감정가 70%보다 먼저 볼 것 — 선순위 전입 9명의 보증금이 확인되지 않았다

인천지방법원 2023타경540922. 오류동 1732-14 소재 다가구주택과 토지의 일괄매각 사건입니다. 등기상 공유자는 김교숙·이재근으로 각 2분의 1 지분을 보유하고 있으며, 말소기준권리는 2023년 3월 30일 설정된 남부천새마을금고의 채권최고액 1,008,000,000원 근저당권입니다. 뒤에 설정된 근저당권, 강제·임의경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

그러나 이 사건의 중심은 등기부 후순위 권리가 아닙니다. 현황조사와 매각물건명세서에 나타난 점유·전입자 13명 중 9명의 전입일이 말소기준일보다 빠릅니다. 이들의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 우선변제 범위를 확정할 수 없고, 미배당 보증금의 매수인 승계 가능성도 계산할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 점유는 별도

말소기준권리 이후 등기된 이정민 등의 채권최고액 55,000,000원 근저당권, 우영종합건설의 강제경매개시결정, 남부천새마을금고의 임의경매개시결정, 인천광역시 서구의 압류는 매각으로 소멸합니다. 2020년 설정됐던 교보자산신탁 명의 신탁등기도 2023년 3월 30일 이미 말소됐습니다.

② 임차인·점유자 — 선순위 전입 9명, 인수액 미확정

조사된 점유·전입자는 총 13명입니다. 이 가운데 말소기준일인 2023.03.30보다 먼저 전입한 사람은 9명, 이후 전입자는 4명입니다. 선순위 9명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 단순히 전입일만으로 대항력 보유를 확정하지 않고 대항력 가능·미상으로 분류해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 956,042,000원 가정)

현재 최저가 기준 채권신고액 합계는 2,030,013,698원, 채권자 예상배당은 944,081,580원, 전체 미배당은 1,085,932,118원입니다. 이 표에는 확인되지 않은 임차보증금, 당해세와 최우선변제액이 반영되지 않아 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·물건 상태 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 감정평가 대상 기호 (가)~(다)는 모두 다가구주택으로 이용 중입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 3층 건물이며 외벽은 석재타일과 징크판넬, 내벽은 벽지와 일부 타일, 창호는 샷시창호 마감입니다.
• 설비. 기본적인 위생설비, 급·배수설비와 난방설비가 설치돼 있습니다.
• 입지. 단봉초등학교 남서측 인근으로 단독주택·아파트·근린생활시설·학교가 혼재합니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
• 토지. 오류동 1732-14는 지목 대, 평지의 세로장방형 토지이며 면적 283.7㎡, 공시지가 894,300원/㎡, 소로 한 면에 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·오류구획정리 지구단위계획구역·성장관리권역·상대보호구역· 가축사육제한구역·토지거래계약 허가구역에 해당하고 도로에 접합니다.
• 현황. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 보고되지 않았습니다.
• 제시외 부분. 각 층 확장 부분이 주택 일부로 이용되고 계단실 용도의 옥탑이 있으며, 제시외 건물을 포함해 일괄매각하는 조건입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 선순위 9명의 임대차 원본 확인. 계약서, 보증금, 점유 호실, 전입세대열람, 확정일자와 실제 거주 여부를 각각 대조해야 합니다.
• 배당요구 미확인 6명 집중 점검. 배당요구가 확인되지 않은 선순위 점유자의 임대차가 유효하면 보증금 인수 위험이 남을 수 있습니다.
• 김교숙의 지위 확인. 2분의 1 공유자이면서 주거 점유자로 조사됐으므로 실제 임차인인지 소유자 점유인지 계약과 자금흐름을 확인해야 합니다.
• 매각대상 범위 대조. 갑구의 강제경매개시결정은 김교숙 지분에 기재돼 있고, 별도로 남부천새마을금고의 임의경매개시결정이 존재합니다. 일괄매각 대상이 전체 소유권인지, 공유지분인지 매각물건명세서와 물건목록에서 확인해야 합니다.
• 근저당 채권양도 확인. 남부천새마을금고에서 엠씨아이대부로 이전된 근저당과 느티나무제삼차유한회사의 근질권을 배당요구채권자 목록과 대조해야 합니다.
• 확장·옥탑 실측. 각 층 확장 부분과 옥탑의 면적, 이용상태, 인허가 및 원상복구 가능성을 현장과 건축물대장에서 확인해야 합니다.
• 실질취득액 재산정. 확인된 임차보증금과 예상배당을 반영해 낙찰가 + 미배당 인수보증금 + 명도비용으로 응찰가 상한을 다시 계산해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·배당요구종기 내역과 매각기일 변경 여부를 법원 기록에서 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “70% 낙찰가”가 아니라 “미확정 인수액”이 핵심

이 물건은 말소기준권리 이후의 근저당·압류·경매등기가 소멸한다는 점만 보면 단순해 보입니다. 하지만 다가구주택에서 선순위 전입자 9명의 보증금이 확인되지 않는 상황은 결코 단순하지 않습니다. 특히 선순위 전입자 가운데 배당요구가 확인되지 않은 사람이 6명이고, 공유자 김교숙도 점유자로 함께 나타납니다.

현재 최저가 956,042,000원은 실질취득액의 최종값이 아니라 출발점입니다. 임대차가 유효한 선순위 점유자의 미배당 보증금이 확인되면 그 금액만큼 매수인 부담이 추가될 수 있습니다. 실거래 비교자료도 없어 감정가의 70%라는 할인율만으로 가격 우위를 인정할 수 없습니다. 선순위 9명의 계약·보증금·배당관계와 실제 매각대상 범위가 해소되기 전에는 응찰가 산정 자체를 보류하는 것이 맞습니다.