의정부지방법원 2025타경71851. 구리시 수택동 472-37의 토지와 근린생활시설·다가구주택 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 토지는 458.7㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주상용이며 건물은 2017.04.12. 사용승인된 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 건물입니다. 공부상 1층 근린생활시설, 2층 근린생활시설, 3~5층 다가구주택 구조지만 실제 이용은 크게 달라져 있습니다.

권리의 출발점은 2017.06.19. 중앙농업협동조합 근저당권 960,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이며, 이후 등기된 고설연 전세권과 후순위 근저당·가압류·압류·주택임차권은 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다. 다만 등기 소멸과 임차인의 대항력 판단은 별개입니다. 특히 전입·보증금 정보가 충분하지 않은 3명의 점유관계는 낙찰 전 추가 확인이 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 점유관계는 단순하지 않다

말소기준은 2017.06.19. 근저당권입니다. 이후 설정된 고설연의 전세권 200,000,000원, 대건크라운대부 근저당권 85,000,000원, 각종 가압류·압류와 등기된 주택임차권은 제공된 권리판정에서 모두 매각으로 소멸하는 것으로 처리돼 있습니다. 따라서 등기 자체가 낙찰자에게 그대로 넘어가는 구조는 아닙니다.

② 임차·점유 관계 — 43명, 그중 3명 대항력 판정 미상

확인된 임차·점유 신고는 총 43명입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없으며, 제공된 판정상 40명은 대항력 없음, 3명은 대항력 가능·미상입니다. 등기된 주택임차권자는 오연주·이은창·정은아·이창환·송수길·조혜경·김선국·이명란·이다영으로 9명이고, 이들의 등기상 보증금 합계는 702,000,000원입니다.

③ 가격·배당 — 34.3%는 ‘시세 대비 할인율’이 아니다

현재 최저매각가는 1,560,982,000원으로 감정가 4,550,966,640원의 약 34.3%입니다. 그러나 동일 물건의 최근 실거래 비교치가 확인되지 않은 상태이므로, 이 34.3%는 어디까지나 감정가 대비 비율일 뿐입니다. 특히 위반건축물, 실제 이용상태, 다수 점유관계, 타인 토지 일부 소재가 함께 존재하므로 최저가 숫자만으로 ‘시세보다 싸다’거나 가격 메리트가 크다고 평가할 근거는 부족합니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,560,982,000원 가정)

현재 회차 배당모형에서는 반영된 채권 1,483,202,659원이 모두 배당되고, 소유자 잔여 59,769,521원이 계산되며 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 별도로 등기된 주택임차권 보증금 및 대항력 미상 점유자의 실제 권리관계에 따라 실제 배당과 인수 결과는 달라질 수 있습니다.

⑤ 건물·토지 현황 — 위반건축과 공부·현황 차이가 핵심

• 대수선위반. 일반건축물대장에 2017.09.06.자로 2층 231.06㎡, 3층 227.86㎡의 대수선위반이 등재돼 있습니다.
• 불법증축. 2층 68.88㎡, 3층 29.05㎡, 4층 152.28㎡, 5층 173.6㎡, 6층 256.91㎡가 불법증축으로 기재돼 있습니다.
• 공부와 현황 차이. 2층은 공부상 제2종근린생활시설 사무소 4개호지만 현황은 주택 7개호입니다.
• 상층 이용. 3층은 공부상 다가구주택 4가구에서 현황 7개호, 4층·5층은 공부상 각 1가구에서 현황 각 7개호, 6층은 공부상 옥탑에서 현황 주택 7개호로 이용됩니다.
• 제시외 부분. 옥상에는 제시외 옥탑이 소재하고 이번 매각은 제시외 건물을 포함한 일괄매각입니다.
• 토지경계. 건물 7호라인 일부 면적이 타인과 공유 중인 수택동 472-35 대지 일부에 소재합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부양초등학교 북동측 인근이며, 주변은 주상용·소규모 아파트·다세대·다가구주택 등이 소재하는 정비구역 내 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며 북측 근거리에 구리역(8호선·경의중앙선), 북동측 인근에 버스정류장이 있습니다.
• 토지. 평지의 부정형 토지로 소로각지에 접하고, 제1종일반주거지역입니다.
• 규제. 정비구역·과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역·공원·주차장 등에 포함됩니다.
• 정비사업. 감정평가에서는 수택동 재개발사업 정비구역 내 토지로, 사업 시행을 목적으로 하는 공원·주차장 도시계획시설 저촉을 감안해 평가했습니다.
• 환금성. 근린생활시설과 다가구주택이 혼합되고 점유자가 다수이며, 위반건축·토지경계 이슈까지 겹쳐 단순 공동주택보다 현황 확인과 관리 난도가 높습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 대항력 미상 3명 우선 확인. 오연주·정정숙·한광수의 최초 전입, 실제 점유, 보증금, 확정일자와 현재 점유 여부를 확인해야 실질 인수액을 확정할 수 있습니다.
• 실질취득비용을 최저가로 고정하지 말 것. 배당모형상 인수는 0원이지만 미상 임차인의 보증금이 확인되기 전에는 1,560,982,000원만을 총 취득비용으로 보면 안 됩니다.
• 위반건축물 행정조치 확인. 불법증축 면적별 이행강제금 부과 여부와 원상회복 요구 여부를 관할 기관에서 확인해야 합니다.
• 472-35 토지관계 확인. 7호라인 일부가 타인 공유토지에 소재하는 부분의 정확한 위치·면적·사용관계를 현황 측량과 권리서류로 대조해야 합니다.
• 공부상 용도와 실제 사용 확인. 특히 2층의 근린생활시설→주택 이용, 6층 옥탑→주택 이용 부분을 직접 확인해야 합니다.
• 43명 점유·명도 계획. 권리 인수와 별개로 실제 점유자가 많아 인도·명도 과정이 단일 세대 물건보다 복잡할 수 있습니다.
• 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 이유만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 현황과 위반사항을 반영한 별도 시세·수익가치 검증이 필요합니다.
• 배당표 재확인. 당해세·최우선변제와 등기된 주택임차권 보증금 반영 여부를 실제 배당요구 및 매각물건명세서와 대조해야 합니다.

맺으며 — “34.3%”보다 먼저 볼 것은 인수 미상과 물건 하자다

감정가 4,550,966,640원이 세 차례 유찰돼 최저가 1,560,982,000원까지 내려온 것은 눈에 띕니다. 하지만 이 사건은 낮아진 최저가만 보고 접근할 유형이 아닙니다. 말소기준권리 이후의 등기권리는 대체로 소멸 구조이고 배당모형상 인수도 0원이지만, 임차·점유 신고가 43명이고 그중 3명의 대항력이 아직 확정되지 않았습니다.

여기에 대수선위반과 대규모 불법증축, 공부상 용도와 실제 이용의 차이, 7호라인 일부의 타인 공유토지 소재까지 겹칩니다. 따라서 이 물건의 승부처는 “얼마나 많이 유찰됐느냐”보다 “미상 임차인·위반건축·토지사용관계를 얼마만큼 확정할 수 있느냐”입니다. 최근 실거래 비교 없이 감정가 대비 34.3%만으로 시세보다 저렴하다고 평가해서도 안 됩니다.