록상태. 미납 관리비와 공용부분 부담, 당해세 및 최우선변제 가능성, 민간임대주택 등록 관련 의무를 확인해야 합니다.
• 원본 서류 최종 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약·임차권등기 관련 서류와 최신 배당관계를 매각기일 전에 대조해야 합니다.

맺으며 — “최저가 24%보다 중요한 것은 보증금 1.65억”

이 사건의 가장 큰 위험은 감정가 대비 24.01%라는 최저가에 시선이 고정되는 것입니다. 감정가 191,000,000원의 다세대주택을 45,859,000원에 취득할 기회처럼 보이지만, 안병진의 165,000,000원 임차보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 매수인이 미배당분을 인수할 수 있습니다.

임차인에게 매각대금이 우선 배당되는 기본 시나리오에서 실질취득비용은 약 165,000,000원입니다. 이는 제시된 최근 거래가격 150,000,000원의 약 110%이며, 실거래 하락 추세는 -21.1%입니다. 여기에 윤상민의 보증금 미상, 실제 배당순위, 주택도시보증공사의 권리 관계와 소규모 다세대주택의 환금성 위험까지 남아 있습니다.

결론은 D등급, 입찰 신중 또는 보류입니다. 현재 최저가가 낮다는 이유만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 임차보증금의 실제 배당·인수 관계가 확정되는지, 그리고 그 결과 산정한 실질취득비용이 현실적인 시세보다 충분히 낮은지에 있습니다. 그 두 가지가 확인되기 전에는 안전한 가격 메리트가 입증됐다고 보기 어렵습니다.