의정부지방법원 2024타경85105. 대상은 고양시 일산동구 식사동 베네하임1차 제1층 제122호입니다. 등기부상 집합건물이고, 감정요항의 이용상태는 근린생활시설입니다. 이 사건의 첫 번째 기준점은 2024.01.12 설정된 와부농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 559,000,000원이고, 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 임의경매개시결정과 신한카드 가압류는 매각으로 소멸하는 흐름입니다.
임차인은 박찬영 1명이 확인됩니다. 보증금 30,000,000원, 월세 2,000,000원, 점유 부분은 122호 33.88㎡입니다. 그러나 전입일이 2024.06.13으로 말소기준권리보다 늦습니다. 데이터상 위험 메모도 “전입신고가 말소기준권리 이후 → 대항력 없음”입니다. 따라서 이 임차인의 보증금을 낙찰자가 떠안는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경85105 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 위시티3로 133, 1층122호 (식사동,베네하임1차) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 대지 · 근린생활시설로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평지붕 23층 건물 내 제1층 제122호 |
| 소유자 | 전순재 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 905,000,000원 / 152,104,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 와부농업협동조합 / 444,247,097원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2024.01.12 을구 1번 근저당권입니다. 같은 날 전순재가 거래가 711,828,883원으로 소유권을 이전받았고, 바로 와부농업협동조합 근저당권이 설정됐습니다. 이후의 임의경매개시결정과 신한카드 가압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인 박찬영은 전입일이 말소기준 이후이므로 대항력은 없습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계 아님
이 사건 임차인은 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 다만 전입이 말소기준권리 이후라 대항력 있는 임차인으로 보지 않습니다. 확정일자는 데이터상 확인되지 않고, 우선변제 여부도 별도 확정값이 없습니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 / 월세 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 대항력·우선변제·승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박찬영 | 122호 33.88㎡ | 30,000,000원 / 2,000,000원 | 2024.06.13 / 미상 | 2025.02.05 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
③ 예상배당표 (매각가 152,104,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 메모 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,929,456원 | 약 매각가의 1.9% 추정 |
| 1. 근저당 · 와부농업협동조합 | 559,000,000원 | 149,174,544원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 2. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 14,780,572원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
현재 최저가 152,104,000원 가정 시 채권자 총 채권액 573,780,572원 중 149,174,544원이 배당되고, 미배당은 424,606,028원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 제시되어 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 고양시 일산동구 식사동 소재 “동국대병원사거리” 남동측 인근입니다.
- 주위환경. 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 근린생활시설로 이용 중입니다. 아파트가 아니라 상가성 물건으로 보아야 합니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 평지붕 23층 건물 내 1층 122호이며, 위생·급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재경보설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 공부와의 차이. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 데이터상 없습니다.
- 토지이용계획. 기준시점 현재 토지이용계획 및 제한상태가 미정리된 상태입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 박찬영은 전입이 후순위라 대항력은 없지만, 배당요구와 점유 상태는 현장·명세서 원본으로 재확인해야 합니다.
- 상가 시세 검증. 제공 데이터에는 현재 실거래나 임대수익 자료가 없습니다. 최저가가 감정가 17%라고 해서 곧바로 가격 메리트가 확정되는 것은 아닙니다.
- 명도 계획. 실제 임차인 1명이 확인되므로, 낙찰 후 인도명령·점유 이전 협의 가능성을 사전에 반영해야 합니다.
- 관리비·공용비. 집합건물 1층 근린생활시설은 체납 관리비 중 공용부분 부담 가능성을 확인해야 합니다.
- 환금성. 5회 유찰은 가격 하락 신호이면서 동시에 수요 부족 신호일 수 있습니다. 재매각 가능성과 임대 수요를 함께 봐야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 원본 확인이 필요합니다.
맺으며 — 권리는 가볍지만, 상가의 답은 ‘수요’에 있다
이 물건의 권리 핵심은 단순합니다. 말소기준은 2024.01.12 와부농업협동조합 근저당이고, 임차인 박찬영은 그 이후 전입한 후순위 임차인입니다. 따라서 매수인이 떠안을 보증금은 없고, 배당표상 인수액도 0원입니다. 권리만 보면 접근 가능한 물건입니다.
그러나 투자 판단의 중심은 권리가 아니라 가격 검증과 환금성입니다. 감정가 905,000,000원짜리가 5회 유찰되어 최저가 152,104,000원까지 내려왔다는 사실은 매력으로 보일 수 있지만, 동시에 시장이 이 가격대와 용도에 계속 보수적으로 반응했다는 신호일 수도 있습니다. 이 사건은 “인수 위험이 작다”와 “싸게 산다”를 분리해서 봐야 합니다. 결론은 권리는 통과, 가격은 현장 수요 확인 후 판단입니다.