부동산강제경매

2025타경71851 · 남양주지원 · 건물
458.7㎡

최저매각가 3차 · 유찰 2회 가격 메리트

2,229,974,000원 22억 2,997만 감정가 4,550,966,640원

감정가의 50% ▼ 50% 할인

다음 매각기일

09-01

남양주지원 10:30

입찰 보증금

2억 2,299만

최저가의 10% · 222,997,400원

감정가 대비

▼ 51.0% 싸게 매수

감정가 45.51억원

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

감정가 대비 50% 할인 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 경기도

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 권리상 매수인 인수는 0원이지만 다가구 임차관계·불법증축·용도차이가 핵심 확인 대상입니다.

가격 최저가 2,229,974,000원은 감정가 4,550,966,640원의 약 49%로 2회 유찰 후 진행
자금 예상 매수인 인수액 0원, 배당 부족은 현재 시나리오상 없음
리스크 임차권등기·미상 임차관계와 위반건축물 표시 확인 필요

한 줄 평 매각으로 소멸하는 권리가 대부분이고 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 다가구주택 특성상 임차권등기와 현황상 주택 증가, 불법증축 문제가 있어 권리보다 현장 확인이 중요한 물건입니다.

감정가

4,550,966,640원

평가금액

최저가

2,229,974,000원

감정가 49%

실질취득

2,229,974,000원

인수 0원

핵심지표

임차·위반 확인

다가구 리스크

의정부지방법원 2025타경71851. 경기도 구리시 수택동 소재 기타 + 토지 물건입니다. 공부상 근린생활시설 및 다가구주택으로 이용 중이며, 현황상 여러 주거호가 존재합니다. 말소기준권리는 2017.06.19 중앙농업협동조합 근저당권이며 이후 가압류·경매개시 등은 매각으로 소멸합니다.

물건 개요

소재지	경기도 구리시 수택동 472-37 경기도 구리시 원수택로52번길 29-1
용도	공부상 근린생활시설 및 다가구주택
소유자	서동희
감정가 / 최저가	4,550,966,640원 / 2,229,974,000원
신청채권	50,000,000원
토지	458.7㎡ · 제1종일반주거지역

① 권리 흐름 — 인수권리 없음

✅ 매수인 부담현재 배당 시나리오 기준 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 임차권등기 및 현황관계는 별도 확인이 필요합니다.

② 임차 관계

임차 관련자	위치	보증금	판정
오연주	3층 227.86㎡ 중	20,000,000원	대항력 미상
이은창	604호	20,000,000원	대항력 없음
이창환	501호	105,000,000원	대항력 없음
송수길	302호	100,000,000원	대항력 없음
조혜경	402호	160,000,000원	대항력 없음
김선국	401호	97,000,000원	대항력 없음

③ 예상 배당표 (현재 회차 2,229,974,000원 가정)

항목	배당
집행비용	24,699,740원
중앙농업협동조합 근저당	960,000,000원
고설연 전세권	200,000,000원
기타 채권 배당	298,302,659원
소유자 교부	722,071,601원

매각대금 배분

회차별 매각금액

④ 입지·현황 체크

입지. 부양초등학교 북동측 인근, 구리역 인근으로 대중교통 접근 가능.
이용상태. 공부상 근린생활시설 및 다가구주택이나 현황상 주택 호수가 증가되어 있음.
위반사항. 대수선위반 및 불법증축 표시가 있어 관할기관 확인 필요.
토지. 정비구역·공원·주차장 등 도시계획 관련 사항 포함.

⑤ 입찰 체크리스트

임차권등기된 임차인의 배당요구 및 실제 점유 관계 확인.
불법증축 부분의 이행강제금·원상회복 여부 확인.
공부상 용도와 현황 사용 차이에 따른 행정 리스크 확인.
매수인 인수액은 0원이지만 현장 명도·시설 상태 점검 필요.

맺으며 — “인수 0원과 안전은 다르다”

이 물건은 권리분석상 말소기준 이후 권리가 정리되는 구조로 매수인 인수 부담은 없습니다. 그러나 다가구 물건은 임차관계와 현황 차이가 핵심입니다. 가격만 보고 접근하기보다 임차권등기, 불법증축, 실제 이용상태를 확인한 뒤 입찰하는 유형입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-06-23	유찰	45억 5,096만원
2	2026-07-28	유찰	31억 8,567만원
3	2026-09-01	대기	22억 2,997만원

채권자 관점 회수 구간

부동산강제경매

인수는 없지만, 다가구 리스크가 남는다 — 구리 수택동 472-37

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수권리 없음

② 임차 관계

③ 예상 배당표 (현재 회차 2,229,974,000원 가정)

④ 입지·현황 체크

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “인수 0원과 안전은 다르다”

사건 개요

물건 전체 내역 (2)

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (55장)

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