의정부지방법원 2026타경60329. 고양시 일산동구 성석동 화이트캐슬 4동 201호, 다세대주택 단위세대입니다. 소유자 김만희는 2020.03.04. 이 주택을 거래가액 170,000,000원에 취득했습니다. 현재 경매는 주택도시보증공사가 채권자로 진행하는 강제경매이고 청구금액은 175,537,120원입니다. 겉으로는 감정가 191,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저가가 93,590,000원까지 낮아졌지만, 이 사건의 승부처는 할인율이 아니라 선순위 임차권 인수입니다.
안병진의 임차권은 건물 전부를 대상으로 하고, 주민등록일은 2020.03.02., 확정일자는 1차 2020.02.17., 3차 2022.03.24.입니다. 임차보증금은 1차·2차 160,000,000원, 3차 165,000,000원으로 정정되어 있습니다. 매각물건명세서도 이 임차권이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수할 수 있다고 명시합니다. 따라서 현재 최저가 93,590,000원만 보고 실질 비용을 계산하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60329 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 성석동 1005-10 화이트캐슬 4동 2층 201호 · 경기도 고양시 일산동구 고봉로658번길 116 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 전용 63.2㎡ · 철근콘크리트구조 경사지붕 4층건 내 2층 201호 · 다세대주택 단위세대로 이용중 |
| 소유자 | 김만희 (2020.03.04. 거래가액 170,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 191,000,000원 / 93,590,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 175,537,120원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 먼저 봐야 할 임차권
등기부상 과거 수산업협동조합중앙회 근저당 634,800,000원과 우리은행 근저당 128,700,000원은 이미 말소됐습니다. 2020년 고양세무서장 압류도 2021.03.10. 해제돼 말소되었습니다. 현재 핵심은 2024.03.18. 등기된 안병진의 주택임차권입니다. 이 임차권은 실제 전입·점유가 2020년부터 이어진 권리로, 매각물건명세서가 명시적으로 배당 후 미변제 잔액의 매수인 인수 가능성을 적고 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 한 명은 금액 미상
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·주민등록 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 안병진 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2020.03.02 | 1차·2차 160,000,000원 3차 165,000,000원 | 대항력 있음 | 확정일자 1차 2020.02.17 · 2차 없음 · 3차 2022.03.24 | 미배당 잔액 인수 가능 |
| 윤상민 | 현황조사 확인 | 2025.06.09 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 확정일자 미상 · 배당요구 2026.04.29 | 보증금 확인 필요 |
③ 시세 비교 — 최저가 9,359만원이 아니라 실질취득 1.65억으로 본다
화이트캐슬3,4동 전용 63.2㎡ 실거래는 확인된 표본이 2건입니다. 최신 거래는 2024.12 · 150,000,000원, 이전 거래는 2022.04 · 190,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 150,000,000원이고, 최근 가격은 과거 거래 대비 -21.1%의 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.12 | 63.2㎡ | 3 | 150,000,000원 |
| 2022.04 | 63.2㎡ | 1 | 190,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 63.2㎡ | 1건 | 150,000,000원 |
표면 최저가만 보면 최근 실거래의 62.4%이지만, 이 비율은 이 사건의 실제 경제성을 설명하지 못합니다. 대항력 임차권 때문에 실질취득 기준선은 약 165,000,000원이고, 이는 최근 12개월 평균 및 최신 거래 150,000,000원보다 높습니다. 더구나 시장 추세도 -21.1%로 하락 중입니다. 따라서 이 물건을 ‘최저가가 싸다’고 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 93,590,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,084,620원 |
| 1. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 175,537,120원 | 91,505,380원 |
| 미배당 | - | 84,031,740원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
위 배당표는 현재 회차 93,590,000원을 기준으로 한 배당 계산입니다. 그러나 매각물건명세서상 안병진 임차권의 미변제 잔액은 매수인이 인수할 수 있으므로, 배당표의 ‘매수인 인수 0원’ 계산만으로 실제 인수위험을 판단해서는 안 됩니다. 당해세·임차인 최우선변제도 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성석삼거리 북동측 인근. 다세대주택·아파트·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통상황은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물의 2층 201호이며, 위생·급배수·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북동측 및 남동측으로 약 5-6m 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거zone)·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등에 해당하며 공시지가는 645,500원/㎡입니다.
- 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 화이트캐슬3,4동은 19세대이며 확인된 동일 면적 실거래가 2건에 그칩니다. 경매 평균 유찰 횟수도 6.0회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 93,590,000원은 입찰 출발가격일 뿐입니다. 안병진 임차권을 반영하면 실질취득 기준은 약 165,000,000원입니다.
- 안병진 임차권 원본 대조. 1차·2차 160,000,000원, 3차 165,000,000원으로 정정된 보증금과 실제 배당 범위를 반드시 확인해야 합니다.
- 윤상민 보증금 확인. 2025.06.09. 전입과 2026.04.29. 배당요구는 확인되지만 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 대항력 가능·미상 위험이 남습니다.
- 하락 추세 반영. 최신 거래는 150,000,000원이고 최근 가격 추세는 -21.1%입니다. 과거 190,000,000원 거래나 전체 평균 170,000,000원만으로 가격을 높게 평가하면 안 됩니다.
- 다세대 환금성. 19세대 규모·실거래 2건·평균 유찰 6.0회를 감안해 재매각 가능성과 보유기간을 보수적으로 봐야 합니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 및 실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”이 아니라 “1.65억 인수형”
감정가 191,000,000원에서 최저가가 93,590,000원까지 내려왔다는 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 하지만 이 사건은 대항력 있는 안병진의 임차보증금이 최종 165,000,000원인 인수형입니다. 낙찰가가 보증금보다 낮아질수록 미배당 인수액이 늘기 때문에 실질취득가는 약 165,000,000원으로 고정됩니다. 최근 12개월 실거래와 최신 거래는 150,000,000원이고 가격 추세도 -21.1%로 하락 중입니다.
여기에 윤상민의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 추가 인수위험까지 남습니다. 다세대·19세대 규모, 평균 6.0회 유찰이라는 환금성 신호도 좋지 않습니다. 결론은 단순합니다. 최저가는 싸지만 실질취득은 싸지 않습니다. 이 물건은 할인율이 아니라 임차권 잔액과 미상 점유자의 권리를 확정한 뒤 판단해야 하는 고위험 권리분석형 물건입니다.
