의정부지방법원 2025타경71685. 남양주시 금곡동 신성푸른솔아파트 103동 1층 102호입니다. 감정평가상 이용상태는 아파트이고, 건물은 철근콘크리트 벽식조 평슬래브지붕 지상18층·지하1층 중 1층 102호입니다. 현재 등기상 소유자는 김경신·박재홍으로 각각 2분의 1 지분을 갖고 있습니다. 이번 경매는 매각물건명세서상 지분매각이며, 등기에도 박재홍 지분에 대한 강제경매개시결정이 기재돼 있습니다.
권리의 기준점은 2013년 3월 18일 설정된 우리은행 근저당권 108,900,000원입니다. 이후 박재홍 지분에 차재현, 한빛자산관리대부, 외환베리타스제2차대부유한회사, 중소기업은행, 이경수, 엠메이드대부 유한회사 등의 가압류와 경매개시결정이 이어졌고, 제공된 권리분석상 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 신고는 없어 매수인에게 넘어오는 임차보증금도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71685 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 금곡동 628 신성푸른솔아파트 제103동 제1층 제102호 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 1층 102호 · 지상18층/지하1층 |
| 소유자 | 김경신 2분의 1 · 박재홍 2분의 1 |
| 취득등기 | 2007.10.10 · 거래가액 135,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 114,000,000원 / 79,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 최미라 / 66,208,219원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 매각조건 | 지분매각 · 압류채권자로부터 87,295,681원의 매수신청 보증 있음 |
① 권리 흐름 — 인수는 없지만 지분 구조가 핵심
임차인 신고 없음. 따라서 대항력 임차보증금이나 임차권등기 인수액은 발생하지 않습니다. 제공된 배당계산에서도 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다. 권리 자체는 말소기준권리 이후의 가압류·경매개시결정이 매각으로 소멸하는 형태지만, 이 사건을 일반적인 아파트 전체매각과 동일하게 보면 안 됩니다. 낙찰 대상이 지분이라는 점이 실제 처분·사용·환금성 판단의 중심입니다.
② 시세 비교 — 숫자는 싸 보이지만 직접 비교는 금물
신성푸른솔의 동일면적 59.96㎡ 최근 실거래 12건 평균은 248,666,666원, 최저 거래는 235,000,000원, 최고 거래는 270,000,000원입니다. 최신 거래는 2026년 9월 237,000,000원입니다. 데이터상 최저매각가 79,800,000원은 최근 12개월 평균의 32.1%로 표시됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 59.96㎡ | 10 | 237,000,000원 |
| 2026.08 | 59.96㎡ | 5 | 255,000,000원 |
| 2026.08 | 59.96㎡ | 17 | 270,000,000원 |
| 2026.08 | 59.96㎡ | 16 | 245,000,000원 |
| 2026.08 | 59.96㎡ | 7 | 245,000,000원 |
| 2026.07 | 59.96㎡ | 7 | 244,000,000원 |
| 2026.07 | 59.96㎡ | 7 | 244,000,000원 |
| 2026.07 | 59.96㎡ | 14 | 240,000,000원 |
| 2026.07 | 59.96㎡ | 6 | 260,000,000원 |
| 2026.06 | 59.96㎡ | 4 | 235,000,000원 |
| 2026.06 | 59.96㎡ | 11 | 259,000,000원 |
| 2026.06 | 59.96㎡ | 4 | 250,000,000원 |
| 평균 | 59.96㎡ | 12건 | 248,666,666원 |
표면적으로는 79,800,000원이 최근 실거래 평균 248,666,666원의 32.1%에 불과해 큰 할인처럼 보입니다. 그러나 최근 실거래는 아파트 호수의 거래가격이고 이번 법원매각은 지분매각입니다. 따라서 이 32.1%를 곧바로 할인율이나 수익여력으로 해석하면 안 됩니다. 이 사건에서는 ‘전체 실거래가 대비 얼마나 싼가’보다 지분 취득 후 사용·처분 가능성이 훨씬 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 79,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,836,400원 |
| 을구 7번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 108,900,000원 | 77,963,600원 |
| 갑구 7번 가압류 · 차재현 | 150,000,000원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 주식회사한빛자산관리대부 | 5,349,151원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 외환베리타스제2차대부유한회사 | 11,606,720원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 중소기업은행 | 8,151,140원 | 0원 |
| 갑구 11번 가압류 · 이경수 | 56,500,000원 | 0원 |
| 갑구 17번 가압류 · 엠메이드대부 유한회사 | 13,196,436원 | 0원 |
| 갑구 18번 경매개시결정 · 최미라 | 66,208,219원 | 0원 |
| 갑구 19번 · 차재현의승계인이명순 | - | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 79,800,000원 가정 시 채권자 총 청구액 419,911,666원 중 77,963,600원이 배당되고 미배당은 341,948,066원입니다. 매수인 인수액은 0원이며, 소유자 잔여도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 79,800,000원 | 77,963,600원 | 341,948,066원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 55,860,000원 | 54,454,520원 | 365,457,146원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 39,102,000원 | 37,998,164원 | 381,913,502원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 남양주시 금곡동 ‘동곡초등학교’ 남측 인근. 주변은 아파트단지·근린상가·학교·임야 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하며 인근 간선도로 접근성과 버스정류장 거리·노선수 등을 고려할 때 교통상황은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 단지. 신성푸른솔 696세대, 1997.05.30 준공. 동일면적 59.96㎡ 실거래 12건이 확인됩니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(금곡택지지구)이며 역사문화환경보존지역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등의 제한이 기재돼 있습니다.
- 토지. 지목 대, 아파트 부지로 이용 중이며 공시지가 1,669,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 감정평가상 아파트로 이용 중이고 위반건축물 표시는 없습니다. 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 지분매각 범위 확인. 매각물건명세서 원본에서 실제 매각 지분과 공유관계를 다시 확인해야 합니다.
- 전체 실거래와 직접 비교 금지. 최근 12개월 평균 248,666,666원과 최저가 79,800,000원은 동일한 권리범위의 금액이 아닙니다.
- 매수신청 보증 확인. 매각물건명세서에 ‘압류채권자로부터 87,295,681원의 매수신청의 보증이 있음’이 기재돼 있으므로 원문과 절차상 의미를 반드시 확인해야 합니다.
- 공유관계 점검. 등기상 김경신·박재홍이 각각 2분의 1 지분을 보유하고 있으므로 낙찰 후 공유관계가 핵심 검토사항입니다.
- 배당과 인수 구분. 우리은행을 포함한 채권자들의 미배당액이 크더라도 제공된 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 자료 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 “지분매각”을 먼저 봐야 한다
이 사건은 임차인도 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준 이후 권리 역시 매각으로 소멸하는 구조라 등기상 권리만 보면 복잡하지 않습니다. 하지만 투자 판단의 핵심은 다른 곳에 있습니다. 아파트 전체가 아니라 지분을 사는 경매라는 점입니다.
최저매각가 79,800,000원은 최근 동일면적 실거래 평균 248,666,666원의 32.1%로 표시되지만, 이 숫자를 그대로 할인율로 받아들이면 안 됩니다. 실거래는 전체 호수 거래이고 이번 매각은 지분매각이기 때문입니다. 여기에 압류채권자로부터 87,295,681원의 매수신청 보증까지 기재돼 있습니다. 따라서 이 물건은 권리 인수는 0원이나, 지분 구조와 환금성 검토가 선행되어야 하는 사건으로 보는 것이 맞습니다.