최저가 70%보다 먼저 볼 것 — 선순위 전입 9건과 ‘인수 명시’ 임차권

인천지방법원 2023타경540922. 인천 서구 오류동 아트리움103동과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 기호(가)~(다)는 모두 다가구주택으로 이용 중이고, 각 층은 확장되어 주택 일부로 사용되며 계단실로 이용 중인 옥탑도 소재합니다. 감정가 1,370,481,880원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가는 959,337,000원입니다.

등기상 말소기준권리는 2023.03.30. 남부천새마을금고 근저당권 1,008,000,000원입니다. 이후의 근저당권·경매개시결정·압류는 원칙적으로 매각으로 소멸하지만, 이 사건은 등기 순서만 보고 안전하다고 결론 내릴 수 없습니다. 말소기준보다 먼저 전입한 점유자가 다수이고, 보증금이 확인되지 않은 선순위 점유관계가 남아 있기 때문입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후보다 임차권이 핵심

또한 2025.01.10. 국, 2025.11.14. 인천광역시 서구, 2026.01.06. 국민건강보험공단의 압류가 순차적으로 등기돼 있습니다. 당해세에 해당하는 금액이 있으면 배당에서 먼저 차감될 수 있어 후순위 채권자의 미배당액은 예상보다 커질 수 있습니다.

② 점유·임차관계 — 실질취득액을 못 정하는 이유

확인된 점유·임차관계는 총 13건입니다. 이 가운데 말소기준일인 2023.03.30.보다 전입일이 빠른 기록은 9건입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자는 대항력을 확정할 수 없으므로 아래 표에서 대항력 가능·미상으로 표시했습니다.

③ 예상배당표 (매각가 959,337,000원 가정)

현재 최저가를 전액 배당해도 채권자 총 청구액 2,030,013,698원 중 696,743,630원만 배당되고, 1,333,270,068원이 미배당으로 남습니다. 이정민 근저당권과 신청채권자 주식회사우영종합건설은 예상배당이 0원이며 소유자 잔여금도 없습니다.

집행비용은 매각가의 약 1.3%로 계산됐으며, 당해세와 확인되지 않은 임차인의 최우선변제·우선변제 및 매수인 인수액은 실제 절차에서 달라질 수 있습니다.

④ 가격·입지·물적 상태

현재 최저가는 감정가의 70%이지만, 동일 물건과 직접 비교할 최신 실거래 표본이 확인되지 않아 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 실질취득액이 확정되지 않은 상태에서는 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다.

• 이용상태. 감정평가상 기호(가)~(다)는 모두 다가구주택으로 이용 중입니다.
• 위치. 인천광역시 서구 오류동 단봉초등학교 남서측 인근이며, 주변에는 단독주택·아파트·근린생활시설·학교가 소재합니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 3층 건물이며 사용승인일은 2020.11.06., 2020.11.09., 2020.11.06.입니다.
• 설비. 기본적인 위생설비·급배수설비·난방설비가 설치돼 있습니다.
• 토지. 면적 284.1㎡, 지목 대, 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 도로에 접합니다.
• 규제. 성장관리권역·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
• 확장·제시외. 각 층이 확장돼 주택 일부로 이용 중이고, 계단실로 이용 중인 옥탑과 제시외 건물이 포함됩니다.
• 공부 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 기재되지 않았고 위반건축물 표시는 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 인수 문구 원본 확인. 매각물건명세서에 명시된 을구 3번 주택임차권등기의 정확한 인수 범위와 말소조건을 확인해야 합니다.
• 선순위 임대차 전수조사. 말소기준 전 전입 9건의 임대차계약서·보증금·점유 상태·확정일자·배당요구 여부를 세대별로 대조해야 합니다.
• 배당요구 미확인 점유자. 윤은숙·이영후·김교숙·이환규·김대진 등은 배당요구와 보증금이 확인되지 않아 미배당 보증금 인수 가능성을 별도로 계산해야 합니다.
• 관계인 점유 확인. 공유자와 동일 이름인 김교숙의 점유가 소유자 점유인지 임차관계인지 확인해야 합니다.
• 고경숙 임차권 범위. 임차권은 1층 23.77㎡, 2층 33.27㎡, 3층 33.17㎡ 부분과 관련돼 있으므로 현황과 도면을 대조해야 합니다.
• 압류·당해세. 국·인천광역시 서구·국민건강보험공단 압류와 당해세 금액을 확인해 실제 배당순위를 다시 계산해야 합니다.
• 확장·옥탑·제시외. 각 층 확장 부분과 옥탑, 제시외 건물의 면적·허가관계·사용 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
• 관련 사건 대조. 감정평가서는 2023타경540922와 2024타경11513을 함께 참조하고 있으므로 병합·중복 진행 범위를 확인해야 합니다.
• 가격 판단 보류. 실거래 비교와 임차보증금 전수확인 전에는 최저가 959,337,000원을 실질취득액이나 시세 메리트로 보지 않아야 합니다.

맺으며 — “70% 유찰가보다 미상 보증금이 먼저”

이 사건의 등기상 말소기준은 분명하지만 임차관계는 분명하지 않습니다. 말소기준보다 앞선 전입이 9건이고, 확인된 보증금은 임은조 600,000원과 고경숙 250,000,000원뿐입니다. 나머지 선순위 점유관계의 보증금은 확인되지 않았으며, 매각물건명세서에는 고경숙 주택임차권등기까지 인수권리로 명시돼 있습니다.

따라서 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로는 투자성을 판단할 수 없습니다. 선순위 임차인의 미배당 보증금이 존재하면 실질취득액은 959,337,000원을 넘어가고, 미상 보증금 규모에 따라 감정가보다도 높아질 수 있습니다. 가격은 보류, 권리확인은 필수. 임차권 인수 문구와 선순위 점유 9건의 계약관계를 모두 확정한 뒤에만 입찰가를 계산할 수 있는 고위험 물건입니다.